Vente d’un bien en Usufruit
Pour parler de la vente d’un bien en usufruit, il faut déjà bien comprendre ce qu’est la nue-propriété et l’usufruit (voir article « démembrement de propriété : définition »).
Il convient donc de bien comprendre ce qu’est l’usufruit et la nue-propriété avant de parler de la vente d’un bien en usufruit.
Bien entendu, comme tout acte de vente, les détenteurs du bien doivent avant tout s’informer correctement sur leurs droits en matière de propriété et leurs obligations.
Établir la vente d’un bien en usufruit, ce n’est pas faire n’importe quoi, mais agir en connaissance de cause.
Un notaire, ou un Conseil en Gestion de Patrimoine pourra donc vous informer sur les possibilités de vendre l’usufruit d’un bien, ainsi que de toutes les conséquences d’un tel acte.
Dans la plupart des cas, le démembrement d’une propriété est souvent la conséquence du décès d’un parent.
Le schéma type se décrit ainsi : le conjoint survivant devient usufruitier du bien et les enfants (héritiers directs) deviennent nus-propriétaires.
Le conjoint survivant ne désire pas systématiquement garder l’usufruit du bien qu’il occupe et préfère s’en démunir à titre onéreux.
Quelque soit le motif, préférer être locataire et se défaire de ses obligations de propriétaires, ne plus à avoir à payer l’impôt foncier et les charges de réparations et d’entretien de l’immeuble, l’usufruitier a le droit de vendre ses droits d’usufruit.
Cependant, selon les dispositions de l’article 815-3 du Code Civil, la vente d’un bien en usufruit nécessite le consentement de tous les indivisaires : nus-propriétaires et usufruitiers.
Ainsi, les enfants héritiers de la nue-propriété peuvent se porter acquéreur de l’usufruit à titre onéreux.
Il peut également arriver que l’usufruitier veuille se démunir de l’usufruit en le vendant à un tiers.
Cela devient donc plus délicat vis-à-vis des nus-propriétaires qui peuvent très bien refuser.
En outre, ils peuvent accepter et vendre également la nue-propriété à l’acquéreur de l’usufruit pour qu’il devienne propriétaire en pleine propriété.
Dans tous les cas, il conviendra de définir la valeur du bien, et surtout celle de la nue-propriété et de l’usufruit si le démembrement est maintenu.
Un barème fiscal définit forfaitairement la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier :
– 40 % de la valeur du bien de 61 à 70 ans,
– 30 % de la valeur du bien de 71 à 80 ans,
– 20 % de la valeur du bien de 81 à 90 ans,
– 10 % de la valeur du bien à partir de 91 ans.
Une alternative de cette évaluation fiscale peut être l’évaluation économique qui prend en compte l’âge de l’usufruitier et son état de santé et son espérance de vie, ainsi que la valeur du bien et les revenus qu’il génère en usufruit.
Enfin, la jurisprudence prévoit également que l’usufruitier et le nu-propriétaire peuvent également décider de vendre le bien pour employer le prix de la vente dans l’acquisition d’un autre bien immobilier (Cour d’Appel de Versailles, 5 avril 1990).
Cet accord se fait bien sûr sous forme d’acte authentique signé devant un notaire.
De cette nouvelle acquisition découlera une acquisition du nouveau bien en indivision.
Je vous remercie à l’avance.
Bonjour,
Nous sommes 4 frères, nos parents nous avaient fait une donation de leur maison il y a quelques années. Suite au décès de ma mère, mon père (usufruitier avec une part de 20%) ne souhaite plus vivre dans cette maison.
Je souhaiterai racheter la part de mes 3 frères afin d’habiter cette maison mais je ne souhaite pas racheter la part d’usufruit de mon père (qui me ferait une dépense de 20% supplémentaire). J’ai cru comprendre qu’à la mort de mon père, sa part d’usufruit disparaîtrait.
Dans le cas ou cet achat se ferait du vivant de mon père, est ce qu’à la mort de mon père et à l’extinction de son usufruit, mes frères pourront prétexter un avantage sur héritage ?
Cordialement
Gilles
Bonjour Monsieur,
Un usufruit na de valeur quau vivant de lusufruitier, à son extinction cest le nu-propriétaire qui devient plein propriétaire du bien.
Ainsi si vos frères perçoivent avant lheure leur part dhéritage (la valeur de leur nue-propriété) ils renonceront à lusufruit.
Vous devrez en effet attendre le décès de votre père pour accéder à sa pleine propriété.
Cependant jai un doute quen à lusage de la nue-propriété et à sa réintégration dans la valeur à la succession et la répartition entre les frères.
Nétant pas notaire je ne suis pas sûre quant à votre question concernant une part dhéritage revenant à vos frères.
Etant donné que ce type de donation ne peut être en donation-partage donc à la valeur arrêtée au jour de la donation, mais au jour du décès.
Si vos frères ont « mangé » leur part ils pourront exiger leur part.
Puisque vous, vous aurez la maison pour toute sa valeur ?????
Je mets donc un bémol à ma réponse de Gascon.
En remerciant un notaire de méclairer.
Bonjour,
Mes parents ont fait une donation aux derniers des vivants, mon père est décédé en septembre 2009.
Ma mère à lusufruit de toute la liquidité et lusufruit de sa maison et nous sommes 3 frères en nu propriétaires sur ce bien.
Aujourdhui âgée de 81 ans elle souhaite vendre cette maison qui est estimée à 300 000 euros, quelle somme exacte nous revient et en cas de refus dun nu-propriétaire, quelle recours peut obtenir ma mère.
Bonjour,
La vente démembrée est une vente plus difficile quune autre, car vous êtes plusieurs à vendre et vous devez tous être daccord.
Cest pour cette raison quil ne faut pas faire de donation trop tôt.
Concernant la répartition de la vente.
Votre maman ayant 81 ans son pourcentage fiscal dusufruit passera de 30 % à 81 ans et à 20% à 82 ans, mais elle est pleine propriétaire de la moitié de la maison.
Elle possède donc 50 % de la valeur + 20% des 50% restant.
Votre maman aurait donc pour une vente à 300 000 :
150 000 + 20% de 150 000 = 180 000
Vous vous partageriez 40 000 chacun
Votre maman naura pas de taxation de plus-value mais vous peut-être.
Très sincèrement
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07
Bonjour,
Voilà je souhaiterai me renseigner sur mon cas au décès de ma mère, mon père « possède » 25% de mon patrimoine et l’usufruit.
Le loyer sur le terrain génère des revenus tout les mois hors je n’ai rien perçu de la part de mon père pendant plus de 10ans et celui-ci aujourd’hui souhaite vendre l’ensemble du bien aujourd’hui.
Suis-je en mesure de réclamer une partie des loyers sachant que je suis nu-propriétaire mais à 75%?
Cordialement.
Bonjour,
Le nu propriétaire est le futur propriétaire, par définition il ne perçoit aucun fruit tant que lusufruit est actif (temporaire) ou vivant (viager).
Comme votre père est lusufruitier cest lui qui perçoit les loyers et non vous.
Cest la convention dusufruit si elle a été prévue qui guide les droits et devoirs des parties, comme qui paye les gros travaux et la taxe foncière, sans convention cest le nu propriétaire (qui est souvent considéré comme le propriétaire, définitif) art 605 du code civil. Cependant pour démembrement successoral, le nu propriétaire peut défiscaliser le montant des travaux. Sil y a des revenus fonciers vous pouvez choisir le régime classique réduction de vos revenus fonciers par le montant des travaux et si ceux-ci sont plus élevés réduire vos revenus dactivités jusquà 10 700 .
Exemple :
Montant des travaux 50 000
Loyer annuel : 10 000
Lannée de facturation : 10 000 pour réduire les revenus fonciers + 10 700 pour réduire vos revenus dactivité. Reste 29 300 qui permettront de réduire les revenus fonciers futurs.
Si vous navez pas de revenus fonciers ou que le bien nest pas loué (uniquement dans le cas dune succession ou donation jusquau 4ème degré) vous pouvez choisir (de façon irrévocable) de réduire la somme de travaux de grosse réparation sur vos revenus dactivité jusquà 25 000 / ans et ceci sur 10 années maximum
50 000 de travaux :
Année N : – 25 0000
Année N+1 : – 25 000
Ou
Année N : 10 000
Année N+1 : 10 000
Année N+2 : 10 000
Année N+3 : 10 000
Année N+4 : 10 000
Espérant avoir répondu à votre question.
Très sincèrement
Muriel Trenquier
Bonjour
Je suis usufruitier d’un appartement et je veux le vendre parce que la location est un peu difficile ( trop petit pour un T2). De plus il est à 100 Km et ma fille nue propriétaire ne peut s’en occuper.Je voudrais réemployer le produit de la vente dans l’achat d’un T3 dans ma ville. Evidemment le produit de la vente ne suffira pas pour la nouvelle acquisisition. Puis-je acheter en copropriété avec ma fille qui paierait le complément et évidemment toucherait une partie du loyer.
Bonjour,
Ce que vous souhaitez cest vendre lappartement, votre fille sa part de nue-propriété et vous votre usufruit.
En vendant vous remployez aussitôt (prévoir avec le notaire) la somme dans la même répartition sur un T3 dans lequel vous serez toujours lusufruitier et votre fille la nue-propriétaire. Il faudra juste calculer la répartition des sommes supplémentaires.
Si vous achetez ensemble lappartement (en indivision) votre fille sera plein propriétaire dune partie de lappartement (50% ?) et lors de votre décès votre part sera dans la succession.
Si vous navez que votre fille peut-être aucune incidence, mais si vous avez dautres enfants, elle sera en indivision avec eux.
Si vous rachetez ensemble en démembrement, elle participera à sa part de nue propriété, naura pas de revenu, mais naura pas de droit de succession futur sur ce bien.
Je reste à votre écoute pour tout complément dinformation.
Cordialement
Bonjour ,
mes parents ont fait une donation au dernier vivant ; mon père étant décedé , ma mère de 90 ans a loué la maison familiale et a pris une location dans un appartement
Elle est maintenant décidée à vendre la maison .
Elle est estimée à 150 000 euros .
Nous sommes 4 frères et soeurs ; quelle serait le montant de la part de chacun ?
Merci d’éclairer les ignorants que nous sommes e matière d’usufruit et de nu propriété
Bonjour,
Je suppose que vos parents étaient mariés sous le régime de la communauté et que vos parents avaient prévues de se transmettre
lusufruit des biens au décès de lun deux.
Je considère également que votre maman a aujourdhui 91 ans ou les aura le jour de la vente. Puisque le fruit de la
vente sera en effet ventilé entre 5 vendeurs en fonction de lâge de lusufruitier
Vous êtes 5 vendeurs :
– Votre maman usufruitière du tout et pleine propriétaire de la moitié
– Les enfants au nombre de 4 possédant la nue-propriété de la moitié (part du papa décédé)
– Lâge de votre maman lui offre en valeur dusufruit : si elle a 91 ans le jour de la ventilation de la vente 20%, si elle a
92 ans le jour de la ventilation de la vente elle naura plus que 10%
Vous me dites que la maison est estimée 150 000 ce qui ne sera pas forcément le prix de la vente, mais partons sur ce
Montant.
20% de la somme étant la valeur de lusufruit dans la première supposition : 30 000
Soit la valeur de la nue-propriété représente : 120 000
Votre maman en possédant 50% (sa part), vous vous répartirez la somme de 60 000 entre les 4 enfants.
