Racheter un usufruit

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Racheter un Usufruit

Racheter un Usufruit
Racheter un Usufruit

Avant tout, il convient de rappeler la définition de l’usufruit : dans le cadre d’un démembrement de propriété, l’usufruit correspond au droit de jouir d’un bien, de l’utiliser en toute liberté et d’en percevoir les fruits.

Une personne qui est usufruitière ne pourra cependant pas vendre le bien en pleine propriété à une autre personne.

Par conséquent, une personne qui détient l’usufruit d’un bien ne pourra vendre que sa part d’usufruit, la nue-propriété restant la possession d’autres personnes, qui sont souvent les héritiers du bien immobilier, ou d’autres personnes qui ont acheté le bien en nue-propriété.

Racheter un usufruit peut être une opération d’investissement très intéressante.

En effet, racheter l’usufruit d’un bien peut permettre à une personne qui n’a pas les moyens d’investir en pleine propriété.

Il s’agit en fait d’un moyen très pratique de diminuer les charges locatives très pesantes sur un budget familial.

Si l’on prend en compte le marché immobilier actuel, le prix d’un loyer s’élève à environ 10 % de la valeur du bien donné en location.

Ainsi, le montant des loyers, en l’espace de seulement 3 années a subi une augmentation très importante.

D’une manière générale, une famille qui a signé pour un bail de location n’a pas systématiquement les moyens d’investir dans un bien immobilier en pleine propriété.

Racheter un usufruit constitue donc une excellente alternative à l’accession à la propriété.

Le Code civil prévoit ce genre de situation.

La personne qui désire racheter un usufruit se portera acquéreur de droits comme définis plus haut : elle disposera donc de la jouissance et d’un droit d’usage du bien immobilier ; elle pourra donc, à sa convenance, l’occuper, le louer, et donc en percevoir les revenus.

Le nu-propriétaire quant à lui conserve tous ses droits à ce titre, c’est-à-dire, vendre la nue-propriété, ou en faire donation.

Racheter un usufruit est une opération qui s’effectue en moyenne sur 10 à 15 années.

Dans l’hypothèse d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, dont l’usufruit est évalué à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans :  

LOCATION
   
VALEUR EN PLEINE PROPRIETE

300 000

Loyer mensuel

1 500

Montant annuel du loyer (6%)

18 000

Montant du loyer sur 10 ans

180 000

  RACHAT USUFRUIT
   
VALEUR EN PLEINE PROPRIETE

300 000

VALEUR DE L’USUFRUIT

69 000

Valeur annuelle

6900

Valeur mensuelle

575

   
  RACHAT D’UN USUFRUIT À CREDIT
  (en supposant un TEG de 4 %)
VALEUR EN PLEINE PROPRIETE

300 000

VALEUR DE L’USUFRUIT

69 000

Coût total du crédit

83 835

Coût annuel

8 383

Coût mensuel

698

De toute évidence, racheter un usufruit est une opération très avantageuse financièrement, car le coût mensuel serait de 698 € au lieu de 1500 €.

L’économie sur 10 ans serait de 111 000 €.

En outre, il faut avoir la certitude d’utiliser ce bien sur la période de 10 ans, et prendre en considération la taxe foncière et les frais d’entretien.

Au terme des dix ans, le nu-propriétaire retrouve l’usufruit du bien, pour devenir de nouveau propriétaire en pleine propriété :

C’est l’extinction de l’usufruit pour le contractant.

Comme toute opération immobilière de démembrement, racheter l’usufruit d’un bien nécessite l’intervention d’un notaire, et par conséquent les frais d’acte de démembrement incombent à celui qui se porte acquéreur de l’usufruit.

DPE location

Article extrêmement intéressant sincèrement.
Je savais à peine ce qu’était l’usufruit, me voila mieux renseigner.
Le rachat de l’usufruit semble effectivement une opération très intéressante.
Mais ce genre d’opération se réalise souvent? Ou trouver des vendeurs?
Enfin quel est l’intérêt de l’opération pour le vendeur? Probablement moins de soucis à la location déjà.

Muriel Trenquier

Bonjour,
Vous avez déjà répondu dans votre texte, mais c’est souvent un investissement dans du neuf pour répondre à des soucis
de rentabilité, réduire l’ISF, acheter au bon endroit (centre ville), gagner immédiatement 40 %, réduire des revenus fonciers etc. Vous trouverez des vendeurs en suivant nos liens, pour l’ancien, c’est souvent du viager.
Nous restons à votre écoute pour plus amples renseignements, Inscrivez-vous en haut à droite pour obtenir régulièrement nos informations gratuites, Bonne journée

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,
L’usufruit est égal au temps d’utilisation du bien, soit viager, soit temporaire. Les personnes qui ne souhaitent pas se compliquer, utilisent le calcul fiscal pour donner la valeur de l’usufruit, si l’on souhaite être juste il faut calculer la valeur de l’usufruit de façon économique.

Exemple : une maison dont la valeur vénale est de 300 000 €, on a estimé sa location à 1 200 € mensuel.

Pour un usufruit viager, un usufruitier ayant 75 ans veuf (donc une seule tête) son espérance de vie étant estimée à 15 ans, la valeur d’usufruit sera de 160 700 €.

En valeur fiscale à cet âge homme ou femme l’usufruit représentera 30 % de la valeur vénale.(Ce sera également la base de calcul des droits d’enregistrement, c’est souvent pour cette raison que certaine personne se contente de ce calcul).

