Investir entre générations

Achetez ensemble vous serez plus riches !

Si demain vous ne pouvez investir seul, pourquoi ne pas investir à plusieurs

On s’attend à ce que les banques soient très dures et ne permettent pas à tous les investisseurs d’obtenir leurs prêts immobiliers cette fin d’année. En effet ayant été sollicitées pour aider les entreprises à sortir de la crise du covid-19. Elles n’auront plus l’autorisation d’accorder de nouveaux prêts à des investisseurs avec les mêmes critères de solvabilité qu’hier. quelle typologie d’investisseur sera privilégiée ? les acquéreurs de résidences principales ou les investisseurs ?

Et si vous investissiez à plusieurs pour le même bien afin de détourner le problème.

Les parents souhaitent se loger dans un appartement plus petit, les enfants étant partis et recherchant à se rapprocher de la ville ou de leurs enfants.

Les enfants aimeraient commencer la création de leur patrimoine mais le logement de la famille a grevé le budget d’emprunt, ils n’ont plus les moyens d’investir.

La solution : acheter ensemble !

Pourquoi pas ! en effet les droits à payer lors de la succession ne tendant pas à baisser, ce type d’acquisition permet aux parents de prévoir la donation de leur vivant. Deux techniques :

1) Soit les parents peuvent acquérir cash leur bien, grâce à la vente de leur résidence principale. Ils prévoient donc une donation à leurs enfants et la nouvelle résidence sera la propriété démembrée entre les parents et les enfants.

Je m’explique, les parents vendent un bien dont la valeur est de 500 000 € et souhaitent acquérir un bel appartement en centre ville neuf du même montant. Cet appartement sera très certainement leur dernier logement. Ils décident donc de faire une donation à leurs enfants (une fille et un garçon) tous deux adultes et parents de 2 enfants chacun.
L’âge des parents étant de 65 ans, la valeur de l’usufruit est équivalente à 40% du montant du bien immobilier, soit 200 000 €, chaque enfant recevra de ses parents 150 000 € pour acquérir leurs parts. Sachant que chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans en franchise de droits. Ce démembrement permettra aux enfants la transmission future (sans droits) d’une valeur globale de 500 000 €, soit 250 000 € chacun. Sachant qu’au jour du décès des parents, la réunion des deux droits (Usufruit + Nue-Propriété = Pleine Propriété) pas la fin de l’usufruit ne sera pas taxé.
En attendant, les parents logent jusqu’à leur décès dans l’appartement et les enfants sont donc propriétaires indivisaires futurs de ce bien.

2) Soit les parents ayant revendus leur maison pour 300 000 € apportent leur contribution et les enfants souscrivent un emprunt pour acquérir leurs parts sur le bien immobilier :
Les parents seront usufruitiers du bien jusqu’à leurs décès et ont versés leurs parts soit 200 000 €.
Les enfants souscrivent chacun un prêt sur 20 ans de 150 000 € afin d’acquérir leurs parts de Nue-Propriété du bien.
Les parents peuvent ainsi acheter l’appartement désiré et les enfants construisent leur patrimoine en douceur. Ils seront pleins propriétaires indivisaires au décès de leurs 2 parents.

Ce n’est pas attendre le décès de ses parents pour hériter, mais bien s’entraider pour acquérir et construire un patrimoine. L’objectif étant aussi d’éviter de payer trop de taxes « injustes » sur le patrimoine de ses parents lorsque l’on hérite.

Il faudra bien-sur étudier ce projet sur différents plans et définir si le bien sera logé dans une structure (SCI ou autres) pas toujours une opportunité !
Définir la convention entre les usufruitiers et les nus-propriétaires, les obligations de chaque partie et leurs droits.


L’accompagnement d’un conseiller professionnel en gestion du patrimoine est préférable, nous vous offrons un rendez-vous d’une 1/2 heure avec notre conseillère : https://calendly.com/muriel-trenquier, une analyse de votre projet vous permettra d’éviter de très désagréables déconvenues.

Achat en Nue-Propriété, Pourquoi

Achat en Nue-Propriété, Pourquoi?

