Vente d’un bien en Usufruit

Vente d’un bien en Usufruit

Vente d'un bien en Usufruit
Vente d'un bien en Usufruit

Pour parler de la vente d’un bien en usufruit, il faut déjà bien comprendre ce qu’est la nue-propriété et l’usufruit (voir article « démembrement de propriété : définition »).

Il convient donc de bien comprendre ce qu’est l’usufruit et la nue-propriété avant de parler de la vente d’un bien en usufruit.

Bien entendu, comme tout acte de vente, les détenteurs du bien doivent avant tout s’informer correctement sur leurs droits en matière de propriété et leurs obligations.

Établir la vente d’un bien en usufruit, ce n’est pas faire n’importe quoi, mais agir en connaissance de cause.

Un notaire, ou un Conseil en Gestion de Patrimoine pourra donc vous informer sur les possibilités de vendre l’usufruit d’un bien, ainsi que de toutes les conséquences d’un tel acte.

Dans la plupart des cas, le démembrement d’une propriété est souvent la conséquence du décès d’un parent.

Le schéma type se décrit ainsi : le conjoint survivant devient usufruitier du bien et les enfants (héritiers directs) deviennent nus-propriétaires.

Le conjoint survivant ne désire pas systématiquement garder l’usufruit du bien qu’il occupe et préfère s’en démunir à titre onéreux.

Quelque soit le motif, préférer être locataire et se défaire de ses obligations de propriétaires,  ne plus à avoir à payer l’impôt foncier et les charges de réparations et d’entretien de l’immeuble, l’usufruitier a le droit de vendre ses droits d’usufruit.

Cependant, selon les dispositions de l’article 815-3 du Code Civil, la vente d’un bien en usufruit nécessite le consentement de tous les indivisaires : nus-propriétaires et usufruitiers.

Ainsi, les enfants héritiers de la nue-propriété peuvent se porter acquéreur de l’usufruit à titre onéreux.

Il peut également arriver que l’usufruitier veuille se démunir de l’usufruit en le vendant à un tiers.

Cela devient donc plus délicat vis-à-vis des nus-propriétaires qui peuvent très bien refuser.

En outre, ils peuvent accepter et vendre également la nue-propriété à l’acquéreur de l’usufruit pour qu’il devienne propriétaire en pleine propriété.

Dans tous les cas, il conviendra de définir la valeur du bien, et surtout celle de la nue-propriété et de l’usufruit si le démembrement est maintenu.

Un barème fiscal définit forfaitairement la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier :

         40 % de la valeur du bien de 61 à 70 ans,

         30 % de la valeur du bien de 71 à 80 ans,

         20 % de la valeur du bien de 81 à 90 ans,

         10 % de la valeur du bien à partir de 91 ans.

Une alternative de cette évaluation fiscale peut être l’évaluation économique qui prend en compte l’âge de l’usufruitier et son état de santé et son espérance de vie, ainsi que la valeur du bien et les revenus qu’il génère en usufruit.

la valeur d'un bien en Usufruit
La valeur d'un bien en Usufruit

Enfin, la jurisprudence prévoit également que l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent également décider de vendre le bien pour employer le prix de la vente dans l’acquisition d’un autre bien immobilier (Cour d’Appel de Versailles, 5 avril 1990).

Cet accord se fait bien sûr sous forme d’acte authentique signé devant un notaire.

De cette nouvelle acquisition découlera une acquisition du nouveau bien en indivision.

Pascal

Bonjour,

ma frère et moi sommes nu-propriétaire d’un bien immobilier estimé à 450 000 euros et notre belle-mère de 60 ans en a l’usufruit suite au décès de notre père.
Pour des raisons financières personnelles, je souhaite me séparer de ma part d’usufruit.
Est-ce possible ? Comment le faire ? Que devrais-je débourser ? Quelle valeur me reviendrait suite à cette vente ?

Par avance merci.

Muriel Trenquier

Bonjour Pascal,
Vous souhaiteriez vendre votre part de nue-propriété pour en recueillir de la trésorerie.
Théoriquement il n’y a pas de problème. Cependant les seuls qui auraient un intérêt à vous racheter votre part, sont votre frère pour à terme être le plein propriétaire du bien, soit votre belle-mère qui ainsi pourrait transmettre à ses propres héritiers une partie de ce bien. (ce qui mettrait votre frère en indivision avec un tiers à terme).
A moins que les 3 parties souhaitent vendre ce bien, ainsi chacun récupérant la valeur de ses droits sur la vente.
Votre part représenterait tant que votre belle-mère a 60 ans 25% de la valeur (50% d’usufruit, 50% de nue-propriété /2) Lorsqu’elle aura 61 ans les pourcentages seront 40% d’usufruit et 60% de nue-propriété, donc 30% pour votre part.
Cordialement
Muriel Trenquier