A moins de ne pas posséder une donnée voici le montant que vous pourrez récupérer : 15 000
Vous pouvez également décider ensemble de remployer la somme totale sur un autre investissement en conservant la
répartition du démembrement actuel.
Espérant avoir répondu à votre question.
Très sincèrement
Muriel Trenquier
Je ne connaissais pas la vente en viager, merci pour votre article, vous m’ouvrez les yeux sur ce système très intéressant!
BONJOUR MON CONJOINT A DEJA UNE MAISON A LUI IL A UNE FILLE.MOI J AI DEUX ENFANTS DE MON COTE NOUS ALLONS NOUS MARIEE .ET PASSER DEVANT NOTAIRE POUR J AI LE PLEIN POUVOIR DE LA MAISON.ET L USUFRUIS J AIMERAIS SAVOIR A MON DECE SI MES ENFANTS A MOI AURONS MA PART POUR LA MAISON SI SA VA ETRE DIVISER EN TROIS ?JE VOUS REMERCIE DE VOTRE REPONSE
Bonjour,
Si je comprends bien vous navez que lusufruit de la maison, la nue propriété appartient à monsieur et sa fille.
Si cest cela non vos enfants nauront rien à votre décès.
Sinon précisez moi la répartition.
un bien sur lequel mon amie a payé les droits de succession pour son neveu et dont elle a gardé l’usufruit depuis elle est dans une maison de retraite a telle le droit de vendre son bien doit elle avoir ce que je suppose l’accord de son neveu et si ce dernier refuse comment payer les factures de la maison de retraite !!! que peut elle espérer sur la vente de cet appartement si bien sur elle peut vendre ??? son neveu lui a parlé de seulement 7 % vous remerciant recevez, mes salutations
Bonjour,
Votre amie a quel âge ? le montant de lusufruit dépend du temps estimé de son espérance de vie,
7% cela métonnerait à moins quelle est plus de 91 ans et ce serait 10%, donc ce neveu soit est malhonnête soit a été mal conseillé.
En effet ils doivent être vendeur en même temps mais je ne pense pas que le neveu bloque la vente puisqualors il pourra récupérer une partie de son héritage.
Si les 2 parties sont vendeuses alors le prix de la vente sera répartie entre lusufruitière et le nu propriétaire prorata de leurs droits.
Si le nu propriétaire bloque la vente, lusufruit veut également dire les fruits donc la location du bien (sil ny a pas de travaux de mise aux normes, sinon en effet le jeux nen vaudra pas la chandelle sauf pour le neveu).
Vendre lusufruit sans la nue-propriété est théoriquement possible seulement cet usufruit séteindra au décès de lusufruitière-vendeuse donc très aléatoire pour lacquéreur.
Je reste à votre écoute,
Très sincèrement
Re…bonjour,
A la relecture de mes deux précédents messages, je vois que je me suis très mal exprimée sur un point essentiel. Je vais donc reformuler plus clairement.
J’ai écrit : Mon notaire ne dit pas que je peux pas vendre sans laccord de mes enfants mais que je peux tenter une démarche juridique avec un avocat.
Il faut lire : Mon notaire dit (effectivement) que je ne peux pas vendre sans laccord de mes enfants mais que je peux tenter une démarche juridique avec un avocat.
Avec mes excuses.
Merci et bien cordialement.
Bonjour
Merci pour votre réponse et l’intérêt que vous portez à mon problème. J’ai dû mal m’exprimer. Mon notaire ne dit pas que je peux pas vendre sans l’accord de mes enfants mais que je peux tenter une démarche juridique avec un avocat. Votre réponse signifie t-elle qu’une telle démarche n’a aucune chance d’aboutir ? Je suis tout de même en pleine propriété des 3/4 !
En outre, la formule : « Nul n’est sensé demeurer en indivision » ne peut-elle se défendre dans un tel cas ?
Quelle différence entre démembrement et indivision ?
Dans votre idée de proposer un viager à ma fille,en tel cas qu’en est-il de son frère et de ses droits identiques sur cette maison ?
Ma fille a de petits moyens. Elle peut refuser une telle solution et s’obstiner dans cette attitude d’exploitation de ses droits et « d’attente son héritage ».
Certes, je peux demander à mes deux enfants de participer aux entretiens de la maison mais je ne l’ai jamais fait à ce jour. Ça va les surprendre ! Qu’en est-il de la taxe foncière où ils sont nommés dans l’indivision?
Autre chose : comme je le disais, je serai prête à reporter la situation avec un tel partage sur l’acquisition d’un autre bien. Là aussi, semble-t-il, l’accord des enfants semble nécessaire ?
Merci pour votre aide et cordialement.
Bonjour madame
Le démembrement a été constitué à la suite du décès de votre époux avec un réserve d’usufruit pour vous pour vous permettre de conserver votre lieux de vie.
De plus vous êtes tous propriétaires avec des droits différents contrairement à l’indivision ou c’est la répartition en nombre de parts qui peut différer.
L’indivision est la propriété pleine de plusieurs personnes sur un même bien.
Il est vrai que l’on joue un peu avec les mots.
Mais concrètement vos enfants n ont pas le droit de vous ôter votre usufruit.
Par contre ils peuvent empêcher une vente.
C’est une « indivision légale » et non contractuelle.
Essayer de justifier la charge financière que ce bien entraîne et que vous ne pouvez assumer.
Votre fille n en est tout de même pas à vous laisser dans la misère ?
Si votre fille achetait en viager cela n’est plus une succession mais un achat aléatoire.
Votre fils peut acheter avec elle au travers d’une SCI et ils auront la propriété de la maison tout en vous aidant financièrement.
Mais la solution idéale je ne l’ai pas
Très sincèrement
Ma fille tient à ce bien pour des raisons affectives (dit-elle) alors qu’elle (ni mon fils) ne s’y est jamais impliquée financièrement. J’acceptais la situation car ils n’en ont pas les moyens. J’y vis seule et très isolée. Elle habite loin et n’y vient qu’exceptionnellement. Les entretiens matériels et financiers d’une trop grande(et belle) maison, la solitude me pèsent alors que je suis dans ma 73 me année.
Avec la vente de cette maison je souhaiterais racheter une maison similaire dans la région de mes frères et surs qui est ma région d’origine. Même en proposant à ma fille de reproduire les mêmes conditions avec la même répartition démembrée, comme vous le suggérez, elle fait obstruction.
Mon fils dit que tout lui est égal. Ma fille voudrait cette maison pour elle seule. Très autoritaire , je crains, en outre, qu’elle cherche à spolier son frère beaucoup trop conciliant et prêt à tout abandonner pour la satisfaire.
Je sors de chez le notaire. Il me dit que je ne peux vendre sans l’accord de mes deux enfants. La seule solution, dit-il, si je tiens à sortir de l’indivision est de prendre un avocat et mener l’affaire devant le Tribunal. J’aimerais bien ne pas en arriver là mais que faire car ma fille demeure intraitable.
Je pense que même si je proposais de racheter leur part, ma fille ferait obstruction. Elle veut cette maison.
Bonjour Madame,
Si votre fille veut absolument cette maison et que vous avez besoin de partir ailleurs pourquoi ne pas lui proposer de vous la racheter en viager. Elle vous verse un bouquet et une rente tous les mois jusquà votre décès ainsi vous lui laissez la maison, vous payez une location avec les rentes et ainsi tout le monde est content.
Sinon dite à votre fille quen tant que nue propriétaire elle doit sa part dentretien de la maison pour 1/8 ainsi que votre fils, que si vous ne pouvez plus entretenir la maison, elle héritera dune ruine qui lui coûtera plus chère que ses sentiments denfant.
Si votre notaire pense que vous pouvez vendre sans eux cela me parait peu probable mais quil sengage par écrit.
Je suis dans mes limites de conseil, jen suis désolée.
Très sincèrement
Suite au décès de mon mari en 1994, j’ai acquis la propriété notre logement au 3/4 en pleine propriété (ma part 1/2 +1/4 de mon mari). Mes 2 enfants ont acquis le 1/4 en nu-propriété dont j’ai l’usufruit, ce qui m’a permis de vivre dans ce logement jusque-là.
Cette forme d’indivision peut-elle perdurer ?
Je souhaiterais vendre ce logement pour racheter ailleurs. Un accord par signature des nu-propriétaires semble nécessaire lors d’une telle vente. Une de mes enfants s’oppose à cette vente. Elle dit qu’elle refusera de signer.
Puis-je passer outre à une éventuelle obstruction de l’un de mes enfants ou des deux ?
J’ai toujours entendu dire que « nul n’est sensé demeurer en indivision ». Qu’est-ce que cette formule implique comme modalités pour en sortir.
Si c’est exact, comment procéder ?
Bonjour Madame,
Vous êtes en démembrement plus quen indivision, vos enfants sont en indivision pour ¼ de nue propriété et en indivision avec vous pour les 3/4.
Et oui cela perdurera jusquà votre décès ou la vente du bien si vous ne réemployez pas le démembrement sur un autre bien.
En effet il faut laccord de tous pour vendre puisque vous êtes tous propriétaires dun droit sur ce bien.
Savez-vous pourquoi votre fille naccepte pas cette vente ?
Car en vendant ce bien pour en acheter un autre, vous pouvez convenir chez notaire que vous réemploierez la vente en rachetant un autre bien avec la même répartition démembrée, donc vos enfants reporteront leurs droits sur un autre bien.
Ou répartir la vente entre les différents propriétaires soit :
– ½ pour vous en pleine propriété
– + lusufruit de lautre moitié en fonction de votre âge et ou espérance de vie
Le dialogue entre vous permettra peut-être destomper des non dit ou des peurs.
Très sincèrement
Bonjour,
je souhaiterais revendre en usufruit temporaire sur une durée de 21 ans
a ma société un local pro que ma sci loue actuellement à ma societe
si le bien est estimé a 90 000 à combien pêut on calculer la valeur de l’usufruit? (loyer annuel 8500)
De plus si la société cesse son activité avant la fin de l’usufruit,que se passe il?
Par avance merci
Cdt
Bonjour Monsieur,
La revente dun usufruit est maintenant imposé dans la catégorie des revenus quil procure, ainsi selon lactivité de votre société cela pourrait être en revenus fonciers,
Ainsi lannée de la cession il serait opportun que vous ayez beaucoup de déficit foncier pour en réduire limposition.
Selon la valeur vénale du local : 90 000 et les loyers que vous en retirez dans la SCI :
– Si on fait un calcul fiscal 21 ans représente 69% de la valeur vénale (23 % tous les 10 ans) ainsi 62 100 (à 20 ans dusufruit le pourcentage aurait été de 46%)
– Selon la valeur économique pour un loyer de 8 500 annuel et une valeur vénale du bien de 90 000 , votre rentabilité est de 9.44 % brut sur 21 ans sans revalorisation, la valeur de lusufruit serait sensiblement de 76 400
Cet usufruit étant à durée fixe, il peut se revendre pour la durée restante. Maintenant cette durée déterminera certainement lintérêt dune autre société. Votre société peut également vous revendre lusufruit.
Lusufruit représentera le prix du capital restant à amortir si vous lavez amorti le temps de lusufruit, cela représentera la valeur de lusufruit restant. Si vous lavez amorti sur 10 ans il faudra reconstituer la valeur de lusufruit restant et vous ferez un bénéfice pour la société taxé à la plus value court ou long terme selon le temps de conservation. Je suis moins au fait sur la fiscalité des entreprises, rapprochez-vous de votre expert comptable pour anticiper cette situation et prévoir ainsi votre amortissement.