Achat en Nue-Propriété
Votre Achat en Nue-Propriété

L’achat en nue-propriété d’un bien c’est devenir propriétaire de celui-ci, sans en avoir la jouissance : vous ne pouvez donc pas bénéficier des revenus qu’il pourrait générer, l’occuper,  ni en avoir la disposition.

Vous ne pouvez pas non plus revendre la propriété dans son intégralité (nue-propriété et usufruit).

Vu de cette manière, l’achat en nue-propriété ne semble pas vraiment une bonne affaire, d’autant plus qu’on imagine que l’on ne peut en tirer aucun revenu ni avantage puisque vous n’en avez pas la jouissance.

Cela étant, il faut comprendre que l’achat en nue-propriété procure en outre certains avantages.

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La colocation ne connaitrait pas la crise ?

Logement clés en main

Vous l’avez peut-être vu lors de l’émission « grand reportage » du dimanche après midi, cette émission qui vous présente plusieurs solutions répondant à une demande du marché locatif. Les offres de logements de petites surfaces sont chers et pas assez nombreux, répondant à la crise économique actuelle. Comment se loger à moindre frais, de façon agréable au centre des grandes villes ?. Ainsi ce type de location ne connait actuellement pas la crise et se développe.

Demande du marché :

Aujourd’hui le prix du foncier est élevé, le prix d’acquisition est plus important que l’évolution des loyers qui sont par les lois de l’habitation de plus en plus plafonnés. Mais reste encore assez élevés, répondant au rapport Offres / Demandes. Ainsi les locataires ont recherché d’autres façons de se loger pour réduire cette charge. c’est un peu eux qui ont développé la colocation. Tout d’abord en louant à plusieurs un grand appartement pour diviser le loyer entre eux, s’offrant un cadre de vie plus agréable que dans une studette de 9 à 20 m2 dans une résidence étudiante, bruyante et très austère au loyer assez élevé.

Mais il n’y a pas que les étudiants qui sont intéressés, aujourd’hui on se rend compte que toute la population pourra être intéressée par ce type de location. Jeunes actifs n’ayant pas encore de CDI, souhaitant placer avant d’acquérir dans leurs propres logements. Il y a également les adultes subissant les aléas de la vie, divorce, veuvage périodes pendant lesquels les moyens sont réduits. Et la solitude pèse aussi, la vie en collectivité est recherchée.

Opportunités pour les propriétaires :

Vivre en collectivité, écologique ou un besoin de ne plus être seul

Sécurité :

Ce qui fait le plus peur à un investisseur c’est la vacance locative : pas de locataire = pas de revenus et le plus souvent il faut rembourser un emprunt immobilier. Alors lorsque vous avez plusieurs personnes qui s’entendent et vous assurent le paiement du loyer, il y a plusieurs raisons pour accepter ce mode location.

L’autogestion et surveillance : les colocataires sont rarement des personnes qui se connaissent au départ, elles apprendront à s’apprécier mais un respect des autres et de leur qualité de vie rassurera le propriétaire dans la gestion de son bien. Il y a parfois une caution solidaire qui peut être demandée et qui obligera le locataire partant de trouver son remplaçant à moins de payer le loyer même après son départ.

Rentabilité :

La rentabilité c’est la somme des loyers divisée par le cout d’acquisition de ce bien. Ce qui peut la réduire c’est l’absence prolonger de locataires. Ce qui peut l’augmenter c’est la pluralité des loyers. Lorsque vous avez plusieurs personnes qui paient votre loyer, elles ne partiront pas toutes en même temps. vous aurez toujours une partie du loyer qui vous sera réglé. En réaménageant votre appartement en colocation, vous apporter un certain service en fournissant, les meubles, les appareils électro-ménager, les lits, tables, chaises, que le locataire n’aura pas à acheter. Votre locataire loue donc un peu plus qu’un simple appartement. Vous pourrez donc augmenter le loyer comparé à une location dite nue. Vous en augmenterez donc la rentabilité.

La Fiscalité :

Tout revenu du capital est taxé deux fois : sur vos revenus, aux différentes tranches 11% 30% 41% ou 45% + à la CSG-CRDS à 17,2%.