Guillon

Bonjour
J’ai hérité d’une maison occupée à titre gratuit par une personne de 67 ans. J’ai 75 ans et aimerais la vendre.
La maison vide est estimée à 350 000euros. Combien puis je en espérer.
Merci pour votre aide
Christiane

Muriel Trenquier

Bonjour Madame,
La personne qui loge gratuitement a quoi comme droit ? d’habitation, usufruit, autre ?
Si je comprends vous avez la nue propriété du bien ?
Ces renseignements sont importants pour connaitre votre part à vous et les droits de cette personne.
Dans l’attente, veuillez agréer mes sincères salutations

Quadro

Bonjour

Je voudrai avoir des conseils de votre part mon épouse veux divorçe.

Moî e veux garder la maison

Est çe possible que je fasse l ‘usufruit à nos deux enfants et que je Paie un loyer par moîs à mon ex épouse suivant le montant de la valeur de ma maison

Èt qu elle démarche je doit faire svp

Je vous remercie d avance pour vos renseignement suivant

Mr Quadro

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur Quadro,

Je vous remercie pour cette question qui nous permet de voir un cas de figure lors d’un divorce.
J’ai besoin de clarifier quelques éléments cependant.
La maison vous appartient à tous les deux donc si vous souhaitez la conserver vous devrez dédommager votre épouse de la moitié de sa valeur
exemple la maison a une valeur estimée à 200 000 € vous lui devrez 100 000 € (je suppose qu’il n’y a plus d’emprunt)
Pour donner un usufruit à ses enfants il sera très certainement temporaire, vous conservez alors la Nue propriété,
Vous souhaiteriez payer les 100 000 € à votre épouse à terme (X mensualités sur Y années).
Quel âge avez-vous et quels âges ont vos enfants ?
Pourquoi leur donner l’usufruit : pour qu’ils y vivent ou pour qu’ils en perçoivent des loyers?
Concernant le fait de régler votre part sous forme de loyers peut être une entente entre vous.
En effet il peut y avoir des opérations de démembrement qui pourraient vous soulager,
Vous dites vouloir garder cette maison donc en effet il vaut mieux conserver la Nue Propriété pour ne pas vous déposséder à terme.
Si vous vendez l’usufruit temporaire vous pourriez en effet régler la part à votre épouse, mais n’auriez plus l’usage du bien pendant le temps de l’usufruit
Si vous donnez l’usufruit à vos enfants, vous devrez tout de même dédommager votre épouse sans contrepartie (location ou vente)
donc votre question ne pose finalement que sur l’accord de votre épouse de percevoir sa part sous forme de loyers.
Si vous vous entendez bien, tout peut-être possible, est-ce que vos avocats et le notaire seront plus ouverts d’esprit est une autre question.

Dans l’attente de vos compléments d’informations, veuillez agréer mes très sincères salutations
muriel Trenquier

brigitte mangione

usufruitier 80 ans 3enfants d un premier lit je me suis remarié après le dece de ma premier femme quel droit à ma ma nouvelle femme sur l héritage

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,
Votre question est complexe, je n’ai pas assez d’éléments pour y répondre correctement. Cependant globalement l’usufruit que vous avez constitué lors du décès de votre première épouse ne peut être transmis à quelqu’un d’autre. Seul un bien que vous auriez en pleine propriété pourrait être donné en usufruit.
Cependant de quoi est constitué votre patrimoine :
Au départ le patrimoine était pour moitié entre vous et votre 1ère épouse (si votre contrat de mariage était en communauté réduite aux acquêts), celle-ci étant décédée vous avez la 1/2 en pleine propriété et êtes usufruitier de l’autre moitié dont vos enfants sont les nus-propriétaires. si vous avez des biens en pleine propriété sans que vos enfants en soient nus-propriétaire, vous pourrez les donner à votre seconde épouse (qui pourrait avoir droit à 1/4 en pleine propriété pour éviter l’indivision avec vos enfants) cependant ce bien ne reviendra plus jamais dans le patrimoine de vos enfants et les biens que vous avez avec vos enfants mettront vos enfants en indivision avec votre seconde épouse puis avec ses héritiers.
Je vous invite à vous rapprocher rapidement de votre notaire car votre succession si elle n’est pas mieux préparée risque d’être douloureuse pour ceux qui resteront.
Ne jamais oublier qu’une succession est l’expression de l’amour que vous portez à vos proches.
Cordialement

Clement

Mon ex-mari c’est à dire le père de ma fille vient de décéder. Il était pacsé avec une dame à qui il a donné l’usufruit d’une maison qu’il possédait en Bretagne. Ma fille est donc nue propriétaire. Les relations avec la compagne de son père n’étant pas très bonnes je souhaiterais savoir ce qui incombe comme charges à l’usufruitière et ce que ma fille peut faire pour se débarrasser de cet usufruit afin de pouvoir profiter de cette maison. La dame en question est âgée de 75 ans.
Merci de vos conseils.