Jespère avoir répondu à vos questions,
Très sincèrement
Bonjour
ma mere possede un appartement en usufruit, on doit le vendre car elle veut aller en maison de retraite, nous sommes 3 enfants, est ce que un d entre eux peut refuser la vente?? est ce que il peut exiger sa part? vaut il pas mieux louer?
merci de votre reponse
cordialement
Bonjour Monsieur,
Pour répondre à vos questions concernant lusufruit de votre maman,
Vous êtes actuellement 4 vendeurs sur cette maison donc en effet un seul peut bloquer la vente, dabord en ne contre-signant pas le mandat de vente puis en ne signant pas une offre dachat.
Vous pouvez louer si vous avez besoin des loyers pour votre maman, mais elle restera lusufruitière de ces loyers, une gestion de la maison sera nécessaire.
Lors de la vente le notaire doit préciser ce qui va advenir du fruit de la vente, soit vous rachetez un bien ou placez ce montant en transmettant la répartition démembrée soit la vente sera répartie entre tout le monde.
Je reste à votre écoute,
Très sincèrement
Mes grands parents sont divorcés mon grand père est âgé de 95 ans et ma grand mère 83ans merci d’avance pour votre réponse
Bonjour je souhaiterai obtenir quelques informations voilà ma mère m’a donné une maison d’une valeur de 150000 euro le terrain sur le lequel est édifier la maison lui a été donné il y a plus de 30ans lors d’une donation de mes grands parents ceux ci ont gardé la jouissance sur le terrain. Je souhaite vendre ma maison le notaire me dit que si mes grands parents renoncent à l’usufruit j’aurai des frais à payer. Comment sont calculer ses frais ? Le notaire n’a pas su me répondre
Bonjour Madame,
Jai besoin de refaire le point avec vous pour être sûre de ma réponse :
Votre mère reçoit il y a 30 ans la nue propriété dun terrain
Lusufruit restant aux grands parents
Votre mère vous donne la totalité de sa nue propriété (ce quelle possède en réalité) car la maison fait parti dun tout .
Si votre mère vous a donné sa nue propriété que vos grands parents renoncent à lusufruit vous aurez alors la pleine propriété du tout.
La valeur aujourdhui de lusufruit doit prendre en compte la valeur du terrain et de la maison donc estimer ce montant, puis définir la valeur de lusufruit soit 10 % pour votre grand père et 20 % pour votre grand-mère en fonction de leur âge soit une moyenne de 15% de la somme globale
Soit si la maison vaut 150 000 + le terrain qui peut varier selon la région où est situé le bien, le montant sera cette somme X 15% X les droits denregistrement et démolument du notaire (soit environ 9%), (cest comme une vente il y a un changement de propriétaire donc un enregistrement au cadastre à faire), dans le cas où vos grands parents disparaissaient, votre mère devenait gratuitement pleine propriétaire (cest différent).
Jespère avoir répondu à votre question, à moins quun élément mest échappé.
Je reste à votre écoute
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07
Bonjour Muriel,
Encore un grand merci pour tout, cependant mes beaux parents ont déjà signé le compromis, la vente définitive sera le 18 avril… donc je ne pense pas que l’on puisse aboutir à votre dernière solution.
J’ai RDV avec un notaire ce mardi, je reviendrais vers vous à la suite pour vous faire part des différentes possibilités…
Très bonne journée à vous
Bien amicalement
Robin Chamorot
Pharmarôme
35 rue Godot de Mauroy
75009 Paris
01 40 06 25 81
06.23.10.47.62
Re bonjour,
je développe un peu:
Je suis propriétaire avec mon épouse d’un bien sur la cote d’azur estimé à 265.000 avec une valeur locative de 1030 (nous sommes marié sous contrat et cet bien est divisé ma femme 30% et moi 70%), les parents de ma femme vont vendre leur maison de Bretagne env 140.000 pour redescendre dans le sud car ils ne se plaisent pas du tout en Bretagne.
Au départ nous avions envisagé leur vendre la moitié du bien ( ce qui nous permettrait de rembourser notre crédit immo, mais j’ai voulu éviter cette option par rapport à l’héritage car ma femme à une soeur et aussi au fait qu’ils devraient nous verser un demi loyer chose qui me parrait inconcevable mais completement défavorable et si un jour un soucis se présente ça risque de ressortir. donc nous avons pensé à la vente de l’usufruit. Mais que faire et comment savoir la valeur de chaque partie (ils ont 65 et 67 ans).
Merci
Robin
Bonjour Monsieur,
Je vous remercie, ces précisions sont importantes pour vous répondre de façon moins théorique.
Concernant la valeur dun usufruit, ici il va certainement être viager et sur deux têtes, le temps viager sera donc pris sur le temps du délai le plus long donc je suppose que madame a 65 ans et M 67 ans espérance :
Madame aura une espérance de vie de 22 ans et 7 mois et Monsieur 16 ans 11 mois (moyenne statistique que lon trouve sur lINSEE) soit un viager de 22 ans
Vous me donnez la valeur locative de cette maison soit 1 030 mensuel, est-ce une valeur que vous aviez lors dune location nue ou meublée ou est-ce une estimation ?
Ainsi pour une valeur économique on peut calculer expliquer la base du calcul mais il est plus compliqué que cela :
La valeur réelle du bien pendant 22 ans de location soit 1 030 * 12 *22 =271 920 (sachant que la valeur actuelle du bien est de 265 000 ) mais qui nest pas la valeur nette mais brut de ce bien donc pour estimer une valeur net, si vous avez une déclaration 2044 vous pourrez comparer avec un calcul en ôtant les frais inhérents à ce bien soit environ 10% annuel de travaux dentretien 18% de frais de gestion et assurances impayées, et éventuellement la taxe foncière (normalement à la charge du nu propriétaire mais pouvant être à la charge de lusufruitier contractuellement) soit environ 28% en moins soit 74 200 (sur 265 000 )
Valeur économique de lusufruit sans revalorisation du loyer : environ 190 800 , en réalité avec le calcul du cash flow nous obtenons en réalité une valeur de 141 081
Si on considère la valeur fiscale de lusufruit, on part de la valeur vénale et lâge des usufruitiers soit plus de 61 ans , lusufruit sera de 40 % pour les deux. Soit 265 000 / 0.4 = 106 000
Comme vous pouvez le constater il y a une très grande différence, ladministration fiscale ne requalifiera jamais son propre calcul, pour un calcul économique il vaut mieux apporter les critères pris en compte, mais il est également plus représentatif de la réalité.
Prévoir aussi que lusufruit soit acquit par monsieur et madame donc sur les 2 têtes afin que le survivant ne se voit pas expulsé au décès du 1er.
Concernant le maintient du bien dans votre succession en effet vendre lusufruit sera préférable, ainsi le bien reviendra au terme de lusufruit et vous serez à nouveau plein propriétaire du bien.
Par contre votre fiscalité sera modifiée lors de la vente puisque le montant de la vente sera considérée comme du revenu foncier et non comme une plus value immobilière, au contraire de la vente de la nue propriété qui sera en effet considérée comme une vente immobilière, jespère quil vous reste du déficit foncier à imputer cela pourra être utile.
Je reste à votre écoute, et espère avoir répondu à vos questions.
Très sincèrement
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07
Bonjour Muriel,
Je vous remercie pour votre réponse très précise.
Malheureusement je n’ai pas de déficit d’impôt et je n’y avais pas pensé donc cela risque de me faire bizarre sur la fiche d’impôt 2016.
N’y a t-il pas d’autres possibilités pour minimiser les frais et taxes?
Bonjour Monsieur,
A moins de faire dautres investissements permettant de créer du déficit, il ny a pas moyen de réduire ou annuler votre imposition lannée de la vente.
Je pense éventuellement à une chose mais à confirmer auprès de votre notaire.
Un échange de biens : en plus le prix estimé de la maison de vos parents équivaut au montant de lusufruit.
Vos parents échangent leur maison contre lusufruit de la maison dans le sud. Cest une piste, tenez moi au courant si cela fonctionne et vous évite la fiscalité : en revendant la maison des parents au prix déclaré dans léchange il ny aura pas de plus value, il y aura peut-être un délai avant de récupérer de la trésorerie ou une négociation qui baissera le prix initial, Mais !!!
Très sincèrement
Ps : jattends votre retour si vous effectuez cette opération.
Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)
Bonjour et meilleur voeux pour cette nouvelle année,
Mon cas est un peu différent car je souhaiterais vendre l’usufruit de mon appartement à mes beau parents: 2 raisons, rembourser le crédit immo et permettre à mes beau parents de redescendre dans le sud et être un peu plus tranquille financièrement car ils n’auraient pas de loyer à payer: ils vendent une maison en Bretagne).
Quelles sont les calculs pour évaluer le coût d’acquisition, le coût de notaire, y a t-il des choses importantes à savoir?
Merci
Robin
Bonjour Monsieur,
Un ami très proche souhaite acheter avec sa mère un bien immobilier, elle en usufruit et lui en nue-propriété. Etant donné que sa mère a 62 ans, est-il obligé d’acheter 60% du bien ?
Seconde question qui me préoccupe. Cet ami a un frère : peut-il vraiment acheter avec sa mère en démembrement ? Quid de l’héritage lorsque celle-ci décèdera ???
Je vous remercie pour votre réponse,
Bien Cordialement.
Bonjour Monsieur,
Meilleurs vux pour cette nouvelle année et en réponse à vos questions :
Oui en effet au vu de lâge de la maman la répartition est 60% pour le nu propriétaire et 40 % pour lusufruitier du montant de lacquisition et des frais.
Concernant lhéritage il ny aura aucun problème concernant la propriété de la maison elle appartiendra à votre ami, lusufruit séteignant avec le décès de lusufruitier ou le terme de lusufruit temporaire.
Cependant la somme investie dans lachat de lusufruit devra être réintroduite au moment du décès et si cette somme est proche de 100 000 alors votre ami naura plus dans les 15 ans labattement total avant fiscalité
Le mieux serait que la mère donne la même somme à lautre enfant en donation partage ainsi aucun problème dans la famille, ou que les frères achètent ensemble la nue propriétaire qui semble élevée pour votre ami.
Très sincèrement
Muriel Trenquier
bonjour,
Nous avons vendu une SCI familiale, et il reste un reliquat à la banque de cette vente, les parts n’ayant pas été distribuées complètement. Ma fille qui doit une grosse somme au fisc, a t-elle le droit de régler le fisc avec le restant du produit de cette vente sachant que cette somme doit être redistribuée entre elle, mon fils et moi suivant le montant de
nos parts.
Le fisc a t il le droit de se servir????
Merci de votre réponse
CDT
Bonjour Monsieur,
Je ne suis pas spécialisée dans ce domaine donc je vous conseille de vous adresser à une autre structure (votre notaire).
Mais la logique serait que votre fille ne peut prétendre quau montant représentant sa part, que vous donniez vos droits à votre fille, cest votre choix mais quid du montant de la donation et surtout vis-à-vis de votre fils.
Et le pouvoir du fisc , je ne veux pas dire de bêtise.
Cordiales salutations
Bonjour
Mes parents mariés ont acquis une maison secondaire en 1963. Mon père est décédé en 1982 , j’avais alors 22 ans et mon frère 19 ans.