Si vous touchez 500 € de loyer mensuel (sans prendre en compte d’autres charges). Votre revenu sera de 6 000 € annuel, il sera alors imposé sur votre tranche d’impôt, si vous n’en avez pas tant mieux, mais vous serez tout de même imposé aux 17,2%.

Soit 6 000 € * 17,2% = 1 032 €

il vous reste alors dans votre poche même si vous n’êtes pas imposable que :

6 000 – 1 032 = 4 968 € ce n’est déjà pas si mal mais le tout serait mieux dans votre poche.

Quels sont les moyens de réduire le montant imposable ?

  • Créer des charges : des travaux, la taxe foncière, les frais de gestions, les assurances, les intérêts d’emprunt, les amortissements
  • A part les amortissements tous sont égaux à des frais que vous avez payé.
  • Ces amortissements sont des charges que l’on retrouve avec les revenus de location « meublé », votre colocation. vous percevez alors, non pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils s’ajoutent aux autres frais mais ne représentent qu’une érosion des choses dans le temps : les murs, le toit, les fenêtres, les meubles, les appareils.
  • Gros avantages par rapport aux amortissement dans une entreprise, la plus value sera calculée selon la méthode de la plus value des particuliers (après 22 ans pour la plus-value à 19% et 30 ans pour la CSG-CRDS à 17,2% encore elle !)

Programmes dans toute la France

Colocation un concept de location qui ne connait pas la crise

Je vous ai sélectionné un partenaire qui vous propose des programmes dans toutes les grandes villes de France. Dans des villes où il y a une demande forte étudiants et actifs.

A Paris, Aix en Provence, Marseille, Lyon, Lille, Amiens, Nancy, Nantes ….

Je reste à votre écoute pour tout complément d’information : https://calendly.com/muriel-trenquier

Investir ou s’investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier oui, mais à quel prix ?

Investir dans l’immobilier, c’est le rêve premier des Français : devenir propriétaire. Propriétaire de sa résidence en effet mais aussi propriétaire d’un bien locatif.

Chacun sait aujourd’hui, que les réserves de nos retraites s’épuisent et qu’il faudra certainement compenser de façon plus ou moins importante nos rentes.

Si vous avez investi dans votre résidence principale, à la retraite vous n’aurez plus besoin de payer un loyer (ou remboursement d’emprunt) c’est déjà un premier gain sur vos rentes. Mais pour conserver votre qualité de vie, où trouver ce complément ?

En investissant dans l’immobilier, il y a deux stratégies : 

Investir grâce aux revenus fonciers.

C’est le revenu que vous percevez lorsque vous louez un bien immobilier nu. Lorsque vous louez un appartement en loi de défiscalisation, vous louez en foncier.

Investir grâce aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Appartement meublé

Petit rappel : c’est une location dite meublée car vous devez meubler votre logement de façon que votre locataire puisse habiter cet appartement immédiatement. Parfois même les draps et le linge de maison sont fournis. Quelques courses seront nécessaires pour qu’il fasse ses repas, mais les casseroles, fours, frigo, assiettes, verres … sont fournis.

Nous allons aborder le revenu BIC, car il est :

  • Moins imposé
  • Le Loyer n’est pas plafonné
  • Le bail engage sur une courte période (9 mois à 1 an)

Comment augmenter ses revenus locatifs donc ?

C’est mathématique, lorsque vous investissez dans une petite surface comme un studio, vous serez dépendant de son occupation et du marché locatif de votre ville. Le seul moyen d’augmenter votre loyer sera de fournir des prestations de qualité ou plus importantes (wifi, prestations de services, prises en charge…).

Lorsque vous avez une grande surface, comment optimiser et augmenter vos revenus ?

Vous investissez dans un T3 (70 m2), jusqu’à présent les habitudes de location s’orientaient vers une location auprès d’une famille pour un montant en Pinel en zone A (12,5€) sera de 850 €.

Aujourd’hui les modes de vie ont beaucoup évoluées et dans une vie il arrive qu’une personne se retrouve au moins 2 fois en transit :

  • Dans sa période estudiantine, logement utile et pratique et si possible agréable
  • Lors d’une séparation, pas de mobilier et peu de revenus (divisés par deux + un divorce parfois)

Ceci pour vous donner un argument du marché locatif.