Muriel Trenquier

Bonjour Madame,
En effet ce type de situation est de plus en plus fréquente et souvent douloureuse. Les charges qui incombent au nu-propriétaire sont les mêmes que celles d’un bailleur, tout ce qui concerne les gros travaux et normalement la taxe foncière, sauf si une convention contraire a été établie. L’usufruitier comme un locataire n’est tenu qu’à l’entretien du bien.
Si votre fille souhaite récupérer l’usufruit, elle peut proposer de le racheter, la dame ayant 75 ans cela représente 30% de la valeur de la maison, sinon elle vend sa nue-propriété et investi ailleurs, mais je crois comprendre qu’elle veut récupérer la maison pour elle.
Bien cordialement

Boumati Michèle

Bonjour Madame,

Mon papa vient de décéder. Il était marié avec sa seconde épouse sous la séparation de biens.
Il a donné l’usufruit de leur villa donc à sa dernière épouse.
Nous sommes ma soeur et moi même issu d’un premier lit.
Or, sa seconde épouse veut revendre le bien qu’elle ne peut pas assumer financièrement.
A cette revente, aura t elle toujours l’usufruit en rachetant un autre bien?
Sera t elle obligée de nous donner notre part à ce moment là?
En vous remerciant
Bien cordialement

Muriel Trenquier

Bonjour Madame,
Je pense qu’entre temps vous avez du avoir votre réponse, non un usufruit ne se reproduira pas sur un autre bien que si cela a été demandé avant la vente et précisé auprès du notaire qui remploiera la valeur sur un autre bien au lieu de la répartir en fonction des droits de chaque partie.
Ici la vente permettra de sortir du démembrement et chacun aura sa part, en fonction de l’âge de l’usufruitier (cf art 669 du code général des impôts).
Bien cordialement
Muriel Trenquier

boisson

bonjour;mon beau père a donné du temps de son vivant sa maison à ses enfants (mon mari et beau frère) et a l’usufruit de celle ci.suite a un A V C il est sous curatelle de mon mari et beau frère depuis.nous allons être obliger de le mettre en maison spécialisée suite a des plaintes, et du maire et des habitants de son village car il pénètre chez les gens et défèque devant tout le monde ;une plainte a été déposé a la gendarmerie.pouvons nous vendre la maison ou la louer pour assurer les frais de son entrée en maison médicalisée ,retraite ou psychiatrique ? merci d’avance pour votre réponse.

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,
Au vue de la situation votre beau-père peut nécessiter une curatelle renforcée ou une tutelle.
Je pense qu’il serait opportun de vous rapprocher du juge des tutelles pour définir les pouvoirs de votre mari et son frère, en lui expliquant le besoin de revenu grâce soit à la location soit à la vente et autoriser ces actes pour le compte de leur papa.
Vous souhaitant bon courage en cette période douloureuse.

Eric

Bonjour et merci pour vos nombreuses réponses.

Mon père veuf de 83 ans souhaiterai vendre la maison familial, nous sommes 4 frères et sœurs dont une demie sœur de part notre mère décédé.

Quelle serait la répartition entre frère, sœurs et demi sœur du bien ? 20% pour notre père si j’ai bien compris.

En vous remerciant,
Cordialement

Eddy Huguenin

Bonjour Monsieur,

Merci pour votre commentaire, j’essaye de répondre le plus simplement possible, car c’est un sujet complexe.
Votre papa ayant 83 ans en effet sa valeur d’usufruit viager est selon l’article 669 du CGI de 20%
Concernant la répartition les frères et sœurs et demi-frères et demi-sœurs sont reconnus de façon identique.
La différence viendra des liens familiaux avec le défunt :
Je suppose que la maison a été acquise pendant le mariage
Votre demi sœur recevra de votre maman ¼ de sa part comme vous.
En fait actuellement les 80% de nue-propriété sont sur les 50% de la maison venant de la succession de votre maman
Votre papa a actuellement 20% d’usufruit sur 50% de la valeur + 50% de la valeur en pleine propriété
Si la maison est vendue 200 000 €
Votre papa aura 100 000 + 20 000 €
Vous aurez chacun 20 000 €( X 4 = 80 000 €)
J’espère avoir répondu à votre question,
Vous souhaitant une bonne journée

MEDOT CHRISTIAN

BONJOUR.
J AIMERAI SAVOIR CE QUE DISPOSE UN USUFRUITIER SUR LES COMPTES BANCAIRES DE LA PERSONNE DECEDEE POUR LAQUELLE IL EST USUFRUITIER . HERITIER DUN QUART DE LA SUCCESION AYANT CHOISI L USUFRUIT.
PEUT IL DISPOSER DE LA TOTALITE DES FONDS SUR LES COMPTES BANCAIRES?
MERCI

Eddy Huguenin

Bonjour Monsieur,
La question est donc non sur de l’immobilier mais bien uniquement sur les compte bancaires.