En usufruit temporaire fiscal :
La valeur de l’usufruit représentera 23 % tous les 10 ans, ainsi si l’usufruit est de 15 ou 20 ans il sera toujours de 46%.

En usufruit économique ce sera la valeur d’utilisation pendant la durée acquise :
1 200 € X 12 mois X 10 ans = 144 000 €

J’espère ne pas avoir été trop compliquée, je suis à votre disposition pour tout complément d’explication.
Très sincèrement
Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)

wisniewski

bonjour je suis interresse par des renseignements par la vente d’un bien dont ma mère est usurfruitière, un frère a contracte une dette qu’il ne veut pas solder, le créancier reclame la maison aux enchères, si ns arrivons à vendre alors que notre mère ne veut pas quel lui revient til, sachant que ns sommes 4 dont celui qui a la dette, qu’estce qui ns revient a notre mere et ns
merci

Muriel Trenquier

Bonjour,

Dans un cas normal où vous souhaiteriez vendre la maison d’un commun accord : votre mère étant l’usufruitière conservera le montant de l’usufruit (en fonction de son âge et de son espérance de vie), mais elle doit très certainement avoir une part de pleine propriété (la maison appartenant au père et à la mère, la part du papa est en indivision entre l’usufruit et les nus propriétaires, et la part de la maman en pleine propriété), le reste se partageant entre les frères et sœurs (la nue propriété de la part du papa).

Soit : Maman ½ en pleine propriété + l’usufruit de la ½ (selon l’âge de l’usufruitier) – Enfants la nue propriété de la ½ au prorata des parts

Quant à la possibilité de mettre la maison aux enchères alors qu’il y a plusieurs propriétaires, mais surtout une usufruitière qui n’est pas concernée par la dette, je ne suis pas juriste, et vous conseille de vous adresser auprès d’un spécialiste, comme un avocat.

Personnellement j’aurai tendance à dire que ce serait un abus de droit, mais on voit tant de chose.

Je reste à votre écoute pour tout complément d’information.

Très sincèrement

Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)

DESPLAT

Bonjour,

j’ai besoin d’un éclaircissement, je suis locataire pour un loyer de 1000€, Mon bailleur de 83 ans est usufruitier et possède si j’ai bien compris 33 % en nue propriété, il souhaite me vendre sa partie, ces 2 enfants ayant le reste de la nue propriété.
Le bien est estimé à 750 000 €.

Le prix demandé par ce Monsieur de 83 ans est de 250 000 €.
Questions:
Est-ce légal ? Les enfants n’ont pas la priorité ? Peuvent ils s’opposer ?
Le prix fixé est dans la norme?
Merci pour votre réponse
Cordialement

Yves

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

Pas simple votre histoire.

En effet Monsieur usufruitier suite au décès de son épouse reste plein propriétaire pour sa part : la moitié de la pleine propriété.

L’autre moitié est en indivision avec ses enfants lui pour l’usufruit et eux pour la nue propriété.

Il semblerait que ce monsieur souhaite embêter ses enfants : à terme vous seriez indivisaire avec eux.

Mais en pratique il pourrait vendre son usufruit qui s’éteindrait à sa mort, l’usufruit serait calculé sur 8 années à 1000 € soit 96 000 € mais à sa mort vous devrez déménager, l’aléa ne vous dit pas quant il va décéder.

Vous vendre la nue propriété ne rime à rien puisque vous lui payez le loyer, quant à sa pleine propriété ce n’est pas mieux vous serez toujours en indivision future avec les enfants qui réclameront leur part au décès du père donc vous feront vendre.

Mais s’il y a vente d’un démembrement la vente réclame l’accord de toutes les parties, vous aurez donc les enfants qui s’exprimeront très rapidement sur leurs accords.

Cette proposition n’est pas saine. Faites un vrai investissement nue propriété ou viager, nous sommes spécialisés dans ce domaine et à votre disposition pour toute présentation.

Dans l’attente de votre retour,

Veuillez agréer mes très sincères salutations

Muriel Trenquier (06 77 93 76 07)

Lexpert

Article très détaillé, j’ai appris pas mal de choses sur l’usufruit. Je ne pensais pas qu’il pouvait y avoir autant de différentes entre la location et le rachat de l’usufruit ! De quoi économiser une sacrée somme !

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

C’est tout a fait cela vous avez fait un résumé que peu de personne font.

En effet pour une même habitation vous comparez une location et un achat d’usufruit pour la même période, vous économiserez la revalorisation de votre loyer et si vous devez quitter votre résidence vous pourrez la louer le temps restant à l’usufruit.

C’est je pense une autre façon d’acquérir ou tout du moins vivre dans un logement de grande qualité sans avoir à l’acheter avec les avantages du droit de propriété temporaire.

Cette solution concernant plus les personnes qui préfèrent louer qu’acheter car à terme vous ne constituer aucun patrimoine immobilier. Sauf à le faire par ailleurs.

Attention également pour la personne qui vend l’usufruit et à sa nouvelle fiscalité qui intégrera la vente de l’usufruit temporaire en revenus fonciers dans la déclaration de revenus du vendeur.

Je reste à votre écoute.

