Le demembrement du droit de propriété, c’est le nu-propriétaire et
l’usufruitier :
La pleine propriété en immobilier est composée de trois droits distincts :
- l’usus qui est le droit d’utiliser la chose, le droit d’occuper le logement, le droit d’y habiter.
- le fructus qui est le droit d’en percevoir les fruits, le droit d’en percevoir les loyers.
- l’abusus qui est le droit de disposer de la chose, le droit de vendre le bien immobilier.
Le demembrement du droit de propriété consistera donc à répartir ces droits entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
L’usufruitier aura donc le droit :
- d’utiliser la chose (usus)
- d’en percevoir les fruits (fructus)
La nue-propriété sera le droit de disposer de la chose (abusus), avec l’accord de l’usufruitier le cas échéant.
Le demembrement peut être conventionnel, usufruit (usufruitier) et nue-propriété (nu-propriétaire) se mettant d’accord sur le fonctionnement de ce demembrement en rédigeant une convention.
Par exemple :
Enfin, la nue-propriété (enfant) deviendra de plein droit propriétaire au décès de l’usufruitier (parents).
La réunion de l’usufruit et de la nue-propriété étant fiscalement exonérée, donc vous devez effectuer le demembrement de vos biens immobiliers le plus rapidement possible pour bénéficier d’un taux de remise maximum.
C’est l’âge de l’usufruitier qui détermine le pourcentage d’usufruit et de nue-propriété, avec l’Article 669 du CGI qui donne le tableau auquel se référer pour établir la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière,
Applicable à compter du 01/01/2004
Décret nº 81-859 du 15/09/1981 en vigueur le 1er janvier 1982
Loi nº 2003-1311 du 30/12/2003 art. 19 1º finances pour 2004
Loi nº 2003-1312 du 30/12/2003 art. 28 finances rectificatives pour 2003
La valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
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Age de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
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Moins de 21ans révolus |
90% |
10% |
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Moins de 31ans révolus |
80% |
20% |
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Moins de 41ans révolus |
70% |
30% |
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Moins de 51ans révolus |
60% |
40% |
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Moins de 61ans révolus |
50% |
50% |
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Moins de 71ans révolus |
40% |
60% |
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Moins de 81 ans révolus |
30% |
70% |
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Moins de 91 ans révolus |
20% |
80% |
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Plus de 91 ans révolus |
10% |
90% |
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Vos explications sont top, enfin accessible au commun des mortel! un investissement sous la loi scellier est donc un usufruit? même s’il y a un plafond sur les loyers?
Bonjour,
Un investissement en loi Scellier ou plutôt Pinel aujourdhui na rien à voir avec du démembrement.
Vous achetez la pleine propriété dun bien immobilier que vous vous obligez à louer à un loyer plafonné pendant une période minimum (6 ou 9, 12 ans) à des personnes répondant à des critères précis.
Lusufruit cest le droit dhabiter ou de louer un bien mais vous nen êtes propriétaire que pendant une durée temporaire (usufruit dont la durée est déterminée par contrat) soit viagère jusquà votre décès ou celui de votre conjoint si lusufruit a été déclaré successif.
Mon comparatif entre les deux vient dune information sur loptimisation dun investissement immobilier.
Avec un investissement Pinel vous achetez au prix du marché à 100 %, empruntez 110 % du montant (frais de notaire inclus) et créez de nouveaux revenus et donc de nouveaux impôts (augmentation de vos impôts plus de la CSG) avant de déduire le gain Pinel.
Acquérir de la nue-propriété : cest acquérir à 60% de la valeur du bien, dont un emprunt à 66% de sa valeur, pas de revenus donc pas dimpôts supplémentaires et tous les frais de fonctionnement sont à la charge de lusufruitier (taxe foncières, frais de gestion).
Gagner 40% cest mieux que 18% ou 21% en Pinel.
Avec la nue-propriété vous ne vous embêtez pas avec les locataires, vous constituez un patrimoine immobilier en douceur comme pour une épargne, et à terme vous avez un appartement pour 100% de sa valeur.
C’est l’idéal pour votre épargne.
Cordiales salutations
Bonjour Muriel,
Félicitation pour ton blog que je trouve moderne et surtout très pratique pour notre apprentissage sur le patrimoine, merci de tes conseils, je pense qu’il prendra de l’ampleur dans quelques mois.
Bonne continuation
Cordialement
Gilbert
Bonjour Jphil,
Merci pour ce commentaire, en espérant qu’il apporte les premières réponses à mes visiteurs, je reste bien entendu disponible au 06 77 93 76 07
Cordialement
Muriel Trenquier
bonjour
très joli blog, clair, limpide
bon courage
jphil