Réaménagement de 73 m2 en 3 colocations

Si vous divisez ce T3 de 70m2 en location meublé adapté pour des étudiants ou jeunes actifs en centre-ville. Vous augmenterez vos revenus et rendrez service à 2 voir 3 personnes.

Un studio dans les grandes villes se loue environ 450 €/mois pour une surface de vie entre 9 et 20 m2 : petit et oppressant

Votre T3 qui va recevoir 3 jeunes prêts à payer 450 € pour un espace de vie plus grand que leur studio + une chambre individuelle : cela vous fera 450 X 3 = 1 350 €

Vous avez déjà 1350 – 850 = 500 € de plus !

Même avec seulement deux locataires ou colocataires vous gagnerez 450 + 450 = 900 €, que vous pourrez augmenter avec des prestations haut de gamme.

Nous avons des projets dans plusieurs villes de France en fonction de votre budget, de vos besoins, de vos affinités.

Pourquoi choisir un programme tout packagé ?

Investir ou s’investir dans l’immobilier sont deux actions totalement différentes mais pour un même objectif : créer un patrimoine immobilier de rendement.

Investir dans l’immobilier :

C’est mettre à disposition un budget qui vous permettra d’obtenir votre objectif. Vous déléguez à des professionnels toutes les missions : recherche du bien, recherche d’artisans, suivi des travaux, recherche des locataires, gestion des locataires.

Pour différentes raisons, votre métier est très prenant, vous n’êtes pas physiquement sur place, vous n’êtes pas manuel ou bricoleur, vous ne savez pas faire… c’est très honorable d’en être conscient et de respecter ces artisans pour leur professionnalisme.

La contrepartie est que vous allez devoir rétribuer ces intervenants, tout travail méritant salaire. L’agent immobilier ou chercheur immobilier, les conseillers immobiliers, les différents corps de métiers (électricien, maçon, plombier, plaquiste, peintre, décorateur) le gestionnaire.

Mais c’est aussi le prix de votre tranquillité.

Vous vous investissez dans l’immobilier :

Vous avez décidé que vous vouliez tout gérer de A à Z, parce que vous ne faites confiance à personne ou tout simplement vous aimez cela. Plus que simple bricoleur du dimanche, vous touchez pas mal en électricité, plomberie et maçonnerie, vous avez des amis ou de la famille qui peuvent vous aider.

C’est un très beau projet, mais soyez conscient du prix à payer : tous les week-end et soirées après le travail, fatigue, des travaux qui n’en finissent plus. Des retards dans les travaux signifient, retard de loyers à venir. Parfois un divorce à la clef. Des erreurs de travaux qui vont couter le double.

Bien sûr ce n’est pas systématique mais plus fréquent que l’on ne le croit.

Alors êtes-vous ? Investisseur ou Artisan de vos investissements ?

Je vous invite à faire un bilan de votre patrimoine afin d’optimiser le développement de celui-ci. Si vous avez déjà constituer un parc immobilier ou que vous avez une forte fiscalité (beaucoup d’impôts). Certains projets pourraient être moins adéquates que d’autres. Afin d’éviter les mauvaises bonnes idées, il est nécessaire de prendre du recul et prendre en compte les remarques d’un conseiller en optimisation immobilière.

Demandez votre premier entretien 1/2 heure gratuit avec Moi, sans engagement, pour faire le point ! https://calendly.com/muriel-trenquier

Ensuite analyse bien l’ampleur de votre projet, ne recherchez pas à tout prix à faire tout tout seul pour gagner X € et perdre beaucoup plus (motivation, ne pas aboutir, mettre votre mariage en péril), Ce n’est pas parce que vous n’aurez pas construit votre bien de vos mains qu’il n’en sera pas rentable. D’ailleurs les investisseurs les plus riches sont ceux qui savent déléguer. Car en délégant les travaux, il gardent leur temps à la recherche de nouveaux biens ou à travailler plus, là où il gagne le plus…

Nue-Propriété : « Calypso » sur Menton (06)

En centre ville et proche des plages

Investir dans le neuf avec une réduction de 40%

Vous souhaiteriez préparer votre retraite dans le Sud de la France, mais le marché immobilier y est trop élevé. Vous réfléchissez à la méthode qui sera la plus avantageuse pour vous.