Lorsque le démembrement est effectif sur des biens dont l’usage du bien équivaut à sa destruction (des bouteilles de vins, une assurance vie, les comptes bancaires) :
Le quasi-usufruit selon l’article 587 du code civil : « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution. »

Ainsi la valeur des comptes a certainement été quantifiée chez le notaire comme quasi-usufruit et les nus-propriétaires ont une valeur (équivalent à une créance sur l’héritage) sur la seconde succession. L’usufruitier peut en effet utiliser les fonds, les placer, les consommer, il y a peut-être une convention sur l’usage du quasi-usufruit, afin de préserver les nus-propriétaires pour un usage en bon père de famille, ou une obligation de placement d’une partie.

Votre notaire ou le notaire de la personne a certainement la réponse.

Bien cordialement

Pat

Bonjour,
Peut être allez vous pouvoir m’aider, mon père veut vendre une remise d’une valeur de 15000 qu’il a acheté avec notre maman il y a plus de 50 ans. Celle-ci étant décédée il a la moitié en pleine propriété et l’autre moitié en usufruit . Il a 80 ans et 3 enfants.
Pourriez vous me dire comment va être reparti la somme de la vente de ce bien ?

Eddy Huguenin

Bonjour Monsieur,
Le prix de la vente étant de 15 000 € votre papa ayant la moitié en pleine propriété soit 7 500 € et l’autre moitié en usufruit pour une valeur de 30% jusqu’à son 81 ème anniversaire (et 20% ensuite de 7 500 €) soit actuellement : 2 250 €

Votre papa aura donc globalement sur la vente 9 750 € et vous vous répartirez chacun (3 enfants) : 5 250 / 3 = 1 750 €

La vente étant de 15 000 € vous ne serez pas redevable de la plus-value.

Le 6° du II de l’article 150 U du code général des impôts (CGI) prévoit que les plus-values résultant de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens sont exonérées d’impôt sur le revenu, et par suite de prélèvements sociaux dus au titre des produits de placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

Précision : En cas de cession isolée ou conjointe de l’usufruit ou de la nue-propriété d’un bien, le seuil de 15 000 € s’apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l’immeuble cédé.

Espérant vous avoir répondu,

Bien cordialement

Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

Eliane Da cunha

bonjour
J’ai l’usufruit de mon appartement (nous nous sommes fait une donation au dernier des vivants) J’ai deux enfants mon mari est décédé en 2013 et j’aimerai vendre pour acheter un autre appartement comment celà se passe au niveau de mes enfants Merci (je suis agée de 83 ans)

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,

Votre situation est une situation très fréquente, il y a en fait deux possibilités :

Soit vous souhaitez récupérer la somme représentant l’usufruit et selon votre âge cela serait 20% de la vente. N’aviez-vous pas la moitié du bien en pleine propriété ? (dans ce cas vous auriez 50% + 10% d’usufruit sur les 50 autres % soit 60% de la vente)
Soit vous remployez avec vos enfants le démembrement sur la nouvelle acquisition ainsi l’usufruit se maintiendra jusqu’à votre décès et vos enfants, s’ils n’ont pas un besoin imminent de leur part, maintiendront leurs nues propriétés sur ce nouveau bien. Il faut prévenir le notaire dès la vente de votre appartement sinon vous risquerez de devoir reconstituer un démembrement.
Je reste à votre écoute pour tout complément d’information.