Nous avons reçu des papiers pour la succession sur lesquels il est noté cette phrase :
» En cas d’existence d’enfants issus du mariage ou de descendants d’eux, lors de la dissolution de la communauté par décés, l’époux survivant aurait droit en toute propriété à la moitié des bénéfices de la société d’acquêts et à l’usufruit de l’autre moitié dont la nue-propriété reviendrait aux descendants du conjoint précédé » …
Que veut dire cette phrase? Est ce que ma maman qui a 85 ans, est propriétaire de la moitié de la maison et qu’elle est aussi usufruitière de la demie part restante et donc que mon frère et moi sommes propriétaires en nue propriété d’une demie-part de maison?
Nous sommes tous d’accord pour vendre cette maison car ma maman n’arrive plus à l’entretenir. Comment va s’organiser la répartition de la somme de la vente de cette maison ?
Merci pour votre aide
Cordialement
Bonjour Monsieur,
Vous avez tout à fait compris les terme de la succession, les biens de vos parents sont communs jusquà leur décès, si lun meurt il reste propriétaire en plein de la moitié, et la moitié du défunt est réparti en usufruit pour le survivant (lui conserver ainsi le niveau de vie et la qualité de vie quil avait avant) et la nue propriété du défunt aux enfants, vous êtes donc futur plein propriétaire de la moitié de la maison et les frais ayant été payé, lorsque votre maman partira vous naurez rien de plus à verser sur ce bien.
Vous souhaitez vendre le bien et votre maman à aujourdhui 85 ans, le fruit de la vente sera en effet réparti :
– Elle a la moitié de la pleine propriété : si valeur 100 elle aura 50
– Sur les 50 restant il y a une répartition démembrée, à 86 ans la répartition est en usufruit 30% (art 669 du cgi) en calcul fiscal donc 30% de 50 pour elle et 70% de 50 pour vous et votre frère.
Jespère avoir répondu à votre question,
Très sincèrement
Bonjour.
Nous sommes entrain de négocier une maison d’une valeur de 135000 euros. Nous avons affaire au fils qui est propriétaire, ses parents se servaient de la maison comme maison secondaire, ils étaient donc usufruitiers.
En plus des 135000 euros de la maison, des frais de notaires est ce qu’il y aura d’autres charges pour nous du fait qu’il y ait un usufruitier ou est ce que cela ne concerne que le propriétaire et usufruitier ? Merci
bonjour Monsieur,
J’ai besoin d’un peu plus d’information, en fait vous achetez la nue propriété et non la pleine propriété.
Si vous faites l’acquisition de la nue propriété vous achetez avec les termes qui avaient été convenus entre le nu propriétaire initial et le ou les usufruitiers.
Vous devenez le nouveau nu propriétaire avec des usufruitiers existants, si l’usufruit est viager vous devrez attendre le décès des 2 éventuellement avant de profiter de la maison.
Par contre étudiez bien les termes du démembrement vous ne pourrez rien modifier sans le consentement des usufruitiers.
Mon mari est dvd le 31/12/14.j ai 69 ans,mes enfants 49,44,29, j’ai l usufruit de la maison, si je la vend puis-je leur donner leur part avec certaines clauses ?
Bonjour Madame,
Le bien que vous possédez en démembrement avec vos enfants et que vous souhaitez vendre possède déjà ses conditions.
Vous avez lusufruit et ils ont la nue propriété.
Vous aurez deux choix : soit en rachetant une autre maison vous remployez ensemble la même répartition des sommes, soit tout le monde récupère sa part :
Soit lusufruit pour vous et la ½ de la nue propriété et la nue propriété de la ½ pour eux sans condition.
Si vous décidez de leur donner la somme de votre usufruit, je vous conseille de faire une donation partage pour éviter toute réintégration à votre décès et finalement conflits entre les enfants ( en effet une donation partage arrête la somme au jour de la donation, sans cela celui qui aura acheté une voiture la somme aura certainement décotée, celui qui aura investi en bourse pourra avoir tout perdu et celui qui aura investi dans une maison aura fructifié, ce dernier devra donner à ses frères et surs la différence au jour de votre décès pour équilibrer les sommes (pas sympa !).
A quelle clause pensiez vous ?
Il en existe 4 qui sont dans le code civil : clause du droit de retour, dattribution ou exclusion à la communauté, graduelle ou résiduelle.
Petit bémol à voir avec votre notaire : Quid des droits dune donation dusufruit suite à la succession qui avait ôté cette somme de la succession !
Très sincèrement
Bonjour,
J’aurais quelques questions à vous poser qui, à ma grande surprise, ne semblent avoir été posées par personne (pourtant j’ai pratiquement tout lu):
Je suis propriétaire avec mon mari d’une maison en pleine propriété. Pour des raisons financières (grosses difficultés) nous souhaiterions vendre la nue-propriété de cette maison.
Cependant, compte tenu du tableau fiscal et de notre âge « défavorable » à ce genre de montage (car 50 ans mr et 45 ans moi-mm),l’usufruit classique (à vie) serait quasi invendable donc nous aimerions ne bénéficier que d’un usufruit temporaire de 10 ans.
Ainsi sa valeur serait de 23% (peu important nos âges) et par transitivité nous ne perdrions que cette somme sur la vente de notre bien en nue-propriété.
QUESTION 1 : ce genre de démembrement temporaire est-il possible pour des particuliers ? Je précise que nous ne sommes pas intéressés par la vente à terme qui pourrait être une solution mais, nous avons besoin d’une grosse somme tout de suite (en 1x sans rente), d’où ma question.
QUESTION 2: si le démembrement temporaire n’est pas possible (j’entends juridiquement),comment calculer la valeur de l’usufruit quand il est sur 2 têtes ? Faut-il diviser la valeur du bien d’abord (ici en 2) puis appliquer les quotas du tableau à chacun d’entre nous ?
QUESTION 3 : Enfin, le tableau fiscal étant surtout destiné à EVITER de défavoriser les éventuels héritiers, est-ce à dire que les valeurs données peuvent être augmentées ?
Je développe : un bien vaut 100000, le tableau prévoir que la valeur de l’usufruit temporaire (par tranche de 10 ans) correspond à 23% de la valeur totale, indépendamment de l’âge des usufruitiers soit 23000, ce qui implique que la valeur de la nue-propriété soit de 77000.
Ainsi nous pourrions vendre la nue-propriété 77000 mais pas plus.
QUESTION 4 : Mais, par contre, si c’était l’usufruit que nous décidions de vendre finalement, là pourrait on le vendre + cher que les 23000(si l’acquéreur en est d’accord bien entendu)? Car alors, nul ne pourrait considérer que c’est un détournement d’héritage déguisé puisque, au contraire, il est « sur-estimé » ?
Par avance, je vous remercie infiniment pour le temps que vous prendrez à me répondre.
Bien cordialement,
Martine.
Bonjour Madame,
Je vous remercie pour ce développement de question qui montre que vous maîtrisez un minimum le sujet.
Concernant vos questions :
QUESTION 1 : ce genre de démembrement temporaire est-il possible pour des particuliers ? Je précise que nous ne sommes pas intéressés par la vente à terme qui pourrait être une solution mais, nous avons besoin d’une grosse somme tout de suite (en 1x sans rente), d’où ma question.
Rien ne vous empêche de vendre lusufruit ou la nue propriété de votre maison cest dailleurs notre métier.
Mais cest lesprit de vos acquéreurs qui risque den empêcher la faisabilité :
– Vendre lusufruit est très difficile car lacquéreur ne possède rien au terme, lesprit français a du mal avec ce concept, le français aime posséder.
– Vendre la nue propriété peut être un très bon calcul pour éviter dacheter au plus fort prix, mais les investisseurs actuels qui acquièrent de la nue propriété recherche souvent deux choses, réduire limposition de leurs revenus fonciers (il faut que lusufruitier soit imposé à limpôt sur le revenu et que la maison soit louée en revenus fonciers) ou leur ISF ici impossible car vous êtes le vendeur de la nue propriété en conservant lusufruit.
QUESTION 2: si le démembrement temporaire n’est pas possible (j’entends juridiquement),comment calculer la valeur de l’usufruit quand il est sur 2 têtes ? Faut-il diviser la valeur du bien d’abord (ici en 2) puis appliquer les quotas du tableau à chacun d’entre nous ?
La vente en usufruit temporaire est tout à fait possible, si vous aviez deux têtes ou pas puisque le temps est contractuel (temporaire), si vous décédiez tous les deux, vos enfants auraient lusufruit le temps restant dû.
QUESTION 3 : Enfin, le tableau fiscal étant surtout destiné à EVITER de défavoriser les éventuels héritiers, est-ce à dire que les valeurs données peuvent être augmentées ?
Je développe : un bien vaut 100000, le tableau prévoir que la valeur de l’usufruit temporaire (par tranche de 10 ans) correspond à 23% de la valeur totale, indépendamment de l’âge des usufruitiers soit 23000, ce qui implique que la valeur de la nue-propriété soit de 77000.
Ainsi nous pourrions vendre la nue-propriété 77000 mais pas plus.
Tout est histoire de marché, si votre bien est atypique et très recherché votre prix pourra être celui de lacquéreur, sur une base élevée, mais il y a deux calculs de lusufruit : léconomique ou le fiscal :
Le fiscal est celui servant de base aux droits fiscaux et léconomique représente la valeur économique du bien, tenant compte de la rentabilité du bien.
Ainsi un bien qui vaut 100 000 pour un usufruit de 10 ans donnera en valeur fiscal 23 000 dusufruit et 77 000 de nue propriété
Si ce bien a une rentabilité locative de 5% soit 5 000 sur 10 ans cela représentera 39 820 dusufruit et la nue propriété 60 180 donc en vendant la nue propriété préférez le calcul fiscal.
QUESTION 4 : Mais, par contre, si c’était l’usufruit que nous décidions de vendre finalement, là pourrait on le vendre + cher que les 23000(si l’acquéreur en est d’accord bien entendu)? Car alors, nul ne pourrait considérer que c’est un détournement d’héritage déguisé puisque, au contraire, il est « sur-estimé » ?
Comme je le dis au dessus, il y a deux façons de calculer la valeur de lun comme de lautre, dans le cas dune vente de lusufruit en effet le calcul économique peut savérer plus intéressant, le vrai prix sera donc entre les deux et en fonction des deux parties acquéreur et vendeur.
La vente de lusufruit sera intégrée dans votre impôt sur les revenus comme un revenu foncier anticipé, ce qui risque dêtre douloureux fiscalement :
Lusufruit vendu 39 820 taxé à votre TMI (estimons 30 %) soit 11 946 + la CSG soit 15,5% de 39 820 = 6 172 ainsi il vous restera 21 701 net après impôt
La taxation de la nue propriété sera sur la taxation de la plus value immobilière (temps de détention)
Est-ce votre maison principale, depuis quelle année en êtes-vous les propriétaires ?
Voici pour le moment jusquoù je peux vous répondre en attendant plus de détail.
Vous souhaitant bonne réception,
Très sincèrement
BONJOUR,
Ma mère est décédée en 1996, je suis fille unique, elle l’a laissé l’usufruit jusqu’a ma mort et a donnée la nue propriété del’appartement a 2 enfants étrangers à la famille qui étaient mineurs à l’époque mais majeur maintenant, a quoi ais-je droit ? 50% de la nue propriété plus 40% de la nue propriété (j’ai 68 ans) ou uniquement 40% ?
Merci de votre conseil
Bonjour Madame,
Suite à votre question, je me permets de vous résumer ce que jai compris et réponds en fonction de cela.