Très sincèrement

Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

MICHEL P

Quelqu’un qui a une maison en usufruit il es parti en maison de retraite ne
reviendra pas dans cette maison peut’il demander la renoçiation de l’usufruit au profit immédiat du nu propriétaire prévu dans l’acte notarié

Muriel Trenquier

Bonjour,

Vous pouvez en effet racheter l’usufruit restant pour constituer la pleine propriété du bien en avoir les fruits.

Le calcul de cet usufruit se fera soit sur la base de l’article 669 du CGI soit en calcul économique si le notaire connait ou une moyenne des deux ce qui est plus juste.

FARGES Jean-Louis

Je dois acheter une maison, la femme de 71 ans qui est la seul propriètaire du bien souhaite nous vendre cette maison en gardant l’usufruit.
Elle a deux enfants, je souhaiterai savoir si les enfants ont un droit lorque usufruitière sera partie et si je pourrai disposer du bien sans déboursser une somme en plus pour les enfants.
Certaines personnes ne disent que l’on ne peut pas désériter un enfant ? ?
Merci d’avance.
Jean-Louis

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

Vendre la nue propriété de sa maison ne veut pas dire déshériter ses enfants.

La personne peut très bien placer le produit de la vente dans un autre bien qui sera dans la succession. Aujourd’hui les personnes âgées n’ont plus les moyens de subvenir à leur besoin.

Si elle trouve une solution pour ne pas avoir à demander à leurs enfants de l’aide financière c’est aussi bien.

Si les enfants n’ont plus rien au décès, peut être qu’ils ont bien reçu du vivant de leur parents.

Concernant l’utilisation du bien.

En tant que nu propriétaire vous serez le futur plein propriétaire, vous bénéficiez sur le prix de vente d’une décote équivalente au temps estimé d’usage par l’usufruitier.

Vous ne pourrez donc habiter ou louer ce bien qu’au décès de l’usufruitier, même s’il libère le bien avant son décès il en est encore le seul propriétaire.

L’article 1133 du code général des impôts confirme que lorsque l’usufruit rejoint la nue propriété au terme de l’usufruitier, le nu propriétaire devient plein propriétaire sans frais supplémentaire.

Les héritiers pourront en effet contester et attaquer les capacités mentales de leurs parents et juger qu’il y a eu un abus de faiblesse, c’est leur droit, mais si la nue propriété a bien été calculée il n’y a aucun risque.

Il faut également qu’un professionnel est engagé sa responsabilité civile afin qu’elle soit activité dans ce cas.

D’où l’obligation de recourir à un professionnel qui sait calculer un démembrement et pas seulement en utilisant la table de l’article 669 qui est surtout un barème fiscal, mais qui peut être très pénalisant pour une des 2 parties. Patrimoine-en-ligne.fr est à votre disposition pour estimer ce prix.

Mayer

Bonjour,
Mes parents ont investi dans un appartement en me mettant nu-pro et en conservant l’ usufruit, dans l’ optique qu’après leur décès, g un bien.
Mon père est dcd.
D’ apres le notaire, ce n’est pas aussi simple.
L’ appartement devrait entrer dans la succession.
Je devrais payer des frais exorbitants au dc de ma mère.
Pouvez vous m’ expliquer ….

Muriel Trenquier

Bonjour

Il me semble que votre notaire na pas du comprendre votre question (sinon changer de notaire) car en effet le démembrement est une autre façon de transmettre hors succession, l’usufruit s’éteignant avec le décès des usufruitier, vous devenez ainsi nu propriétaire de la part de votre papa et votre maman conserve l’usufruit (car certainement envisagé successif) jusqu’à son décès.

Vous êtes dès aujourd’hui le propriétaire de cet appartement et aucun frais ne vous sera demandé au décès ni de votre père ni de votre mère, l’article 1133 du code général des impôts le dit bien,

Article 1133

Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.

Vous n’êtes pas redevable sur quelque chose qui vous appartient déjà.

Très sincèrement

Alain assous

Bonsoir,voilà des mois que je cherche réponse à ma question. J’ai acheté des parts sur un lot immobilier dans l’indivision en tant qu’usufruitier au profit de mes enfants et les parts en nue propriété pour les enfants .Un lot mitoyen va se vendre sur le même titre ,en tant qu’usufruitier de cette façon pourrai-je préempter pour acquérir ce lot ,car on me dit que un copropriétaire ne peut pas préempter contre un autre propriétaire ,et donc suis-je considérait comme indivisaire copropriétaire pour pouvoir acquérir ce lot avant les autres copropriétaires et ne pas voir cette vente annulé. .je vous écrit de Tunis . Merci de m’éclairer,et avec toute ma gratitude .

Alain assous

Bonjour madame, c’est bien du droit français ,sinon je ne vous aurez pas dérange par quelque chose de compliquer ,seulement je passe mon temps entre Paris et Tunis depuis un moment et ça se passe bien .Merci par avance . Alain Assous .

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

Si votre bien est sur le sol français et que vous dépendez du droit fiscal français, alors pour répondre à votre question que je reformule :

Vous avez des parts d’immobilier (en SCI ou SCPI ou en indivision ?) vos parts sont démembrées entre vous et vos enfants, vous avez l’usufruit et vos enfants la nue propriété.
Un autre bien similaire va se vendre et vous souhaitez l’acquérir.
Etes vous prioritaire, il semble en effet que non puisque vous avez l’usufruit d’un autre bien et pas de celui-là.
Pouvez vous l’acquérir ?
Oui mais vous souhaitez acquérir quoi, seulement l’usufruit, la totalité et donner la nue propriété à vos enfants.
Je n’ai pas assez d’informations et je dois beaucoup imaginer la situation.