Nous reviendrons toujours aux mêmes basiques : se poser les bonnes questions, puis comparer les supports et enfin définir votre ou vos objectifs.

Les bonnes questions :

Que doit m’apporter mon investissement aujourd’hui ? si vous souhaitez qu’il réduise vos impôts (ou plutôt qu’il détourne l’impôt vers la création de votre patrimoine), il faut connaitre l’origine de vos impôts : des revenus d’activité ou du patrimoine (financier ou immobilier)…

Combien puis-je investir ? montant autorisé pour un emprunt bancaire, arbitrage d’une assurance vie, apport, à plusieurs …

Est-ce que je vais vivre dans ce logement ou est-ce pour le louer, ou les deux ? en effet l’objectif d’un investissement pourra évoluer au cours de votre vie. Vous souhaitiez prendre votre retraite dans le sud et finalement vous vous rapprocherez de vos enfants qui sont sur la région Lyonnaise.

Nous vous proposons aujourd’hui un programme sur Menton (ville du citron) proche de la mer, très tempéré. Si ce bien devient votre résidence principale, sa situation géographique au centre de Menton et à proximité des belles rues piétonnes. Dans le prolongement de la vieille ville et à quelques pas de l’église du Sacré Cœur. Le secteur de la rue de l’Amiral Courbet permet un accès direct aux bords de plage et ses animations.

Résidence Calypso sur Menton 28 appartements en Nue-Propriété

L’avantage de cette résidence est qu’elle est actable et disponible dès la fin de l’année 2020. L’usufruit commençant donc immédiatement et pour une durée de 16 ans soit jusqu’en fin 2036.

La plupart des appartements possèderont une terrasse ou un balcon et certains d’entre eux possèdent un parking.
28 appartements sur 33 seront proposés à la vente en Nue-Propriété. Du studio (29m2) au T4 (106m2), à partir de 98 000 €.

Pour plus de renseignements contactez-nous : Muriel Trenquier

Exemple chiffré d’un investissement immobilier pour louer en colocation

/https://pel.learnybox.com/augmentez-vos-revenus-par-la-colocation/

Louer meublé c’est plus intéressant que louer nu !

Non seulement vous louerez plus cher un appartement meublé, puisque vous fournissez des meubles et des services, mais également parce que vous êtes moins plafonnés qu’en loyer d’habitations.
Mais en plus la fiscalité est plus intéressante, exemple ci-dessus !
Vous avez le choix de l’imposition forfaitaire et l’imposition au réel, dans les deux cas la location meublée est plus intéressante. Mais entre la déclaration forfaitaire ou au réel en location meublée, vous pourrez être très agréablement surpris ….

En fonction de la surface investie vous pourrez louer à une ou plusieurs personnes, ce qui permet de démultiplier les loyers.
Exemple à Amiens ou un grand appartement sera loué environ 800 €, ce même appartement vous permettant de créer 4 chambres et louer à 4 personnes au prix d’un studio, vous avez ici doublez vos revenus.

Vous avez deux choix, soit vous retroussez vos manches, soit vous vous faites accompagner. Si vous souhaitez être guidé et ou accompagné, prenez rendez-vous sur notre planning pour une 1ère consultation gratuite : https://calendly.com/muriel-trenquier

Colocation : le mode de vie économique et éco-responsable

On estime qu’en France 2.5 millions de personnes vivent en colocation. Si les avantages économiques et pratiques de ce mode de vie ne sont plus à démontrer, il constitue également un très bon moyen de réaliser de considérables économies d’énergie, à condition d’adopter des gestes éco-responsables.

Comment avoir un contrat adapté à sa consommation électrique ?

Utiliser un comparateur d’électricité

La meilleure façon de trouver le bon contrat d’électricité pour votre colocation est de comparer les offres des différents fournisseurs. Les historiques comme EDF, mais aussi les fournisseurs alternatifs tels que Total Direct Energie, Eni ou encore Vattenfall proposent une large gamme d’offres, adaptées à tous les budgets et à toutes les consommations.