Votre mère a donné la nue propriété à 2 personnes nétant pas des enfants dun autre père que le votre, ou quelle aurait adoptées.
Donc selon la loi Française un parent ne peut déshériter ses enfants en propre, que sil a été reconnu quils étaient « violents» envers lui. On parle de la dévolution légale.
Ainsi cela dépend de lhéritage de votre maman.
Etiez-vous au courant de cette donation en 1996 ?
Le côté mineur ou majeur des donataires na pas dimportance.
Si vous êtes fille unique vous avez droit à 50 % de lhéritage de votre maman, les autres 50 % peuvent être donné à qui elle veut.
Suite à cette réponse vous aurez ou pas une possibilité de contester ce lègue.
Si cétait le seul bien de votre maman alors vous pourrez à laide dun cabinet davocats spécialisés contester cette succession pour détournement de la devolution légale.
Mais je nai pas assez déléments pour vous répondre.
Très sincèrement
Je vous remercie de m’avoir répondu. En fait, mon objectif était de pouvoir faire bénéficier mon fils de 2 abattements fiscaux de 100.000, vu mon âge 64 ans, c’est jouable. Mon bien etant évalué à 340.000
Bonjour Monsieur,
Depuis le 17 Aout 2012 la nouvelle période de franchise fiscale en droit de mutation à titre gratuit ou successoral en ligne directe est de 100 000 par bénéficiaire (enfant en direct) et renouvelable tous les 15 ans.
En donnant aujourdhui (64 ans pour vous) 100 000 à votre fils, avant 15 ans vous ne pourrez à priori plus rien lui donner, rapprochez-vous de votre notaire pour les calculs, car en décédant avant les 15 ans cette donation sera réintégrée dans votre succession et rabotera cette franchise.
Donc en effet prochaine autorisation de donation sera lors de vos 79 ans révolus.
Par contre si vous souhaitez donner votre maison en deux fois, si elle nest pas dans une SCI et donc représentée pas des parts, vous ne pourrez donner la ½ de votre maison en nue propriété aujourdhui puis la 2ème moitié dans 15 ans.
Pour 340 000 à 64 ans votre usufruit fiscal sera de 40% soit : 136 000 et la nue propriété à 204 000 soit après une franchise de 100 000 , le montant taxable sera de 104 000 , vous ne pourrez reporter dans 15 ans ces 104 000 (de plus dans 15 ans le montant de la nue propriété aura augmentée du fait dun usufruit plus court).
Vos nouveaux 100 000 dans 15 ans seront à abattre sur dautres biens.
Espérant avoir répondu à votre question.
Très sincèrement
Muriel Trenquier
Bonjour,
Mon papa est actuellement à lhôpital depuis 3 mois. Il se peut quil ne revienne pas à son domicile « grosse perte dautonomie » depuis quil a fait une instillation de BCG (résultat BCGITE et septicémie), donc je pourrais envisager de le placer en maison de retraite, ce que je ne souhaite pas …
Nous avons perdu maman en novembre 2013. Ils sont propriétaires dun appartement. Du fait, que maman soit décédée, papa a opté pour lusufruit et moi la nue-propriété.
Je suis actuellement propriétaire dun appartement avec mon ami (sommes pacsés). Pour subvenir aux besoins de papa sans vendre son appartement, jenvisage de vendre le mien (mon ami est daccord) et avec ma part compléter avec la pension de retraite de papa la maison de retraite chaque mois.
Pour ne pas vendre lappartement de papa, je souhaiterais y vivre avec mon ami et mes enfants. Est-ce possible ?
Jenvisage bien entendu de tout payer, ses charges de copropriété, lélectricité etc
Mais au niveau des impôts de papa si cela était possible dy habiter, qui paie les impôts fonciers ?
Taxe habitation il aurait la sienne et aurions aussi la nôtre ? bien compliqué tout cela !
Je sais quil souhaiterait en tout cas garder son bien et de nous voir y habiter, plutôt que de le vendre à cause de cette erreur.
Je précise que je suis fille unique, donc je nai rien à devoir à un frère ou à une sur. Et après son décès aurais-je des problèmes avec la succession chez le notaire ?
Jai lu aussi plusieurs articles disant que la nue-propriété ne donne pas lieu dy habiter.
Vous en remerciant,
Cordialement
Bonjour Madame,
Si jai bien compris, vous avez la nue propriété de lappartement et vous voulez loger dedans.
Ce qui signifie que vous devrez donc verser un loyer à votre père propriétaire de lusufruit. Vous seriez locataire de votre père donc paieriez la taxe dhabitation en tant que locataire et la taxe foncière en tant que nue propriétaire (sauf si la répartition est convenue différemment dans la convention dusufruit), les charges dentretien en tant que locataire et les grosses réparations en tant que nue propriétaire. Ainsi les revenus créés seront imposés au mieux quà la CSG-CRDS (15,5%) au pire à la CSG-CRDS + le taux marginal des impôts de votre père.
Ainsi vous loueriez un appartement avec votre conjoint quil ne possèdera jamais (succession = bien en propre), est-il daccord ?, je lui conseille alors dinvestir sa part afin de se constituer son propre patrimoine.
Pourquoi vendre votre appartement et conserver celui de votre père ? ne pouvez vous vendre celui de votre père répartir la somme et mettre de côté sa part pour laider à subvenir à ses besoins ?
Je ne connais pas toutes vos motivations mais voici ce que je vous conseillerai :
– Conserver votre appartement surtout si vous lavez presque entièrement remboursé
– Louer lappartement de votre père et utiliser ces revenus fonciers comme complément de vie pour votre père et entretien de lappartement ou la gestion si vous nêtes pas à côté. Si de gros travaux sont prévus ils pourront même réduire vos impôts
Ainsi à terme vous aurez lappartement de vos parents (en effet net de droit et de fiscalité de succession) et vous possèderiez en indivision votre appartement actuel.
Je reste à votre écoute pour tout complément dinformation
Très sincèrement
Ps : le marché immobilier nétant pas au top, le prix de la vente risquerait de ne pas vous satisfaire.
Bonjour Madame,
Je vous remercie de mavoir répondu.
Pour votre information mon père a 5/8ème en toute propriété + 3/8ème en usufruit et moi-même 3/8ème en nue-propriété.
Ainsi vous loueriez un appartement avec votre conjoint quil ne possèdera jamais (succession = bien en propre), est-il daccord ?, je lui conseille alors dinvestir sa part afin de se constituer son propre patrimoine.
Oui il est tout à fait daccord. Sachant que cest mon bien en propre. Et ne voudrait aucunement investir dans cet appartement. Il sait quil est à moi-même et pour mes enfants plus tard. Autant quil garde sa part et quil sachète une voiture ! Il a dailleurs 2 enfants dun premier mariage et cela se passe mal. Mes enfants ne comprendraient pas lors du premier décès de lun dentre nous deux si il mettait sa part dans lappartement de mon père, que les sommes sont partagés entre eux et ses enfants plus tard. Pour eux, ce sera toujours lappartement de leurs grands-parents. Dans ce cas-là autant le vendre et garder largent pour mes enfants. Je suis tout à fait daccord avec lui, moi-même jaurais du mal à ce quil mette sa part dans lappartement de mon père, ah les familles recomposées !!! En indivision ensemble concernant notre appartement tout à fait daccord, mais pas en indivision dans celui de mon père.
Mon ami ne le proposera jamais, petit problème de son côté avec son ex-femme, elle a beaucoup demprise sur ses enfants concernant leur argent et a beaucoup de dettes mais je passe, je ne suis pas sur cette page pour parler delle.
Pourquoi vendre votre appartement et conserver celui de votre père ? ne pouvez vous vendre celui de votre père répartir la somme et mettre de côté sa part pour laider à subvenir à ses besoins ?
Cest juste sentimental. Dans lappartement ou je suis actuellement avec mon ami, je vivais avant avec mon ex-mari. Au niveau prêt il était plus facile de rester dans celui-ci, que de louer ou bien de racheter autre chose. Mais ce serait loccasion de partir car trop de vieux souvenirs dans cet appartement et mon ami le comprend.
Je ne connais pas toutes vos motivations mais voici ce que je vous conseillerai :
Conserver votre appartement surtout si vous lavez presque entièrement remboursé
Mon ami doit encore payer son emprunt de notre appartement jusquen 2032 et le mien jusquen 2022.
Louer lappartement de votre père et utiliser ces revenus fonciers comme complément de vie pour votre père et entretien de lappartement ou la gestion si vous nêtes pas à côté. Si de gros travaux sont prévus ils pourront même réduire vos impôts.
Jai déjà eu le cas chez moi concernant un ravalement, si cela se passait dans lappartement de mon père effectivement je pense quune année il naurait rien à payer au niveau des impôts sur ses revenus. Nous, nous avions deux salaires et aucun impôt cette année-là, donc lui seul ??
Ainsi à terme vous aurez lappartement de vos parents (en effet net de droit et de fiscalité de succession) et vous possèderiez en indivision votre appartement actuel.
Ce qui veut dire quactuellement si je vivais chez mon père, il y aurait un problème à ce niveau-là (net de droit et de fiscalité de succession) au moment de son décès ?
Je suis vraiment en colère den arriver là. Les docteurs me font comprendre quil y a peu de chance quil revienne chez lui. Dire que le 20 janvier il était encore autonome, faisait ses courses et préparait ses repas, conduisait, et ses petits loisirs. Jamais je naurais pu envisager ce que je vous écris actuellement.
Sincèrement
Bonjour Madame,
La vie nest pas toujours simple, il faut souvent composer.
Je pense que la réponse cest vous qui la trouverez.
Je vous réponds dun point de vue, légal ou fiscal.
Si vous souhaitez vivre dans lappartement de votre père cela ne change rien quant à la succession vous ne payerez des droits que sur la part de pleine propriété des 5/8ème (je pensais quil avait seulement lusufruit), mais attention le fisc naime pas quon lui enlève des droits (surtout en ce moment, ils ont besoin de sous .), donc il faudra bien verser la part dusufruit à votre père sous forme de loyers (sinon donation déguisée).
Votre père a bien 100% dusufruit donc vous devrez lui payer un loyer complet.
Si vous vendiez lappartement et répartissiez la somme de la vente il aurait 100% de lusufruit + 5/8ème de nue propriété, (ou 5/8ème de la pleine propriété et 3/8ème de lusufruit).
En effet les parts de vos enfants doivent être préservées quoique soit votre choix.
Quid tout de même si les docteurs se trompent et que votre père souhaite revenir chez lui.
Bon courage.
Très sincèrement
Bonjour,
Je pensais faire une donation en usufruit nue-propriété à mon fils.
J’ai 64 ans aujourd’hui. Mais dans le futur si je suis forcée
d’aller en maison médicalisée ou autre n’ayant que ce bien et de
petits moyens, aurai-je la possibilité de vendre le bien avec accord
de mon fils, pour faire face aux dépenses.Et dans ce cas les frais
versés pour cette donation sont je suppose perdus.
Cordialement
Bonjour Monsieur,
Si jai bien compris vous souhaitez donner la nue propriété de votre maison, votre unique bien patrimonial à votre fils et conserver lusufruit, c’est-à-dire le logement et en cas de départ pour la maison de retraite les loyers que vous pourriez en retirer.
Si votre maison a une valeur aujourdhui de 250 000 à 64 ans la valeur fiscale de votre usufruit est de 40% soit 250 000 X 40% = 100 000 et donc vous donnerez à votre fils 150 000 dont 100 000 en franchise de droit si vous ne lui avez rien donné dautre depuis 15 ans.