Pour moi vous êtes un acquéreur potentiel comme les autres, seul l’usufruitier actuel peut peut-être avoir un droit de préemption (à confirmer), mais vous ne sembler pas être prioritaire en effet.

Si vous achetez je ne vois pas pourquoi votre achat serait annulé, excepté si des parties ayant un droit de préemption ne se seraient pas prononcées ou n’auraient pas été averties et souhaiteraient également acquérir.

Si vous êtes plusieurs acquéreurs potentiels il faudra peut-être faire une surenchère.
Mais mes réponses sont basées sur des informations incomplètes.

Je reste à votre écoute.

Très sincèrement

Alain assous

Madame bonjour, voilà en deux mots où réside le hic.
Le lot que je souhaite acheté fait parti du même titre foncier ,sur lequel je suis usufruitier par acquisition moyennant finances et non gratuitement’ donc la question s’est de savoir si du fait de ma position d’usufruitier sur ce titre ,et que le lot que je souhaite acquérir est Collé au mien ,meme titre foncier ,me donne le droit de l’acquérir sans que l’un des autres copropriétaire ne puisse préempter ,car je suis bien copropriétaire ou pas ,et là est la question ‘car si je suis considéré comme copropriétaire ,la droit dit qu’un copropriétaire ne peut pas préempter contre un autre copropriétaire sur le meme bien immobilier et donc le même titre foncier ‘
Donc ,suis je considère comme copropriétaire par l’acquisition de l’usufruit ,et ai-je donc le droit d’acquérir la part de la dame qui souhaite me la vendre ,sans que celle-ci ne soit annulé par la préemption d’un autre copropriétaire ,qui viendrai me contester vu qu’il a plus de droit du fait que lui il a l’usufruit et la nue propriété ,car il a acheté son lot en totalité.
Donc ,mon problème est la ,ai-je le droit d’acheter en n’étant qu’usufruitier mais sur le titre de copropriété ,je suis mentionné copropriétaire sur la même liste que les autres ‘
Avec mes remerciements pour votre aide .
Sincères salutations
Alain Assous

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,
Pour moi vous parlez de 2 bien différents, donc vous n’avez pas de priorité pour préempter un bien que vous n’avez pas encore, mais concernant l’usufruit d’un autre lot, la dame qui vous le vends est propriétaire de la totalité donc elle choisit qui elle veut sauf si elle avait un locataire et que lui veut l’acheter, elle doit l’avertir de cette possibilité. C’est la seule personne qui aurait un droit avant vous si elle veut acquérir après la mairie si elle a des projets.

Qui peut préempter un bien ? :

– L’Etat s’il y a une décision municipale ou départementale

– Le locataire du bien

C’est tout,

Si les autres copropriétaire n’ont aucun des 2 statuts, vous devriez pouvoir vous entendre avec cette dame.

Mais n’ayant pas eu en mains vos actes je ne réponds qu’à votre descriptif de la situation.

Très sincèrement

Alain assous

Bonsoir madame,
Je crois que je me suis fait mal comprendre ,donc je vous présente le cas point par point ,car déjà ce n’est qu’un seul bien de 4500m2 dîvise entre douze cousins ,donc dans l’indivision totale .
C’est donc un bien familiale que notre arrière grand mère ,en arrivant d’Algérie avait acheté pour ses enfants’
Mon frère et ma sœur ayant vendu leur part à mes trois enfants moyennant finance et moi meme et mon épouse ayant acquis l’usufruit sur ces parts moyennant finance aussi :et la nous sommes devenu usufruitier sur ce titre ,car ni moi ni mon épouse n’apparessions sur ce titre avant cette opération ,vu que j’ai prit ma part ailleurs.
Donc ,vu que cette cousine qui est mitoyenne voulait vendre ,on s’est proposé , vu qu’à l’époque personne ne semblait
intéresser, malheureusement dès la réalisation de la vente ,le frère de celle ci qui voulait récupérer gratis la part de sa sœur au départ revient à la charge en nous envoyant par voie d’huissier le chèque représentant tous les frais ,chose que nous avons refusé .

Le problème peut être simple si on prouver me dire que le fait que je suis usufruitier déjà sur ce titre depuis deux ans, je suis copropriétaire et donc ,cette préemption ne tient pas la route ‘
Voilà ,où se trouve le point d’interrogation ,suis je ou non copropriétaire et la je crois que la loi sera de mon côté , il n’y a donc qu’un seul titre ,et dans sa préemption il ne fait pas allusion à une quelquonque irrégularité de notre part ,seulement il dit que vu que c’est la part de sa sœur et mitoyenne à lui aussi d’un autre côté ,il veut préempter tout simplement.

Est-ce logique si vous estimez que je suis dans mon bon droit,
Merci pour tout madame ,car comme vous constatez je n’ai à ce jour pas la réponse de savoir si je suis bien considéré comme copropriétaire ,car si c’est le cas ,le problème ne se pose plus , vu que le copropriétaire ne peut pas préempter contre un autre copropriétaire sur le meme bien surtout que nous occupons déjà ce bien ,depuis la réalisation du contrat,
Bonne soirée et encore merci
Alain Assous

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

En effet c’est un vrai casse tête, déjà dans ce cas de figure la constitution d’un SCI aurait bien aidée à identifier les parts et les responsabilités de chacun.