CORBEL-CRESSENT Martine

Bonjour et merci à l’avance,
Je suis depuis 3 mois, cela va en faire 4, dans une situation devenue inextricable, faute d »un notaire totalement fermé et figé dans ses convictions. Pour faire court, ma mère est en maison de retraite (Alzheimer et Parkinson) depuis 3 ans. Je suis FILLE UNIQUE, donc nue propriétaire, elle usufruitière depuis le décès de mon père. Elle possède une maison et des boxes que j’ai mis en vente, ayant un jugement d’habilitation familiale générale, pour cause de frais très lourds (fonciers, taxe habitation, entretien, et lourds frais de maison de retraite, 4000 euros/mois, etc…).J’ai, en novembre 2017, signé 1 compromis de vente avec 1 particulier. Fin février j’ai reçu une préemption de la mairie de la commune (qui a attendu le dernier délai). Ils ont réduit le prix mais j’ai accepté pour éviter les frais de procédure et le temps perdu. La commune achète avec l’aide financière de la SAF (la région). La SAF a tardé à envoyer son dossier à leur notaire. Depuis c’est devenu un parcours du combattant et de force entre le notaire désigné (par eux) le mien et moi même. Bien que ce notaire admette que le jugement d’HFG soit parfait, il parle maintenant d’un conflit d’intérêt qui ne peut être résolu que par une ordonnance du juge. Le jugement avait été rendu par le TI d’Antony, fin 2016, car ma maman en MR était dans le 92. Depuis le début de l’année nous avons réussi à rapatrier ma maman, à 500m de chez nous, dans le 66 où nous avons déménagé il y a 1 an, la distance étant trop importante pour nous en occuper dignement. Ce notaire m’a fait déplacer pour rien avec des renvois de dates, donc de gros frais pour l’A.R Perpignan-Paris et l’hébergement. Il veut que je vienne signer 1 procès verbal de carence (le 29 Juin) car la date de fin de la préemption arrive et ils veulent se protéger ! Leur préemption n’a pour but que : démolir L’ENSEMBLE des boxes, la maison (3 appart), ce qui représente une grande surface. Leur projet est un gros réaménagement de TOUT le quartier et je pense même que c’est un projet nommé : ECOTONE, à Arcueil, qui ne doit voir le jour qu’en 2023 (ce qu’il m’ont bien caché) !!!!!!!! Je me suis adressée à la juge initiatrice du jugement, celle ci m’a répondu, par 2 fois, qu’elle s’était dessaisie, qu’elle n’était PLUS la juge compétente. Je me suis donc adressée au TI de perpignan qui m’ a renvoyée vers celle d’Antony sous le prétexte de l’article : 1260.1 du code de procédure civile. J’ai reçu le 2eme refus sous le même prétexte. Les 2 TI se renvoient donc la balle et je suis dans une impasse horrible. Cela fait 3 mois que je me bats comme une folle avec le problème de la distance et l’éloignement pour régler ce qui se passe en région parisienne… Je suis confrontée à un notaire qui ne cède en rien sur son soit disant « conflit d’intérêt » (alors que je suis fille unique, et possède un jugement sur lequel est écrit que je suis habilitée pour L’ENSEMBLE DES ACTES !!!!!!!!!!) sous le (son !) prétexte de faire 1 acte PARFAIT POUR LE FUTUR des investisseurs, maîtres d’œuvre, etc… Ce qui n’est pas prêt d’arriver car il y a tout 1 quartier a racheté ou exproprié !!!!!!!!!!!!!!!! Je ne sais VRAIMENT PLUS vers qui me tourner… De plus l’état de ma maman s’aggrave et comme j’ai pu le dire cyniquement à mon notaire : bientôt je n’aurais plus besoin de mon habilitation familiale et ce sera double peine, double chagrin, double stress à gérer !!!!!!!!!! Qu’arrivera t il si je ne signe pas leur procès de carence ? La préemption va tomber et qu’arrive t il ensuite ? Est ce 1 interdiction de vendre durant 2 ans comme me le dit mon notaire ? Cela recommencera t il (si j’ai la chance de trouver un nouvel acheteur au bout de ces 2 an) et la mairie fera t elle 1 nouvelle préemption ? Je crois que je vis un cauchemar et je ne vois pas le bout du tunnel… Je ne suis moi même plus toute jeune et je vis des années qui auraient du être agréables et je les passe à me battre et encore plus contre des moulins à vent !!!!!!! Dois je prendre un avocat ? J’ai un ami qui est lui même l’ami du président de la chambre des Notaires (chez nous), cela peut il m’aider s’ils se connaissent, ou pas d’ailleurs ?! Je suis désolée de cette longue explication, mais cela est tellement « tordu » car ce qui devait être simple est devenu d’une extrême complexité et totalement « débile » !
Merci de votre attention, pour votre temps de lecture, et la compréhension que vous mettrez à ce (trop ?)long sujet… Je ne sais ce que vous pourrez me donner comme conseil, mais dans tous les cas, je vous en remercie infiniment.
Bien Cordialement.

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,

Je suis de tout cœur avec vous, mais malheureusement je ne suis pas juriste et en dehors du démembrement ce ne sont pas des procédures que je gère d’ordinaire.

De nouvelles modalités de paiement du prix

– le délai légal de paiement par la commune au vendeur va être réduit à quatre mois.
– le propriétaire sera libre de vendre dès lors que le délai n’a pas été respecté, la rétrocession par la commune du bien en cas de défaut de paiement du prix étant supprimée.

Voici une information trouvé sur le figaro, maintenant comme il y a une procédure que je ne maitrise pas du tout et si vous deviez avoir recours à un avocat, celui-ci devra maitriser le droit de l’urbanisme pour vous aider à démêler tout cela.

J’espère que vous aurez vite une issue positive de cette histoire.