Si vous avez besoin de fonds pour la maison de retraite alors vous avez deux solutions :
– Louer la maison et vivre de votre rente : sera-t-elle suffisante ? il y aura des frais de gestion, des frais dentretien, peut-être aucun locataire
– Vendre la maison et alors la répartition de la somme de la vente se fera en fonction de votre âge et du prix de la maison.
En revenant au prix de 250 000 si vous partez en maison de retraite à 80 ans alors la répartition du fruit de la vente sera la suivante :
– Usufruit : 30 % (à 82 ans elle ne sera plus quà 20%) soit 75 000 est-ce que ce sera suffisant ? (il y a également le calcul de la valeur économique que seuls les conseillers fiscaux utilisent, rarement les notaires, cest dommage)
Lorsque lon veut faire une donation cest dans lobjectif de préparer une succession, vous navez quun fils (apparemment) et un seul bien, ce nest peut-être pas opportun de vous dessaisir de ce bien, en le vendant seul vous aurez la somme de la vente et à ce moment là choisirez de faire une donation à votre fils.
De toutes les façons si vous navez pas les moyens de subvenir au payement de la maison de retraite, ce sera votre fils qui sera appelé pour payer ou une partie de vos biens à votre décès.
Je ne connais pas votre objectif pour vouloir donner aujourdhui, mais je ne pense pas que ce soit votre solution.
Sinon si vous ne souhaitez pas particulièrement lui léguer ce bien, étudiez le viager et offrez le bouquet à votre fils.
En espérant vous avoir éclairé.
Très sincèrement
Bonjour,
je profite de vos connaissances pour poser la question suivante. Mon papa décédé à laissé l’usufruit des maisons à sa femme. une d’entre elles a été vendue juste avant sa mort et l’acte signé après par sa femme et nous, ses 4 enfants. Ma question est : Sur la vente du bien d’une valeur de 45000 euros, ma belle mère outre la moitié soit 22500 euros, perçoit l’usufruit soit la moitié de 22500 euros = 10125 euros. Donc,en tout 32625 euros. RESTE 10125 euros à partager entre les 4 enfants. Cette somme reçue » en usufruit » sera t’elle récupérée par les 4 enfants au jour du décès de ma belle mère . Dans quelles conditions si elle le dépense ( sachant qu’elle possède une maison En pleine propriété et un fils né de son premier mariage) peut elle le dépenser sans rendre compte? Quel recours le cas échéant? j’ai lu qu’elle pouvait en revanche, « transmettre, céder ou donner en garantie son droit d’usufruit puisqu’il s’agit d’un droit réel ». Merci de votre éclairage.
Bonjour,
Sous couvert de votre notaire,
Concernant lusufruit il séteint avec le décès de son propriétaire donc en effet elle peut vendre son usufruit mais il séteindra avec elle, ce qui est donc très difficile à vendre. Par contre lusufruit quelle a perçut nétant pas remployé dans sa totalité avec vos nu propriété, sera donc consommé comme un quasi usufruit et vous ne percevrez rien de son futur emploi.
Concernant la pleine propriété de la maison si vous nen êtes pas déjà nu propriétaire de la moitié de par votre père vous nêtes héritiers de rien et si elle vous nommait comme héritiers vous payeriez 60 % en frais de succession.
Les seuls biens que vous allez récupérer sont les biens donc vous êtes nus-propriétaires aujourdhui et si elle est propriétaire pour moitié à terme vous serez en indivision avec son fils dun premier mariage.
Faites-vous préciser par votre notaire qui doit maîtriser tout votre patrimoine.
bonsoir,
je suis ni propriétaire et ma mère est usufruitière depuis le décès de mon père. nous somme trois surs et je voudrais vendre la maison quels sont mes droits?
Bonjour,
Si votre mère est usufruitière de la totalité vous devez être avec vos surs nues propriétaires de la moitié, ainsi si vous vendez le bien à moins de remployer la somme à lidentique sur un autre bien, vous percevrez en fonction de lâge de votre mère la part de nu propriété de la moitié.
Mais vous ne pouvez vendre sans laccord des 4 personnes signatrices dun mandat de vente.
bonjour,
voila mon père etant décédé en 2010 j’ai herité de la nue propriété (je suis enfant unique) et ma mere de l usufruit. A ce jour ma mere et moi avons signé un compromis de vente et le rdv chez le notaire va se faire dans qq semaines, cela dit quelque chose me tracasse et j’aimerai etre éclairée…
le bien a été vendu a 79000 euros,lorsque je regarde le barem fiscal la part est logiquement de 50/50 puisque ma mere a 54 ans, mais lorsque nous sommes allés chez le notaire avant de mettre la maison en vente il nous a dit que j’aurai 25% du montant de la vente et ma mere 75%.est ce juste?? et pourquoi??
Bonjour,
Vos parents étaient pleins propriétaires à 2, votre père décède votre mère conserve sa part (la moitié)
Sur la moitié de votre père, votre mère conserve lusufruit de part son âge cela représente 50 % de la valeur donc vous possédez 25 % de la part de votre père. Cest tout à fait juste.
Maintenant le bien que réinvestira votre mère vous sera acquis à terme sauf si elle le dépense en voyage voiture ou autre chose éphémère.
Bonjour
Pouvez me renseigner ma mère a l usufruit de la maison mes frères et soeurs veulent vendre la maison pour la plcer en maison de retraite medicaliser j ai toujours été present pour ma mère effectué les travaux dans la maison .et maintenant ils veulent vendre alors que je n ai pas les moyens pour financer la maison de retraite et je trouve pas normal de participer aux frais alors que j ai aidé et été present pour ma mère toutes ses années ai je droit a quelque chose? J ai suggéré de louer la maison pour payer la maison de retraite mais personne ecoute
Pouvez vou me renseigner merci
Bonjour madame monsieur ?
Je ne comprends pas, seuls vos frères et surs ont la nue propriété et pas vous, vous dites ne pas avoir les moyens en cas de vente :
Lusufruit de la maison étant détenu par votre maman devra être retransmis à votre maman donc laider, vous vous devriez percevoir votre quotte part de nue propriété, si vous avez investi dans cette maison il aurait été opportun de conserver les factures des travaux pour vous faire rembourser de vos frères et surs.
La location de la maison si elle est impeccable peut être une solution mais si de nombreuses mises aux normes sont à faire cela engagera des frais et les revenus créerons des impôts csg de 15,5 % à votre maman usufruitière.
Cest dommage que le bien soit déjà démembré car en viager votre maman aurait bénéficié dun bouquet et dune rente ou surtout dune rente permettant de subvenir à ses frais en maison médicalisée.
Aujourdhui lusufruit risque de ne pas être suffisant et de toutes les façons cest la famille directe qui paie ces frais pouvant allez jusquà 3 000 par mois (chambre et nourriture selon la catégorie de la maison) .
Voici la limite de mes réponses ne possédant pas assez délément
Bonjour, je suis actuellement usufruitier d’un bien immobilier que je mets en vente, mes enfants acceptent de reporter le démembrement de propriété sur le nouveau bien acquis.
Puis-je tout de même leur verser, suite à la vente, une somme à chacun d’eux. Doivent-ils établir un courrier pour le notaire stipulant le report du démembrement de propriété me laissant la jouissance complète du prix de vente du bien.
Ce nouveau bien doit être acheté par moitié avec mon amie,qu’elles sont les précautions à prendre pour nous protéger l’un l’autre lors de l’achat de ce bien. Mère de trois enfants et moi de deux qu’elles précautions doit-on mettre en place pour là aussi les protéger en cas de décès de l’un où l’autre.
Merci pour vos conseils
Bonjour Monsieur,
Il est effet nécessaire que le notaire précise le remploi de la vente sinon la répartition se fera doffice et les enfants auront bien leurs parts mais vous naurez peut-être plus assez avec votre usufruit.
Tout doit être précisé dans lacte de vente.
Concernant lachat en indivision avec une compagne ayant également des enfants. Le mieux est de prévoir un achat démembré croisé.
Vous achetez chacun la moitié (ou la répartition prévue) en nue propriété et lusufruit des parts de lautre :
Monsieur : parts 1 à 50 en nue propriété et parts 51 à 100 en usufruit
Madame : parts 1 à 50 en usufruit et 51 à 100 en nue propriété
Ainsi vous vous protégez lun lautre, mais ne dépossédez pas vos enfants.
Les enfants de Monsieur auront à son décès la nue propriété de ses parts et au décès des deux la pleine propriété des parts 1 à 50
Les enfants de Madame auront à son décès la nue propriété de ses parts et au décès du deuxième la pleine propriété des parts 51 à 100
Seul problème à gérer lindivision qui sen suivra entre les 5 enfants.
Concernant le remploi et le rachat prévu, si lusufruit suffit au rachat de vos parts dans la nouvelle maison, je pense que répartir la vente entre vos enfants et vous est préférable, car lexplication précédente devient beaucoup plus compliquée.
Aujourdhui vous avez un usufruit et demain vous donnerez à vos enfants une nue propriété (attention les droits ne sont vraiment pas les mêmes)
La nue propriété est la propriété pleine future
Lusufruit séteindra à la fait de lusufruit = à zéro à terme
Jespère avoir été assez claire.
Très sincèrement
Bonjour,
Mon père dcd en 1996 nous (deux filles) a laissé un immeuble à usage de locations dont un local sous bail commercial. Quelques mois avant son décès il a signé une donation au dernier vivant à notre mère qui a choisi l’usufruit à son décès. J’ai refusé de renouveler le bail en raison d’exigences inacceptables qu’imposaient les locataires ( clause de préemption en cas de vente des murs). Le bail court toujours en l’état depuis 2003. Ma mère n’a pas bien pris mon rfefus car le loyer n’a pas été augmenté. Ma sur voudrait bien vendre la maison et pense avoir un acheteur (le commerçant). Sur la même parcelle que ce bâtiment, il se trouve un beau terrain constructible dans une zone urbaine avec possibilité de construire un immeuble de 3 étages d’environ 1200m2. L’estimation qui a été faite de la parcelle est de 200000 pour 450m2. Une estimation de la maison seule donne 250000. Le promoteur souhaiterait acheter toute la parcelle (900ares) et raser le bâtiment ce qui doublerait la surface à construire. Bien sûr, il faudrait donner une indemnité d’éviction au commerçant ( boulanger). Ma sur dit qu’il serait ruineux de le faire et qu’il vaudrait mieux lui vendre la maison et nous contenter de vendre le terrain après morcellement. Je reste convaincue du contraire. Le promoteur nous dit de voir entre nous!
Par ailleurs, nous savons que nous devrons payer plu value + impôts sociaux . Ma mère a 85 ans et son usufruit s’élève à 20%. La question est: 20% du prix de vente ou 20% de ce qui nous reviendra après paiement de tous les frais et impôts. Y aura-t-il calcul entre l’usufruit du terrain qui ne rapporte rien en revenus à ma mère et usufruit du bâtiment? Ses revenus locatifs sur cette maison sont de 2300 par trimestre. Elle n’entretient pas les locaux et il est urgent qu’on s’en débarrasse car toiture, façade et intérieur sont vétustes. Seul l’emplacement central et urbain de ce bien justifie de son prix.
Merci de me répondre car entre éviction du boulanger + frais et usufruit de ma mère, ce qui restera ne nous permettra pas d’acheter un studio à chacune.
