Episode 1 : la résidence principale
Une des stratégies immobilières pour compléter la retraite :
- En moyenne il faut avoir travaillé jusqu’à 62 ans et 4 mois pour bénéficier du taux plein, pour le moment la pension est calculée sur vos 25 meilleures années puis peut-être selon des points.
- Mais globalement vous aurez au mieux 50% de vos revenus d’aujourd’hui.
- Si vous avez une retraite complémentaire, elle compensera mais pas entièrement.
- Alors regardons cette stratégie d’investissement immobilier pour préparer votre retraite et augmenter vos revenus grâce à votre résidence principale.
- Quelles sont les stratégies immobilières pour compléter votre retraite avec votre résidence principale :
Vous avez acquis votre résidence principale,
C’est le lieu de vie de votre famille. Maintenant les enfants sont partis, ils ne reviennent en moyenne que 2 fois par an, pour l’été et Noël.
Le reste du temps le logement, la maison sont vides et donc vous n’employez que 50% de ce logement.
Il vous coute toujours la même taxe foncière, presque la même facture énergétique.
Quelles stratégies pourriez-vous trouver pour compléter vos revenus à la retraite ?
Investir dans votre résidence principale ou la louer ?
Vous comprenez maintenant pourquoi j’insiste pour investir dans sa résidence principale, plutôt que de la louer, si vous le pouvez. Et surtout si vous n’investissez dans l’immobilier qu’une seule fois dans votre vie.
C’est un placement concret et qui a plusieurs solutions de rendement intéressantes.
Votre résidence principale partagée :
Si on envisage que 50% de votre logement vous est inutile au quotidien. Est-ce qu’il peut être utile à une autre personne ?
Localisation du bien :
Selon la situation géographique de votre logement, les solutions seront plus ou moins nombreuses. En centre-ville, c’est certainement l’environnement le plus lucratif. Vous avez investi pour être proche de votre lieu de travail des études des enfants, proche des commodités etc… Ces raisons sont surement celles d’autres personnes. A l’époque vous n’aviez pas de stratégie en investissement dans votre résidence principale (c’est parfois un tort !), mais aujourd’hui vous devez en avoir une.
Que vous manque-t-il ? :
Des revenus complémentaires, de l’aide, une sécurité pérenne ? votre stratégie dépendra de vos besoins. Avez-vous calculé le montant à combler ? En moyenne au plus bas il sera égal à 50% de votre revenu moyen dans votre vie. Vous gagniez 1500 € par mois, vous aurez 750 €, il manque donc 750 €.
Si vous pensez avoir assez de revenus pour subvenir à vos besoins, est-ce que vous souhaitez de la compagnie ? et de l’aide (ménage, bricolage) ?
Combien de pièces seront disponibles ?
Plus vous aurez de surface libre, plus votre stratégie rapportera, cela parait évident.
Cependant une question se posera tout de même : dois-je garder mon logement ou le revendre et réinvestir autrement ?
Votre stratégie d’investissement en résidence principale et les compléments de revenus pour la retraite :
Stratégie de Colocation de votre logement :
Vous l’avez certainement vu dans l’émission sur TF1 grand reportage, la crise donne toujours naissance à de nouvelles idées. Les gens apprennent à s’adapter et compensent leurs manques.
Aujourd’hui se loger est une vraie richesse. Surtout se loger au plus proche de son travail ou de ses études. Le moins cher possible et le plus sécurisant possible.
Lorsque votre logement est ainsi situé, il offrira certainement une solution à un jeune actif ou un étudiant. Vous n’allez bien sur pas faire du social, à moins que ce soit votre philosophie. Mais tout service méritant contrepartie, vous pourrez mettre en place un bail de location. Ce loyer sera alors un complément de revenus pouvant être non imposable dans certaines conditions.
Stratégie de la location saisonnière :
Votre logement est trop petit pour permettre la colocation, cependant la situation géographique de votre logement attire ponctuellement. La mise en location de ce logement le week-end ou pendant les vacances, lorsque vous-même êtes absent de ce logement. Vous rembourserez ainsi vos propres déplacements ou vacances. Ce qui ne représente pas forcément un complément de revenus bien qu’imposable, mais plus une conservation de votre qualité de vie. Ce qui contribue aussi à l’amélioration du quotidien.
Stratégie du viager :
Votre logement est votre patrimoine que peut-être vous souhaiteriez transmettre à vos héritiers. Cependant si vos revenus ne vous permettent pas de vivre correctement, de subvenir à vos besoins ou si vous avez besoin d’allez en maison de retraite (un service qui coute cher). c’est une des stratégies immobilières pour compléter sa retraite. Dans le cas contraire ce sont vos enfants qui paient vos charges, ou l’Etat qui se servira sur vos biens à votre décès, avant la succession. Donc quitte à perdre vos biens autant que vous maitrisiez la stratégie.
En vendant votre logement en viager, vous cumulez les avantages :
- Grâce au bouquet vous pourrez de votre vivant faire des cadeaux à vos héritiers.
- La Rente complètera vos revenus jusqu’à votre décès
- Vous restez propriétaire prioritaire, en cas de défaut de paiements de l’acquéreur
- Vous restez dans votre logement, aussi longtemps que vous le souhaiterez ou le pourrez.
- En cas de départ en maison de retraite, votre rente augmentera en moyenne de 30%.
Stratégie de vente et réinvestissement intelligent :
Votre logement normalement à l’âge de la retraite vous appartient complètement c’est à dire que vous n’avez plus d’emprunt à rembourser.
La vente de votre logement considéré comme votre résidence principale n’est pas taxé à la plus-value immobilière. Cette franchise de taxation vous permet de retirer de votre investissement la totalité de son effet de levier. En moyenne l’immobilier augmente de 1,20% sur 15 ans à 1.6% sur 25 ans. C’est donc le meilleur placement à faire pour augmenter sa richesse, puisque pas taxé. Toutes proportions faites avec les taxes supportées tout au long de son existence (taxe foncière et lors de la succession).
Lorsque vous arrivez à ce stade par contre vos prochains projets doivent être réfléchis afin de vous apporter les revenus nécessaires ou les objectifs visés.