Très sincères salutations

DEDIEU CLAUDINE

Bonjour,
Mon père est décédé en 2003 à l’age de 72 ans. Une partie de la propriété venait de ses parents, et avec ma mère ils l’ont agrandi en achetant une parcelle attenante. Mes parents s’étaient donnés au dernier vivant. Ma mère demeure dans la maison familiale et a l’usufruit totale des biens, nous sommes donc nous les enfants nu propriétaires.. Elle désire vendre (nous ces enfants sommes d’accord) une partie du terrain soit 500 m2 qui provenait de mon père et 200 m2 acquis avec mon père, la totalité de la vente du terrain représente 210000 euros. Ma mère a 88 ans et nous sommes 5 enfants. Quel sera notre part et celle de notre mère et quel droit devront nous payer sur cette part??? Merci d’avance pour votre réponse et meilleures salutations

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,
Votre maman ayant 88 ans son droit d’usufruit aujourd’hui est de 20% soit 42 000 € et aucune taxe à régler (l’usufruit se réduisant il n’y a pas de plus-value) et le logement est sa résidence principale.
Etant 5 enfants vous vous partagez le reste (dans la mesure où tous les enfants sont du papa, car la nue-propriété vous la tenez du décès de votre père, donc vous devez tous avoir reçu la même répartition) soit 33 600 € chacun suite à la vente au prix de 210 000 €.
Ayant reçu la nue-propriété en 2003 cela fera certainement 15 ans au moment de la vente donc plus de droit de succession à régler sur la partie de votre maman (moitié de la partie achetée ensemble). Si vous êtes juste avant la 15ème année lors de la vente vous aurez en effet des droits de succession si l’abattement des 100 000 € par enfant (abattement en ligne directe venant du papa) a déjà été totalement employé.

Concernant la plus-value sur la vente, vous devrez faire un calcul entre le montant reçu au décès du papa et sa valeur aujourd’hui, un abattement de 6% par an dès la 6ème à la 21ème année et 1.65% d’abattement pour la CSG dès la 6ème année jusqu’à la 21ème année.

Ainsi pour 15 ans vous aurez un abattement de 54% sur la plus-value et 14,85% d’abattement pour la CSG, puis le reste sera taxé sur la plus-value immobilière à 19% plus la CSG à 17.2%

Je ne tiens pas compte des travaux (forfait 15%) et frais de notaire (forfait 7.5%) qui pourraient réduire le montant de la plus-value, car c’est une succession donc à titre gratuit.

Exemple pour aider à la compréhension (n’ayant pas le montant il y a 15 ans) :
Il y a 15 ans votre maman a reçu un usufruit de 30% de 170 000 € (valeur il y a 15 ans), le montant de la nue-propriété par enfant au décès était de 23 800 €

Plus-value : 33 600 – 23 800 = 9 800 €

Abattement pour la plus-value : 9 800 * 0.54 = 5 292 €

Frais : 9 800 – 5 292 = 4 508 * 0.19 = 857 €

Abattement pour le calcul des prestations sociales : 9 800 * 0.1485 = 1 455
9 800 – 1 455 = 8 345 * 0.172 = 1 435 €
Soit un impôt de : 857 + 1 435 = 2 292 €
Espérant vous avoir répondu

Asensi Michèle

Bonjour je souhaiterai transmettre en quasi usufruit à mes deux enfants 100000 euros à chacun sur un bien immobilier qu’elle est la meilleure solution j ai 70 ans je suis veuve et combien dois je payer au fisc.Merci par avance.

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,
Donner un usufruit à ses enfants est bien sur possible.
Si vos enfants n’ont pas profité ces 15 dernières années de l’abattement des 100 000 € par parent
alors vous pourrez leur donner à chaque 100 000 €, sans frais de succession (seuls les frais de notaire seront à régler)
il faudrait pour cela que votre bien soit aujourd’hui évalué 500 000 €
car votre usufruit est de 40 % mais attention votre usufruit à 71 ans sera de 30%.
si votre bien est estimé à 500 000 € vous ne pourrez transmettre que 150 000 € en tout.
Et vous devrez transmettre la totalité du quasi-usufruit en une seule fois.
Après c’est les frais de donation qui s’appliqueront.
Par contre vous me parlez de quasi-usufruit, ce n’est pas un terme pour de l’immobilier,
car un bien en quasi-usufruit est consomptible, l’immobilier ne l’est pas.
Restant à votre écoute.
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

Sanchio

Bonjour,
Avec mes soeurs et mon frère nous sommes propriétaires de 1/4 chacun de terrain, cependant je partage l’usufruit de ce bien soit 1/2 avec une de mes soeur. Si je voulais vendre ma part de la propriété soit 1/4 des terrains plus la moitié de l’usufruit , suis je obligé d’avoir l’accord de mon frère et de mes soeurs?