Utiliser un comparateur d’électricité vous permet de connaître rapidement les différentes offres proposées par l’ensemble des fournisseurs d’électricité. Vous pourrez alors faire votre choix entre des offres classiques, vertes, heures pleines-heures creuses, etc.

Consultez les avis des fournisseurs (Engie, Eni, Vattenfall, …)

Si vous faites plus facilement confiance aux fournisseurs historiques tel qu’Engie, mais que vous ne connaissez pas bien leurs offres, vous avez la possibilité de consulter l’avis de leurs clients. Avoir le retour des consommateurs sur les prix et les offres d’un fournisseur permet de se faire une idée de la qualité du service proposé. Vous serez donc en mesure de savoir si le fournisseur que vous avez choisi propose des offres adaptées à la colocation ou éventuellement des offres dites “vertes” qui utilisent de l’électricité produite à partir de sources d’énergie renouvelable. Ces informations seront très précieuses au moment de choisir votre fournisseur d’électricité.

Les autres facteurs à considérer avant de souscrire à un contrat d’électricité sont la quantité d’énergie consommée dans votre habitation, les éventuels besoins que vous pourriez rencontrer (dans le cas de l’aménagement d’un nouvel espace par exemple) et bien sûr, le budget dont vous disposez.

Adopter des gestes éco-responsables

En colocation, le maître-mot est entente. Que ce soit pour les tâches ménagères, les courses ou encore le budget, il est important qu’une bonne ambiance règne dans l’habitation. Ainsi, afin que les factures soient moins élevées, il est peut-être temps de pousser vos colocataires à adopter des éco-gestes. Il s’agit d’actions simples du quotidien, réalisables par chacun et qui permettent de diminuer l’impact de nos activités sur notre environnement. 

Dans le cadre de la colocation, il peut s’agir de limiter la température du chauffage à 19°C dans les pièces de vie (selon les chiffres de l’Ademe que vous pouvez retrouver ici, on réalise 7% d’économies en baissant son chauffage de 20 à 19°C). Dans le même élan, mutualiser les lessives et laver les vêtements à froid plutôt qu’à 90°C consomme trois fois moins d’énergie. Ces éco-gestes doivent en accompagner d’autres du quotidien, comme par exemple trier ses déchets.

URL : https://www.patrimoine-en-ligne.fr/colocation-eco-responsable

Les droits de succession vont-ils changer ?

Combien cela coûte de transmettre le fruit d’une vie ?

Quand doit-on penser à transmettre ?

C’est la grande question, si vous donnez tout maintenant pour réduire les frais de succession, comment pourrez-vous rebondir ? Tant que votre bien vous appartient en pleine propriété, vous pourrez améliorer votre quotidien grâce aux astuces que nous mettons à votre disposition dans notre club. Si les règles viennent à changer en terme de donation et que les frais sont moindre ou équivalent en démembrement de propriété ou en pleine propriété. L’attrait de la transmission en avancement d’hoirie ne sera plus d’actualité.

Alors doit-on se réjouir ou non ? Attendons ! Car si c’est pour augmenter les droits lors d’un démembrement de propriété et ne pas bouger pour une donation en pleine propriété. L’objectif de rendre plus liquide le patrimoine français et permettre aux petits enfants d’augmenter leur capacité financière. Alors que leurs parents sont souvent à la retraite lorsqu’ils héritent de leur propres parents, ne sera pas plus aidé. Il faut en effet baisser les droits de succession !

Je soutiens le fait qu’imposer la succession est une double peine. Les parents ayant déjà été lourdement taxés (impôts, CSG, plus-value, taxes foncières….), n’arrivent plus à transmettre un patrimoine supérieur à 100 000 € tous les 15 ans (même si cela se cumule par parent et par enfant). Celui-ci se verra donc divisé, ou revendu à un tiers pour payer les frais.

Notre patrimoine doit-il être offert en pâture aux riches étrangers ?

Donc faut-il donner à ses enfants ? aujourd’hui cela a un sens. Si demain quelque chose devait changer, ce sera en pire ou en mieux ? Selon vos besoins d’aujourd’hui et vos objectifs de demain la réponse sera différente. Rapprochez-vous de nous pour une analyse, afin de prendre la bonne décision.