Merci de votre réponse.
Bonjour Madame,
Je voulais juste préciser une chose quant à la répartition, lusufruit dont vous parlez porte sur la moitié du bien car votre maman est détentrice de la moitié en pleine propriété (sauf si le bien était propre à votre père) et la moitié en usufruit et vous nues propriétaires de la moitié
En fonction de lâge vous dites quelle possède 20% de lusufruit et selon votre estimation 250 000 + 200 000 (terrain) en cas de vente votre maman aura :
225 000 + usufruit (45 000 ) = 270 000 et vous 180 000 à diviser en deux
Ensuite cest à vous en effet de définir les priorités : futurs travaux coûteux (supporté par le nu propriétaire si rien na été prévu, défiscalisant mais sans revenu foncier par ailleurs), le reste à vivre une fois les frais payés.
Pour une vente vous devez de toutes les façons être daccord toutes les trois et signer un acte ensemble, soit vous effectuez la répartition de largent selon vos droits soit vous réemployez la somme globale dans un autre démembrement plus rentable et plus neuf.
Maintenant je nai pas tous les éléments en mains, mais selon votre descriptif, lentretien courant nétant déjà pas fait soit vous partez sur de lourds travaux, soit votre mère ne pourra plus louer donc ..
Vous souhaitant bonne réception,
Très sincèrement
C’est très intéressant ce que vous nous dites là !
Bonjour, pacsé avec ma concubine, nous faisons l’achat d’une maison en 2009, faisons chacun un testament instituant le conjoint « légataire a titre universel de: l’usufruit du bien immobilier ».Ma concubine décède le 25 décembre 2013.
Je reçois ce jour un courrier avant succession expliquant « au cas ou au jour de mon décès, ce legs en usufruit serait réductible ou ne pourrait s’appliquer je déclare que le legs porterait alors sur le droit d’usage et d’habitation » je ne comprend pas bien cette dernière phrase.
Ma concubine as deux enfants qui sont héritier de la moitié de la maison si je comprend bien, qu’en est il de sa part réservatrice, elle n’en parle pas dans le testament.J’ai actuellement 52 ans quel est la part qui me reviendrai sur la maison si je voulais vendre.
Bonjour Monsieur,
Dans une configuration idéale, vous avez fait un démembrement croisé avec donation dusufruit au conjoint ainsi celui qui décède laisse lusufruit au survivant et conserve la pleine propriété de leur part, ainsi des héritiers conservent la nue propriété de la part au décès de leur parents et récupère la pleine part au second décès, ainsi les héritiers ne seront pas dépossédés.
Mais cette phrase est-elle celle que vous avez signé lors du testament ou une précision sadressant à vous ? personnellement je prépare et optimise les situations afin déviter ce type de problème, mais ne rédige pas les actes, le mieux serait de vous adresser au notaire qui vous a transmis ce document.
Pour moi cela veut dire que si la valeur de lusufruit ne peut vous être octroyée du fait des droits des enfants 1/3 chacun sils sont deux de la valeur de la succession, vous bénéficierez du droit dusage et dhabitation au minimum dont les droits sont inférieurs, pas de possibilité de louer le bien, et la valeur ne sera que de 60% de celle de lusufruit déterminée selon votre âge au moment dune vente.
Mais à priori vous êtes propriétaire de la moitié en pleine propriété ! donc concrètement limpact est moindre.
Je reste à votre écoute
j’ai vécu pendant 17 ans dans une maison en residence principale appartenant a mon pere donc en usufruit (aucun papiers devant notaire)
celui-ci me disait que cette maison etait pour moi. Avec mon mari de
l’époque nous avons fait des travaux importants dans cette maison.
j’ai divorce et continuer a vivre dans cette maison avec mes deux enfants. un jour j’ai rencontré un homme devenu mon mari aujourd’hui et je suis partie vivre chez lui. Mon père à loué ma maison qui était entièrement refaite par moi et mon ex. Je n’ai percu aucun loyer.
5 ans plus tard, il a vendu cette maison 12O OOO euros (il l’avait acheté au dépard 1 5OO euros) et aujourd’hui il ne veut pas me donner
quoi que ce soit. Je précise que je suis fille unique. Quels sont mes
droits pour au moins récupérer un peu pour pouvoir aider mes enfants
qui aujourd’hui qui sont dans le besoin.
Merci beaucoup
Bonjour Madame,
Jai besoin dune précision car je ne suis pas sure davoir compris la situation :
– Votre père avait-il lusufruit de votre part et vous la nue propriété (si mère décédée) et la pleine propriété de la ½
– Ou Vous aviez lusufruit de la maison ou seulement un usage gracieux
– Sil ny a pas de document notarié de donation, succession ou autre, malheureusement je ne pense pas que vous soyez en position de réclamer quelques choses. Eventuellement sur facture des travaux que vous avez entrepris et un expert qui pourrait certifier que vous avez apporté une plus value, mais comme vous ne payiez pas de loyer à lépoque cela peut être considéré comme une compensation au loyer.
Jai peur que vous nayez pas de poids, voyez auprès de votre père directement pour quil fasse une donation à vos enfants.
Je reste à votre écoute.
Bonjour.
Si mon papa me fait donation d’un bien immobilier mais l’occupe jusqu’à son départ en maison de retraite, puis je le vendre à ce moment là ? Doit on obligatoirement se partager les fruits de la vente , sachant qu’il faut remettre le logements en état (mon père l’a considérablement dégradé depuis l’acquisition ) et il me doit pas mal d’argent…
Est ce préférable de faire donation en pleine propriété et dans ce cas je peux vendre dans de meilleures conditions ?
Bonjour,
Si je comprends votre situation, cest une donation de nue propriété, avec conservation de lusufruit pour votre papa. Dans ce cas en effet si vous vendez il y aura soit répartition de la somme entre les deux ayant droit, en fonction de lâge de lusufruitier, soit réemploi de la somme sur un autre bien et votre papa conservera lusufruit ce qui ne semble pas être leffet recherché.
Si vous aviez eu la donation en pleine propriété, en effet le bien vous appartenant complètement vous auriez pu le vendre, mais les frais nauraient pas été les mêmes alors, et cétait la résidence principale de votre père, cest une façon de transmettre les biens de façon moins onéreuse quau moment de la succession.
Concernant la dégradation du bien, en effet en dehors des grosses réparations, cest lusufruitier qui doit conserver le bien en « bon père de famille ». Voyez sil est préférable de le vendre ainsi en baissant le prix ou investir pour peut-être mieux le vendre.
Le marché immobilier est catastrophique actuellement, les acquéreurs recherchent des opportunités et ne veulent plus payer au prix, vous risqueriez de perdre le montant de vos réparations, alors quun acquéreur pourrait sy retrouver.
Espérant avoir répondu à votre question, je reste à votre disposition.
autre scénario , je suis mariée sous la séparation de bien avec un ratio 70/30 à l’avantage de mon époux ; en cas de son décès , et avec une donation entre époux qu’il m’a faite de quoi hériterai-je ? si je veux vendre le bien commun …qu’est ce que je récupérerai du prix de la vente du bien et est ce que j’ai un moyen d’obliger les héritiers de mon mari à accepter que je vende le bien ? ..dans ce cas mon notaire m’indique que je récupérerai : mes 30% plus 25% des 70% de mon époux en pleine propriété plus la valeur de l’usufruit des x75% restants de la part de mon époux (soit si j’ai 70 ans à son décès 30% de 75% de 70%) ce qui ferait au final 68,5% du bien ? est ce bien la situation ? et est ce que les enfants de mon époux peuvent m’interdire de vendre ?
Bonjour Madame,
Suite à ma réponse précédente, et avec une répartition de votre patrimoine différente, jai repris sur excel vos données :
prix du bien base 100
répartition Madame Monsieur
pleine propriété 100 30 70
décès de monsieur pleine pro 47,5
usufruit 30 à 40 %/52,50%
si vente 61 à 70 ans 68,5 %
71 à 80 ans 63,25 %
Comme vous pouvez le constater tout dépend lâge que vous aurez lors de la vente, doù peut-être lintérêt de faire au calcul économique (faisant apparaitre lespérance de vie de la femme et la rentabilité du bien).
Concernant lobligation, non vous ne pouvez obliger les enfants de Monsieur à vendre, car sans leur signature à lacte de vente, la vente ne pourra se conclure. Mais comme je vous le disais précédemment, soit vous louez le bien et en retirez suffisamment de loyer pour louer plus petit et compléter vos revenus.
Soit vous évoquez les travaux auxquels ils devront participer en tant que nu propriétaire à raison de 31,5% entre vos 61 et 70 ans ou 36,75% entre vos 71 et 80 ans.
Mais vos questions suggèrent le décès de Monsieur, peut-être serait-il opportun de reporter votre répartition 30/70 sur un autre bien aujourdhui du vivant de votre époux et conserver la différence sur un support financier afin de vous prévoir une trésorerie future et un logement qui vous coûtera moins cher et dans lequel vous pourrez rester malgré cette répartition jusquà la fin de votre vie.
Sincèrement
je souhaite connaitre ce que me rapporterait le vente de mon bien sous régime de la communauté : mon notaire me dit qu’étant mariée sous le régime de la communauté je récupérerai : 50% du bien plus la valeur de l’usufruit …est que cela veut dire que si je suis veuve à 70 ans je récupérerai 50% PLUS 30% de 50% soit au total 65% du prix de la vente du bien ? et est ce que cela est réaliste dans le cas de notre famille recomposée avec des enfants de chaque côté nés de lits diffèrents ? car comment cela se passe si les enfants ,ne veulent pas vendre et que moi je ne peux plus assumer le prix de revient de la maison ?
Bonjour Madame,
En effet en communauté vous possédez la moitié de tous les biens acquis au cours du mariage. Si votre notaire vous dit que vous avez lusufruit en cas de décès de votre époux, cela veut dire que vous pouvez occuper ou louer la maison jusquà la fin de votre vie, et quà ce moment seulement les enfants de chaque époux pourront récupérer leurs parts en pleine propriété.
Si vous naviez cet usufruit les enfants de votre époux seraient plein propriétaire de la moitié et pourraient vous en réclamer la vente. Vous êtes ainsi protégé lun comme lautre et les enfants de chacun également.
Concernant une vente potentielle, en effet vous auriez la moitié de la pleine propriété et selon votre âge le pourcentage représentant votre usufruit de lautre moitié :
A 70 ans si vous vendez avant votre 71ème anniversaire vous aurez 40% des 50%
Si vous vendez après 71 ans vous naurez plus que 30% de 50%, cela représente le tableau fiscal de larticle 669 du code général des impôts que malheureusement par simplicité beaucoup de notaire utilise, le mieux serait un calcul économique représentant le prix réel du droit dusus et du fructus.
En ayant lusufruit vous pourrez également louer la maison, ces revenus vous permettront peut-être de payer un plus petit loyer plus un complément de ressources, si les enfants de votre mari ne veulent pas vendre.
Si des travaux devaient senvisager sur la maison et que vous nayez pas prévu de tout prendre à votre charge même en tant quusufruitier, sachez que selon larticle 605 du code civil le nu propriétaire est tenu aux grosses réparations définies dans larticle 606 du même code.
Donc les enfants de votre époux devraient participer, ce qui pourrait très vite les rebuter. Ce sera un argument pour les aider à prendre une décision.
Jespère avoir répondu à votre question,
Très sincèrement
ma mère , il y a quelques années ( moins de 30 ans)m’a donné la nue propriété de son appartement dont elle garde l’usufruit.