Ce que je comprends c’est qu’il s’agit d’un seul bien divisé entre 12 cousins ayant transmis ou non à leurs enfants, vous êtes alors tous des associés d’un même bien, il n’y a pas de copropriétaire, vous êtes indivisaires avec ou sans société et/ou sans convention.

La part de votre cousine lui appartenant en pleine propriété, si elle veut s’en débarrasser, fait ce qu’elle veut de sa part soit elle la donne à son frère soit elle vous la vend, mais il n’y a pas de priorité, excepté si il a été établi des statuts qui définissent qu’en cas de vente il y aurait une hiérarchie de préemption. Selon moi votre cousin n’a pas plus de droit que vous, et ne peut casser la vente pour une raison de priorité, sauf écrit contraire dont je n’aurai pas connaissance.

Vous n’êtes de ce que je comprends qu’usufruitier de la cote part de votre frère et de votre sœur, pas des autres parts, si vous vivez dans le bien vous êtes redevable d’une cote part de loyer réparti entre tous les associés, mais votre notaire est le mieux placé pour vous démêler votre affaire.

Très sincèrement

Recher

Bonjour Madame Trenquier

Madame X est usufruitière d’un immeuble ancien. Elle a 68 ans et souhaite céder l’usufruit à un tiers car le nu-propriétaire n’a pas les moyens du rachat. Quel est le calcul pour connaître la valeur de cession de l’usufruit ? Ou trouve-t-on des acheteurs ?

Merci par avance pour votre réponse.
Bonne journée

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

Il y a deux façons de calculer l’usufruit d’un bien :

– Le calcul fiscal qui est retenu pour les calculs des droits et taxes à verser, pour un âge de 68 ans homme ou femme (d’où un certain déséquilibre avec la réalité) c’est 50%

– Le calcul économique tiendra compte de l’âge (estimation de vie en fonction du sexe TG ( H ou F) 05 table des assureurs), la valeur locative du bien avec ou sans revalorisation, c’est un calcul de valeur actuarielle et donc plus compliqué qu’une simple opération.

– Pour les acheteurs d’usufruit, cela risque d’être très difficile, l’usufruit viager est très aléatoire et dépend de la survie de votre maman, ce serait un usufruit temporaire non dépendant du décès de la personne, vous auriez peut-être des acquéreurs et ce serait très dur, mais là je ne pense pas qu’il y ait un marché.

Très sincèrement

MICHELL

Bonjour je n’ai pas trouvé réponse a la question que je vous pose ci contre.
A l’achat de ma dernière demeure je finance le nouveau bien, que l’on habitera avec ma nouvelle femme, Lors de cet achat, le notaire me signale que si je ne mentionne pas que site suis seul a financer ce bien, il entrera en communauté. je n’ai pas mentionné , et 11 ans plus tard ma femme décède, les enfants réclament leur héritage. (Ils ont raison, j’ai mal ficelé mon bien). J’ai racheté l’indivision, 5 ans plus tard, Ce que je voulais savoir, pendant ces 5 ans, ou nous sommes resté en indivision, j’ai payé comme un seul propriétaire, les impôts fonciers. et autres, Est ce normal. Le notaire ne m’a rien dit durant le projet de partage. J’ai aujourd’hui 72 ans. Est-ce que les enfants (2) auraient du payer aussi une cote part de ces impôts ou est-ce normal. Merci Respectueuses salutations MM

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

En fait vous étiez en démembrement avec vos enfants certainement sur la moitié « appartenant » à votre épouse, et les enfants ont du avoir la nue propriété, s’il n’y a pas eu de convention ou de terme prévu, en effet le nu propriétaire est redevable des frais incombant à un propriétaire soit la taxe foncière pour leur part et les gros œuvres mais pas les travaux d’entretien (référence aux articles 605 et 606 du Code civil).

Maintenant pour les réclamer soit vous vous entendez très bien et ils peuvent vous aider, vous vous mettez en place une procédure et cela risque de vous coûter plus que cela ne vous a coûte en taxes.

En espérant vous avoir répondu.

Très sincèrement

Christine

Bonjour,
Ma mère a l’usufruit d’un appartement, je souhaiterai le racheter avec l’accord de ma mère, par contre il y a 4 enfants la nue propriété.
3 sont d’accord pour me vendre leurs part et 1 non, puis je racheter leurs part et être majoritaire ? est ce faisable ? Merci pour votre réponse.
Cordialement.

Muriel Trenquier

Bonjour,

Le démembrement c’est une indivision future pour les nus-propriétaires pas encore active et propriété partagée.

Votre maman usufruitière a un droit qu’elle peut en effet vendre, les 4 enfants ont également un droit qu’ils peuvent vendre.

Vous serez alors usufruitière donc pleine propriétaire des ¾. Cependant le nu propriétaire qui souhaite conserver ses parts va y perdre, car si vous êtes la nouvelle usufruitière l’usufruit sera plus élevé (vous êtes plus jeune que l’usufruitière actuelle) et il ne deviendra pas plein propriétaire avant un bon moment.

Je ne connais pas ses réticences à vous vendre mais il n’a pas dû tout maîtriser.

