Rentabilité d’un Investissement Locatif 

Lorsque l’on parle d’investissement locatif, il faut automatiquement discuter argent : coût, gains, et donc, de manière logique, de rentabilité d’un investissement locatif.

Cela pourrait paraitre très simple, si le système économique et financier n’était pas compliqué.

Et dans les nouvelles formes d’investissement en démembrement, la rentabilité d’un investissement locatif ne semble pas très évidente.

Il faut donc bien peser le pour et le contre d’un investissement en pleine propriété ou d’un investissement en démembrement.

Pour faire l’estimation de la rentabilité d’un investissement locatif, il y a plusieurs méthodes plus ou moins aléatoires.

On pourrait imaginer que le taux de rentabilité d’un investissement locatif se calcule de manière très simple :

Loyer mensuel x 12 mois x 100

Prix d’acquisition du bien 

Ce calcul paraît enfantin, mais de toute évidence, il est faussé ; il ne prend pas en compte :

–          Si le logement procure effectivement des loyers (présence de locataire, loyers impayés…)

–          Les charges et frais, tels que les impôts, les charges non récupérables, le coût du crédit, frais de notaires…

Le calcul le plus juste du taux de rentabilité d’un investissement locatif serait donc le suivant :

(Loyer mensuel x 12) – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – crédit x 100

                              Prix d’acquisition de l’immeuble

Le résultat donnerait approximativement :

Prix du bien 500 000 €, Frais de Notaire, etc 32 100 € Loyer Mensuel 1 500 €, soit une rentabilité brute d’environ 3.4 %

Pour un taux d’occupation de 94%, une taxe foncière de 1 400 €, des charges annuelles de 1 000 €, des frais de gestion de 1 250 € pour une rentabilité nette de 2.5%

Étudions ce taux de rentabilité d’un investissement locatif avec plus d’attention : il peut se présenter sous plusieurs formes telles que :

1)      RENTABILITE D’EXPLOITATION dite « NET-NET »

Ce taux de rentabilité d’exploitation dépend déjà de la situation financière et fiscale de l’investisseur.

Le but du jeu est de faire un calcul judicieux pour définir le déficit foncier et son implication à plus ou moins long terme.

Il faudra également calculer à quel moment l’investissement générera des bénéfices, avec apurement des déficits antérieurs.

Ce calcul ne pourra s’effectuer qu’en supposant que la conjoncture économique et sociale permette de louer le bien très régulièrement. 

2)      RENTABILITE FINANCIERE de L’INVESTISSEMENT LOCATIF

Il s’agit du calcul de rentabilité le plus précis que l’on puisse proposer.

On démarre la base de calcul sur une rentabilité « net-net » de 0 à 1 %.

Le marché immobilier étant très fluctuant, la valeur d’un bien et de sa fiscalité peut varier de manière conséquente d’une année sur l’autre.

La rentabilité financière prend donc en considération une base de calcul « net-net » mais intègre également la plus value éventuelle sur l’immeuble, l’indice du coût de la construction, le coût du crédit et son taux, et l’évolution du prix de l’immobilier sur le marché.

On peut ainsi arriver à une rentabilité variant de 6 à 8 %.

J’ose avouer que ce type de calcul est très complexe, car il doit prendre en compte toutes les variables relatives aux contextes économiques.

Il existe des logiciels très performants qui permettent de faire ces calculs de manière rapide et relativement précise. 

3)      LE TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE (TRI)

Le taux de rentabilité interne d’un investissement locatif est un calcul qui se base sur les flux positifs et les flux négatifs de l’investissement d’un bien immobilier.

Les flux positifs comprennent tous les revenus de l’immeuble, l’économie d’impôt, l’amortissement… et les flux négatifs intègrent tous les frais et charges de l’achat du bien, y compris les impôts.

Il s’agit alors d’établir une balance qui prend en compte toutes ces données, et pourra établir un taux de rentabilité interne : ce calcul judicieux permettra de définir s’il vaut mieux

effectuer un apport personnel, ou investir tout ou partie du bien à crédit.

RENTABILITE INVESTISSEMENT LOCATIF SUITE A UN DEMEMBREMENT

Enfin nous arrivons au grand sujet du démembrement de propriété.

Quels sont les avantages ou les inconvénients de s’engager dans un tel investissement immobilier et pour quel taux de rentabilité ?

Imaginons que VOUS soyez acquéreur de la nue-propriété, et qu’un investisseur locatif social fasse l’acquisition de l’usufruit de ce même bien.

VOUS	INVESTISSEUR LOCATIF SOCIAL
Acquisition de la   nue-propriété :55 à 60 % de la   valeur de la pleine propriétéAccession au patrimoine   immobilier	Acquisition de   l’usufruit :40 à 45 % de la   valeur en pleine propriété
L’usufruit locatif est basé sur une dissociation contractuelle   des droits de propriété (usufruit, nue-propriété)    dont la durée peut varier de 15 à 20 années.
Aucun revenu pendant la   durée du démembrement	Location sociale ou   intermédiaire  des immeubles sous conditions des revenus   des locataires.Perception des loyers   pendant 15 à 20 ans de démembrement.
Devient propriétaire en   pleine propriétéAu bout de 15 ou 20 ans	Perds ses droits   d’usufruitier au terme du démembrement : n’a plus aucun droit en   possession.L’usufruit est restitué au   nu-propriétaire.
CONSEQUENCES FISCALES
Déduction des intérêts   d’emprunts sur les autres revenus fonciers ;Bien non déclarable à   l’ISFCrédit d’acquisition   déductible de l’actif taxable à l’ISF.	Revenus fonciers   imposables à l’impôt sur les revenus, ou à l’impôt sur les sociétésRedevable de la Taxe   Foncière, ou à la contribution foncière des entreprises

Ce système d’investissement locatif est rentable surtout pour celui qui en tire profit, c’est-à-dire l’usufruitier.

Les gains peuvent s’élever de 67 % à 82 % de la valeur de la nue-propriété.

Vous devez faire une étude personnalisée afin de connaître vos gains sur vos revenus fonciers, votre économie d’ISF, votre CSG-CRDS-RSA sur la durée de votre investissement.

Contactez-nous maintenant en laissant votre mail en haut à droite de la page.

Abécédaire