Si nous décidons de vendre cet appartement plus cher que la valeur déclarée au moment du démembrement , est ce que nous devons verser la différence de prix à l’état ?
Merci de votre réponse . cordialement
Bonjour Madame,
Pour répondre à votre question jespère pour vous que vous avez fait en plus de 30 ans une certaine plus-value, mais la question nest pas idiote, en effet la vente de ce bien profite à deux personnes bien distinctes, une dont cest la résidence principale et pas lautre.
Tout dabord prévoyez si vous aviez prévu un nouvel achat que la vente conserve le remploi du démembrement existant sur le futur achat afin de ne pas devoir le reconstituer avec les frais daujourdhui.
Ensuite en effet la partie vous concernant puisque ce bien nest pas votre résidence principale serait taxée à la plus value immobilière, pas votre maman puisque cest sa résidence principale (je suppose).
Mais vous ne dites que le démembrement à eu lieu il y a 30 ans donc même avec les nouveaux barèmes vous ne devriez pas être imposée, ni à la plus value immobilière (annulation totale après 22 ans) , ni à la CSG-CRDS-RSA (annulation après 30 ans).
Donc en théorie vous ne devriez rien à ladministration fiscale, en pratique je nai pas tous les éléments .
Cordiales salutations.
bonjour , ma mère de 84 ans est usufruitière d une maison qu elle veut vendre pour ne plus payer les impôts foncier , mes 3 frères et moi somment nue propriétaires a parts égales .j aimerai savoir si lors de la vente la somme d argent sera partagée en 5 sommes égales . merci d avance
Bonjour Monsieur,
Lors dun démembrement successoral et une vente du bien, vous avez deux solutions, soit vous répartissez la somme de la vente entre les différentes parties, sachant que votre maman a 84 ans, il ne lui restera quenviron 20% de la somme selon que lon calcule en valeur fiscale ou économique.
Il faut alors que ce soit suffisant pour la reloger (achat ou location)
Soit vous remployez le démembrement sur un support autre, plus petit logement, placements immobiliers ou financiers, mais vous et vos frères naurez donc votre part et ce quil en restera quau décès de votre maman.
Maintenant toute convention doit être possible avec votre notaire si les parties sentendent bien.
est ce qu’on peut louer ou vendre une maison dont la propriétaire à l’usufruit (donation au dernier vivant) mais qui est en maison spécialisée Azheimer donc pas capable de gerer (mais elle n’est pas sous tutelle) c ‘est son fils ainé qui gére son compte bancaire avec une procuration
Bonjour,
En effet vous pouvez louer une maison en usufruit, lusufruit appartenant à lusufruitier cest donc elle qui percevra les loyers.
Le fils aîné gérant ses placements gérera donc les loyers et les charges et entretiendra le bien pour le compte de sa maman.
Attention cependant à la représentation, la tutelle en effet réglerait des problèmes de succession futurs ou donations déguisées que pourraient avoir ressentis les autres héritiers.
Un conseil de famille ou tous donneraient pouvoir au fils aîné et approuvé par un juge des tutelles.
Je vous invite à vous rapprocher en effet de ce type de conseil, la bonne entente familiale est toujours très fragile lorsquil y a des sentiments et de largent.
Bonjour,
En 1981 mes parents avaient fait établir un acte de donation entre époux devant notaire.
Mon père étant décédé en 1996, ma mère a opté pour l’usufruit de la totalité de leurs biens, nous (ses enfants au nombre de 7) sommes les nue propriétaires.
Actuellement ma mère, âgée de 81 ans, souffre de maladie de Parkinson et perd la mémoire. Suite à une énième chute et devant l’évidence, nous devons lui trouver un placement en foyer logement ou autre solution car la maintenir chez elle deviens un danger pour elle.
Il nous faut son consentement pour vendre la maison mais j’ai bien peur qu’elle ne se rende pas bien compte de la démarche ou soit qu’elle refuse : alors qu’il nous faudrai son accord devant notaire je ne suis pas sur de son adhésion.
Quel recours ou quelle solution peut être envisagée ?
Merci pour votre réponse
Cordialement
Bonjour Monsieur,
En effet votre papa avait voulu protéger son épouse après son décès, aujourdhui cest vous qui devez protéger votre maman sans vous démunir.
Soit vous pouvez vendre et en effet votre maman doit être daccord tout comme tous vos frères et surs, et attention le remploi total de la vente devra être placé de façon à compenser les frais de ce type de logement et non réparti entre vous, ce sera plus simple de gérer ainsi que de réclamer chaque mois à chacun deux sa participation.
Si votre maman est jugée par un médecin incapable, une mesure de tutelle peut être engagée, et tous vos frères et surs constitueront le conseil de famille pouvant prendre les décisions les plus adaptées pour votre maman.
En dernier ressort, est-ce que les revenus de la location de la maison pourraient compenser le loyer de la maison médicalisée ?
Jespère vous avoir apporté quelques pistes.
Très sincèrement
Bonjour, je suis usufruitière d’un appartement avec mes 3 enfants en nue-propriété, je veux m’en séparer car j’ai du mal à l’entretenir , hors j’ai l’un deux qui ne donnent aucune suite à la demande de l’agence, ni a mon notaire que faire pour que cette vente puisse se réaliser enfin ??
Merci de m’encourager avec une réponse positive …
Dans l’attente recevez mes salutations les plus respectueuses..
Bonjour Madame,
Je ne suis pas juriste donc ne maitrise pas les possibilités de contrainte auprès de votre enfant.
Cependant il me semble que sil y avait une solution votre notaire laurait actionnée, sinon vous pouvez vous rapprocher dun avocat fiscaliste, et peut être exiger par lettre dhuissier une réponse sous un certain délai de votre fils, soit il rachète les parts de tous soit il accepte de vendre et récupérera sa part, à moins que vous en ayez besoin en réemploi, il y a bien des délais de préemption auprès de tiers ou de la ville.
Je suppose que votre notaire a bien prévu le réemploi de la vente afin de conserver le démembrement sur un autre placement ou achat afin que vous conserviez lusage ou les fruits de ce dernier, sinon vous naurez que la valeur de votre usufruit.
Jespère avoir pu vous aider un peu.
Très sincèrement
Bonjour ma mère et moi vendons la maison familiale, ma mère est née le 04 septembre 1937 qu’elle sera sa part de l usufruit sur la moitié me revenant si la vente se fait ce 17 août 2019.j ai du mal avec l age révolu cela sera 30 ou 20 %? Merci de votre aide
Bonjour Madame,
Votre maman a aujourd’hui 81 ans révolus et aura 82 ans le 4 septembre, malheureusement l’âge qui fait passer de 30% à 20 % est 81 ans donc vous êtes actuellement à 20% pour la valeur d’usufruit depuis le 4 septembre 2018.
Cordialement
Bonjour et merci pour vos explications.
Je suis usufruitière d’une maison’appartenant à mon ex-mari »dans laquelle je vis ,dans le cadre d’un divorce ,estimée comme montant compensatoire.Il est bien précisée usufruitière sa vie durant.j’aimerai revendre cet usufruit, pour me trouver une location dans une autre ville.J’ai fais estimer le bien en question par un notaire’entre 145,000 et 150.000’j’ai 60 ans.Mon ex-mari serait d’accord suivant convenance pour racheter l’usufruit(spécificité de celui si:tous les entretiens et réparations m’incombent gros et petits, intérieur et extérieurs)J’aimerai savoir sur qu’elle somme je peux compter?(approximativement)Je vis d’une pension alimentaire de 912, et ça devient difficile d’entretenir cette maison.A mon décès, si je suis toujour dans cette maison, mes enfants hériteront-ils de cet usufruit, sachant que le nu-propriètaire est leur père, ou puis-je le donner.Je vous remercie de prendre mes questions en compte.J’habite une petite ville de ‘Eure.
Bonjour Madame,
Je suis flattée que vous vous rapprochiez de moi mais normalement votre notaire aurait du vous répondre.
Concernant la valeur estimée est-ce la valeur de lappartement ou de lusufruit ?
A 60 ans pour une femme il y a deux calculs dusufruit qui sont très différents :
– Soit larticle 669 du code général des impôts qui estime la valeur dun usufruit égale sur 10 années
– Soit la valeur économique qui prend en compte les fruits possibles du bien en fonction de lespérance de vie.
Concernant lusufruit il nest pas transmissible, il est « intuitu personae » et séteindra à votre décès, vos enfants hériteront de leur père directement.
Votre mari le nu propriétaire est selon la loi, si rien na été convenu par ailleurs, redevable des charges quil veut vous faire porter une fois que vous ne serez plus usufruitière.
Autre importance lusufruit viager est très difficile à vendre car personne ne souhaite acquérir sans pouvoir estimer la durée de lusage, par exemple sil vous arrive un accident dans 3 ans ils nont plus rien.
Donc si votre mari veut racheter très bien, cest la seule personne qui le fera, ce qui demandera de votre part dêtre très vigilante.
Je reste à votre écoute pour une consultation et vous transmets sur demande la tarification de nos honoraires.
je vous remercie vivement pour vos renseignements et conseils.J’ai consulté un notaire qui est loin de m’avoir parlé de ces différents calculs.
cordialement,
Bonjour Madame Lefebvre,
Je vous en prie, il est vrai que les notaires gagnant très bien leur vie sans sembêter avec du conseil en Gestion de Patrimoine, ils ne développent pas tous ces domaines de compétences, doù notre présence.
Un conseiller en gestion patrimonial doit pouvoir faire un état des lieux de vos acquis et vous aider à les optimiser en fonction de vos objectifs.
Nous pouvons donc vous renseigner concernant vos investissements privés, et ou professionnels.
Mais avant nous devons effectuer ensemble une approche patrimoniale personnalisée.
Vous pouvez me contacter au 06 77 93 76 07
Dans l’attente, recevez mes cordiales salutations
c’est toujours interessant d’aborder ce sujet, merci pour le plus que vous apportez avec vos intéractions.
Bonjour,
Pour compléter votre information sur l’usufruit et le démembrement de propriété,
vous pouvez aussi vous procurer chez Amazon:
Le Viager et le Démembrement de propriété : http://www.amazon.fr/dp/B00D0TZGGQ
Nous restons à votre écoute
Très bien expliqué, j’ai à peu près tout compris…:-)
Bonjour,
Nous restons à votre écoute, nous avons aussi:
Le Viager et le Démembrement de propriété : http://www.amazon.fr/dp/B00D0TZGGQ
Sur le livre numérique vous trouverez de nombreuses solutions.
Dans l’attente, recevez nos très respectueuses salutations
Bonjour,
Merci pour cet article intéressant. A bientôt. Anthony
Bonjour,
Merci pour toutes ces explications.
Je veux savoir les causes qui mènent un usufruitier à vendre son usufruit.
Bonjour,
Très certainement le besoin dargent, mais attention, si cest un usufruit viager, il séteindra au décès de lusufruitier initial. Et lacquéreur naura plus rien.
La vente dusufruit temporaire est aujourdhui imposé comme des revenus fonciers, donc attention à limposition + la CSG.
Par contre acquérir un usufruit temporaire pourrait remplacer une location sur un long terme, ainsi en quittant le bien pendant la période dusufruit, lacquéreur pourrait louer son bien et en tirer des revenus.
(Pour la France)
Ça ma fait bien rire ce terme, Usufruit.
Bonjour,
Moi aussi, Merci pour l’article et vos explications.