Exemple : l’usufruit vaut 40% si l’usufruitière a 70 ans, donc la nue propriété vaut pour chaque nu propriétaire 15%

Si l’usufruitier a 45 ans l’usufruit vaudra 70% donc les nues-propriétés ne valent plus que 7,5%.

Par contre vous ne pourrez vendre sans son accord, car il conservera alors une part de propriété que personne ne voudra partager.
J’espère avoir répondu à votre question.
Très sincèrement

vautrin

Bonjour

Nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens. Avons des enfants de chaque côté. Nous avons un appartement acheté en commun. A mon décès, mes enfants deviennent propriétaires de ma part mais je donne l’usufruit de ma part à mon épouse qui aura donc 100 % d’usufruit et 50 % nu-propriétaire. Avec l’accord de mes enfants, elle peut leur acheter leur part de nue-propriété et dans ce cas, je sais qu’elle ne paiera qu’un pourcentage de leur part de nue-propriété mais quel pourcentage ? je crois que c’est 60 % entre 60 et 70 ans mais après ?
Merci de vos précisions

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,

Vous avez un article du code général des impôts (CGI) qui vous donne la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge : art 669 du CGI

Ainsi entre 61 et 71 ans l’usufruit a une valeur de 40% donc la nue-propriété de 60%, après 71 ans jusqu’à 81 ans la valeur

de l’usufruit sera de 30% donc la nue-propriété 70% etc…

Pour quelle raison faire cette opération ? Pour leur donner quelques choses à votre décès sans passer par la case droit de succession.

Mais vous risquez de déposséder madame d’une trésorerie pouvant être utile ?

Vous pouvez faire une donation-partage aujourd’hui de la nue-propriété d’un bien que vous possédez seul (type héritage)

qui au jour de votre décès deviendra une pleine propriété en indivision auprès de vos enfants qui le vendront s’ils préfèrent.

Je reste à votre écoute pour compléter cet argument.

Espérant avoir répondu à votre question.

Très sincèrement
Muriel Trenquier

Alex

je ne connaissais pas du tout par contre j’ai un peu de mal à comprendre le système, là j’ai acheté un appartement sous pinel en outre mer en 2015, si je veux le vendre à quelqu’un en usufruit comment ça se passe? c’est comme le viager? je comprends pas comment on achète et quand vous dites qu’on ne peut revendre, pourquoi puisque c’est notre bien?

Muriel Trenquier

Bonjour,
Tant que vous serez sous l’engagement Pinel, vous ne pourrez pas vendre votre usufruit.
Un dispositif après l’autre.
Votre appartement loué à partir de 2015 sera en loi Pinel jusqu’en 2024, donc en 2025 vous pourrez revendre votre usufruit au locataire ou à une tiers personne.
Cependant la vente d’usufruit sera considérée comme un revenu foncier et donc imposé en tant que tel,
A moins d’avoir beaucoup de déficit foncier à utiliser ce ne sera pas forcément une bonne opération.
Tout doit s’étudier.
Un usufruit n’est pas un viager, l’usufruit c’est un vrai droit de propriété dont le délai est contractuel ou viager (c’est-à-dire jusqu’au décès de l’usufruitier), vous pouvez en effet le céder même si dans la pratique cela ne se fait pas vraiment.
Vous ne pourrez occuper le bien même si celui-ci est vacant, il appartient à l’usufruitier jusqu’à la fin de son usufruit.
Le viager c’est une possibilité d’acquérir le bien au décès du crédit rentier, mais tant que celui-ci est en vie, vous devrez honorer vos versements, car le manquement de ceux-ci vous ferait tout perdre.
Vous ne possédez aucun droit sur la propriété.
A la différence de l’usufruit, si le crédit rentier libérait son logement vous pourriez l’occuper moyennant une augmentation de votre rente jusqu’à son décès.

Espérant vous avoir éclairé.

Slim Haddad

Bonjour Mme Trenquiet
Mes félicications pour votre texte d’introduction et toutes ces réponses attentives.

Je serai intéressé à acheter l’usufruit temporaire d’une maison ou un appartement dans le midi, pour l’habiter et/ou le louer à temps partiel. Malheureusement, je ne parviens pas à trouver de site d’annonces offrant des usufruits temporaires à acquérir. Je me demande s’il existe un marché et/ou des sites spécialisés pour ce type de produit; les offres que j’ai vues portent plutôt sur l’acquisition de parts de SCPI ne correspondant pas à mon besoin.

En vous remerciant pour votre attention, cordialement,
S

Muriel Trenquier

Bonjour Monsieur,
Merci pour votre commentaire. En effet l’usufruit est un droit très difficile à acquérir depuis le changement de fiscalité. Aujourd’hui vendre l’usufruit équivaut à taxer la somme comme des revenus fonciers exceptionnels donc les vendeurs sont beaucoup moins intéressés.
Il est également vrai qu’acquérir l’usufruit d’une habitation sans aboutir à une acquisition est une gymnastique que le français (très attaché à la possession de ses biens) a du mal à comprendre.
Les agences immobilières aujourd’hui vendent soit en pleine propriété, soit en viager lorsqu’elles le maîtrisent. Mais le démembrement de propriété est une notion très fiscale ou successorale.
Lorsque j’aurai trouvé la façon de développer ce concept je ne manquerai pas de vous contacter.
Très sincèrement