Eddy Huguenin

Monsieur,
Vendre lorsqu’il y a plus d’un propriétaire nécessite l’accord de tous, même dans un couple, la vente de la maison se fait que si les deux signent la vente.
Par contre je ne comprends pas bien votre découpage.
Pour répondre à votre question, oui au moins votre sœur devra accepter de vendre l’usufruit sinon elle garde l’usufruit et vous ne vendez que la nue propriété. Mais avec toutes les réserves car je ne maîtrise pas votre indivision.
Restant à votre écoute.

René Richer

Re -bonjour Madame,

Je ne sais pas si ce détail a une importance : mon père a acheté cet appartement il y a 50 ans.

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,
Votre Belle-mère ayant aujourd’hui 86 ans, elle aura en cas de vente 20 % de la vente représentant selon l’article 669 du code général des impôts la répartition de l’usufruit fiscal après 81 ans et jusqu’à 91 ans.
Ce qui signifie en effet que vous allez à parts égales vous partager avec votre demi-frère 80 % de la vente :
soit 300 000 € chacun
En fonction de la valeur que vous avez hérité au décès de votre papa, il y aura donc très certainement de la plus value du fait de l’âge de votre belle-mère déjà.
Exemple si votre belle mère avait à cette époque 80 ans, vous aviez à l’époque 70 % de la nue propriété et si le bien était déjà estimé à 750 000 €.
Vous avez une plus value de 300 000 – 262 500 = 37 500 €
Votre plus-value sera alors taxée après les abattements du temps de détention et à la CSG qui est maintenant à 17.2%
Comme vous le constatez je n’ai pas les éléments pour vous répondre.
Ainsi je vous transmets le lien pour le calcul lorsque vous aurez tous les éléments : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10864
Restant à votre écoute,
Veuillez agréer, Madame, mes très sincères salutations.

Eddy Huguenin

ATTENTION
Il est possible que j’ai omis une information.
Cette appartement a été acheté avant le remariage ou après, si c’est après j’ai oublié que votre belle-mère a sa part en pleine propriété.
Dans ce cas vous allez toucher moins.
Je m’explique, le bien appartenait aux deux si votre belle mère était marié à votre père lors de l’achat et qu’il n’avait pas de contrat de mariage en séparation (achat restant propre à votre papa).
Ainsi votre belle-mère a 50 % en pleine propriété et sur les 50% restant vous étiez nu propriétaire à 50% (car elle avait moins de 61 ans)
Soit sur 750 000 €, votre nue-propriété : 93 750 € en 1991
Et donc aujourd’hui 30% de 50% soit 131 250 €
Soit une plus-value de 37 500 € minimum (+ l’augmentation due au passage du franc à l’euro)
Si elle n’était pas co-propriétaire et n’a perçu que l’usufruit nous restons sur les chiffres de tout à l’heure.
Et votre demi-frère perçoit bien comme vous dans les deux cas, puisque le fils de votre père.

René Richer

Bonjour Madame,

Mon père géniteur a divorcé de ma mère puis s’est remarié et a eu un autre enfant. Mon père est décédé et son épouse (ma belle-mère )est devenue l’usufruitière de l’appartement qu’elle occupe actuellement. Elle désire le vendre. Il lui faudra donc l’accord des nus-propriétaires ( mon demi-frère et moi même ).Ma belle-mère a 86 ans. Elle devrait donc hériter de 20% du produit de la vente. Sachant que ce bien est estimé à 750000 €, quels seront pour mon demi-frère et moi les frais de succession et les frais de notaire.
Je vous remercie vivement pour vos réponses. Très cordialement.

Eddy Huguenin

En fait c’est monsieur et non pas madame,
En réponse,
Le bien dans le patrimoine de votre belle-mère est là depuis 50 ans, mais je ne sais pas depuis combien de temps vous l’avez dans le votre.
Pour votre belle-mère c’est sa résidence principale (enfin je le suppose) donc elle ne sera pas taxée à la plus-value immobilière.
Mais pour vous le calcul se fait depuis la succession et à la valeur estimée alors.
Il faudra prendre en compte l’âge de votre belle-mère à la succession pour la répartition du démembrement, puis le délai de détention depuis cette date.
Votre notaire vous donnera toutes les explications….
Restant à votre écoute,
Veuillez agréer mes très sincères salutations.

Mallet Daniéle

Bonjour et nos meilleurs voeux
j’ai signé une promesse de vente d’un appartement que j’ai eu en en donation de ma mére qui avait conservé l’usufruit ;celle ci avait signé aussi pour vente de son usufruit ; la vente définitive devait se faire dans 2 mois hors ma mére étant décédée derniérement l’usufruit ayant disparu mes fréres ayant signé aussi leur accord
sans contestation pour cette vente puis je signer seule cette vente et me reviendrat ‘elle intégralement Merci
pour votre réponse

Eddy Huguenin

Bonjour madame Mallet,

Meilleurs vœux à vous aussi et merci beaucoup.
Réponse :
Concernant votre question, j’aurai également la question suivante, Est-ce que votre mère vous a donné ce bien sans donation-partage et il y a combien d’années ?