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,
L’usufruit est un droit qui en effet peut se vendre ou s’acheter, s’il est viager, il sera calculé en fonction de l’estimation de vie de l’usufruitier.
Etant déjà nue propriétaire le rachat de l’usufruit n’impliquera pas de frais d’enregistrement, puisqu’à l’extinction de l’usufruit vous seriez devenue pleine propriétaire sans taxe supplémentaire. Vous êtes déjà déclarée la future propriétaire du bien.
Le seul avantage pour vous est la récupération de la pleine propriété du bien, car aujourd’hui attendre l’extinction de l’usufruit est le vrai avantage de ce type de possession,
J’espère avoir répondu à votre question je reste à votre écoute
Cordialement

Boivin Françoise

Bonjour,
J’ai une habitation dont je possède la moitié en pleine propriété et l’usufruit reçu par donation au dernier vivant, l’autre moitié (nue-propriété) est partagée entre mes deux enfants. Je loue ce bien pour compléter ma retraite. Je voulais faire don de ma moitié (nue-propriété) à mes enfants tout en conservant mon usufruit. L’un des enfants souhaiterait savoir s’il serait possible qu’une fois cette donation effectuée, il rachète la nue-propriété de son frère et que je continue à conserver mon usufruit ? Ainsi à mon décès, il n’y aurait plus qu’un seul propriétaire, car c’est toujours délicat d’être 2 propriétaires d’une habitation qui n’est pas scindable en 2 parties égales, cela conduit souvent à la vente du bien ! J’ai 68 ans. La nue-propriété du frère vendeur serait amputée de mon usufruit (40%) ? Comment cela se présenterait-il ? A quoi faudrait-il être attentif ?

BOULLET Valérie

Bonjour,

Pleine propriétaire à 50 % de ma résidence principale, en indivision avec mon compagnon (en union libre),
puis-je lui racheter uniquement sa part d’usufruit (50 %) ?
… Et si oui, comment ce rachat est-il calculé ?
Sur le prix total (estimé) de la maison ? … ou seulement sur la moitié de ce prix ?

Merci beaucoup.

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,
En effet vous pouvez racheter son usufruit s’il est consentant, la part à calculer est sur sa part à lui donc la moitié de la pleine propriété et en fonction de son âge et l’estimation de sa survie si c’est un usufruit viager sinon pour 10 ans d’usufruit est à 23% de sa part ou entre 10 et 20 ans 46% de sa part.

En étant concubin c’est en fait une façon de se protéger et il devrait faire de même ainsi vous auriez démembré de façon croisée.

Vous ne dépossédez pas les héritiers et conservez l’usufruit de l’autre vous garantissant votre qualité de vie en cas de décès de votre conjoint et lui de même.
Par contre il vaut mieux ne pas se séparer à moins de racheter les parts de l’autre, car contrairement à un divorce la répartition durera.
C’est moins définitif que la Tontine et tout aussi protecteur.

Lors d’un décès : exemple Monsieur
Son usufruit, vous appartenant vous conserverez l’usage du bien jusqu’à votre décès ou temps acquis
Vous récupérez l’usufruit de votre conjoint qui c’est éteint puisque c’était le sien, vous devenez plein propriétaire de votre ½ part.
Ainsi vous avez récupérer 100% de votre ½ part et l’usufruit de sa part (qui est celle que vous lui avez achetée).

Faites établir ces transactions chez le notaire afin de ne pas être contestées plus tard, mais les héritiers ne perdront rien à la fin rassurez-les.
pièce jointe à intégrer !

Cependant attention à la vente d’usufruit temporaire aujourd’hui taxée sur les revenus cela peut-être une transaction onéreuse :

Valeur : 100 pleine propriété,
25 en U = 25 en plus sur la 2044 taxée à votre TMI + 17,2% de CSG-CRDS

Répété un seconde fois si votre conjoint le fait également
Et en cas de séparation normalement pas retaxée si c’est le même usufruit commentaire du BOFIP BOI-IR-BASE-10-10-30-20150805
Si c’est un usufruit viager c’est la plus-value qui s’appliquera, sachant que la valeur de l’usufruit décroit avec le temps, il ne devrait y avoir que les frais de notaires

Valérie BOULLET

Merci beaucoup pour votre réponse. Je me permets une question supplémentaire :

Après avoir racheté l’usufruit de mon compagnon (50 %) pour une période temporaire de 10 ans, comment se répartirait le prix de vente de la maison au terme de ces 10 années entre :
– Moi : nue propriétaire à 50 % et usufruitière à 100 %.
– Et lui : nue propriétaire à 50 %.
Merci d’avance.

Eddy Huguenin

Bonjour Madame,

Apparemment vous ne faites pas un démembrement croisé et de plus temporaire, je ne comprends pas votre objectif, mais c’est votre choix.
Pour répondre à votre question, au-delà des 10 ans :

Vous avez acheté l’usufruit pour 10 ans donc il n’existe plus.
Votre concubin a retrouvé sa pleine propriété soit la ½ du logement
Vous avez toujours votre ½ du logement en pleine propriété.
Ainsi je ne comprends votre intérêt si vous vivez ensemble.
Pour rappel de la vente d’un usufruit temporaire est imposé aux revenus fonciers (donc TMI + CSG-CRDS)
S’il y a une histoire d’IFI cela ne change rien votre déclaration est celle du foyer, marié ou non.
Espérant vous avoir répondu.
Veuillez agréer mes très sincères salutations
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

Valérie BOULLET

Rebonjour,
J’aurais sans doute du vous préciser que nous vivions en union libre et que nous sommes aujourd’hui séparés. N’ayant pas les moyens de racheter la moitié de la pleine propriété,je recherche le meilleur moyen de continuer d’0ccuper la maison pour un durée déterminée (ou pas …), sans être contrainte de payer un loyer « à perte ».
Merci pour vos conseils …

Wim

Bonjour A tous

Nu propriétaire d’un bien immobilier, je souhaite racheter l’usufruit de ce bien pour y habiter avec ma famille.