Si l’usufruit a disparu entre temps en effet vous êtes normalement plein propriétaire du bien donc du fruit de la vente.

Vos frères n’avaient pas à intervenir dans la vente s’ils n’étaient pas nue propriétaire soit indivisaires avec vous.
A priori, vous êtes pleine propriétaire de la vente et seule à signer l’acte définitif, cependant la succession ayant lieu entre temps, il faut savoir quand a eu lieu la donation et ce que vos frères ont eu par ailleurs et ce qu’il reste dans la succession, car vous avez peut-être perçu plus qu’eux et donc vous leur devrez une soulte. Il n’y a que votre notaire qui pourra vous confirmer les répartitions de la succession.
Espérant vous avoir répondu, très sincères salutations.

Dany

Bonjour ,
Mon mari est décédé en 2013 il a deux filles issu d’un précédent mariage .
IL était propriétaire de l’appartement ou nous avons vécu il m’a donné l’usufruit à son décès.
Le problème est que l’appartement à des charges d’entretien façade, changement de chauffage ect… Ces deux enfants n’ont pas les moyens de subvenir à ces charges et ont besoin d’argent .elle souhaite que j’accepte de vendre l’appart pour qu’elles puissent avoir leur part et j’aurai la somme de mon usufruit.
Ma question est la suivante si je dépense cet argent pour vivre ou si je le réinvesti dans un appartement pour me loger a mon décès mes enfants que j’ai eu d’un précédent mariage seront ils redevable de cette somme aux enfants de mon défunt mari.

Merci d’avance pour votre réponse.

Muriel Trenquier

Bonjour Madame,

Suite à votre demande, l’usufruit que vous avez de votre mari, vous appartient totalement, ainsi le réinvestissement dans un bien n’appartient pas à vos belles filles et bien à vos propres enfants.

D’ailleurs ainsi vous leurs laisserez quelque chose car en restant dans cette maison à l’extinction de l’usufruit vous n’auriez rien à donner à vos enfants.

Marie

Bonsoir,

Ma fille, enfant unique, a hérité au décès de son père dont j’étais divorcée d’une maison qu’il a acheté de ses deniers personnels, mais, étant remarié et ayant fait un contrat de séparation de bien avec réserve d’usufruit, sa veuve a opté pour 1/4 en nue propriété et 3/4 en usufruit.
Ma fille est donc propriétaire de 3/4 de cette maison en nue-propriété.
N’ayant pas de gros moyens et devant acheter un appartement pour y loger avec son mari et ses deux enfants, elle aurait souhaité éventuellement revendre sa nue-propriété.
Sachant que la maison a été estimée en 2009, au moment du décès de son père, à 250 000 euros, quelles seraient les possibilités, les contraintes et les frais à prévoir sachant que sa belle-mère, avec qui malheureusement aucun dialogue n’est possible, habite toujours cette maison et qu’elle est agée de 60 ans révolus.
Merci d’avance de vos conseils

sophie

Bonjour,
Mon père a acheté avec sa concubine une maison. Il détient 90% du bien.Il m’a indiqué à moi et ma soeur que nous n’hériteront qu’au décès de sa compagne (qui a le même âge que nous) car cette dernière bénéficiera, le jour de son décès, de l’usufruit du bien. Par ailleurs, il souhaite lui faire donation de ses chevaux de course car ni moi ni ma soeur ne pratiquons cette discipline. Je précise qu’il n’a pas d’économies personnelles.
En l’état n’est il pas plus judicieux de refuser cet héritage car en qualité de nu propriétaires nous devrons nous acquitter des dépenses pour gros travaux, et qu’au vu de l’âge de la compagne de notre père, il a peu de chance que nous puissions jouir un jour dudit bien.
En vous remerciant.

Muriel Trenquier

Bonjour,
En effet c’est un cadeau empoisonné, vous pouvez cependant faire établir une convention d’usufruit où elle s’engagerait à subvenir à tous les travaux d’entretien.
A savoir que la loi a évolué quant aux travaux entre nu propriétaire et usufruitier en cas de succession.
Même si l’usufruit n’est pas loué vous pourrez déduire jusqu’à 25 000 € par an des travaux sur vos revenus propres.
Mais en effet il faut avoir de la trésorerie et des impôts.
Peut-être qu’une discussion avec votre père lui expliquant les contraintes de cet héritage et prévoir une autre solution serait à envisager.
Très sincèrement