Simple à priori 😉 mais est ce réellement intéressant ? (l’avantage est d’avoir le bien sans attendre comme vous l’avez dit plus haut)

Y a t il plus de frais de notre coté que suite à une succession ?
Mes parents vont il être imposé lourdement sur le montant de cet achat d’usufruit?
Quid de cette usufruit acheté avec mon épouse en cas de divorce (mariage classique aux acquets) vu que l’achat de l’usufruit aura été payé avec nos fonds communs.. ?

merci d’avance si vous pouvez m’éclaircir
Salutations

Eddy Huguenin

Bonjour Monsieur,
Vous avez plusieurs questions je vais donc les prendre une après l’autre :
Vous souhaitez acheter un usufruit dont vous avez la nue-propriété pour en être plein propriétaire et y habiter
En fait je ne vois pas l’intérêt de l’acheter. Vous pourriez la louer à vos parents :
L’usufruit est l’usage, qu’apportera l’achat de l’usufruit par rapport au payement d’un loyer ? vous perdez de l’argent dans les deux cas.
Je suppose que l’usufruit sera viager et que vous avez obtenu la nue-propriété par donation, mais que ce n’est pas leur résidence principale : cout de la vente pour vos parents sur la plus-value immobilière et abattement en fonction du temps de détention
Quid de l’achat de l’usufruit avec des deniers communs lors de la succession (normalement bien propre avec l’extinction de l’usufruit) :
L’usufruit par définition s’éteint donc en rachetant ce droit, le nu-propriétaire devient le plein propriétaire au terme de l’usufruit, vous avez les deux droits sur le même bien, il restera un bien propre.

Le problème se pose si vous avez un remariage avec des enfants de madame d’un précédent lit qui souhaiteraient réintégrer la moitié de la somme du rachat de l’usufruit, dans le cas d’un loyer pas de soucis.

Concernant vos frais : vous allez racheter l’usufruit pour devenir plein propriétaire, ce qui pourrait être gratuit avec l’extinction de l’usufruit, deviendra payant avec les droits notariés et d’enregistrement.

A moins de vouloir aider vos parents et vous le pouvez en leur versant un loyer, ce serait plus opportun et éviterait tous les soucis induits par votre projet.

Cependant il me manque des informations, et si votre situation est plus complexe, votre notaire vous éclairera certainement mieux que moi car il a tous les éléments en mains

Bien cordialement

Muriel Trenquier 06 77 93 76 07

MONTFORT PATRICK

Bonjour Madame,
Je souhaiterai vous exposer mon problème afin d’avoir un avis d’expert en la matière

Nous avons fait une donation partage le 8 /08/2001 entre mes deux enfants indivisément entre eux de notre habitation principal ( une maison plus un gite)
Au moment de la donation,
La valeur en toute propriété est de 2 500 000 Frs   soit 381 000€
L’usufruit compte tenue mon âge à l’époque était de 1 000 000 frs soit 152449€
Soit pour la nue-propriété 1.500 000 frs 228673€

La valeur réelle du bien 800 000€
Ma date de naissance 14/08/1951

Mon fils et sa famille vont habiter notre maison , nous habiterons gite situé sur la même propriété (il n’y a qu’un seul avis d’imposition de taxe foncière pour l’ensemble)

Mon fils veut acheter la part de la nue-propriété de sa sœur

Calcul de l’impôt a payer par ma fille
Nue-propriété
60% de 800 000€ soit 480 000€ :2 = 240 000€
Plus-value 240 000 – (228673:2 = 114336) = 125 664€
Impôt a régler par ma fille 21 000€
ce calcul est il juste ?

Questions
Mon fils devra-t-il acquérir la totalité soit 40% de la nue propriété ?
Y aura t il un impôt à payer sur une plue value éventuelle ?
Comme nous allons continuer a habiter sur la propriété peut il acquérir qu’une partie de l’usufruit?
Ou pouvons nous laisser en l’état et conserver l’usufruit ?
Est ce que je peux lui laisser l’usufruit par donation ?
(nous n’avons pas fait de donation depuis 2001)

Merci d’avance

Eddy Huguenin

Bonjour Monsieur,

En réponse à votre calcul l’impôt exact sera de 21 858 € donc vous aviez juste.

Concernant vos questions, Vous indiquez que votre fils et sa famille veulent habiter une partie de la propriété
Mais cette propriété comprend plusieurs habitations : votre résidence principale actuelle qui va devenir la résidence principale de votre fils et le gîte qui va devenir votre résidence principale si j’ai bien compris.

Remarques : vous perceviez des revenus du gîte qui n’existeront plus.

La donation était sur le tout mais votre fils n’a besoin que de votre résidence principale (RP).

Réflexions : ne pourriez-vous faire une estimation des deux biens pour les dissocier et que le projet ne soit que sur votre RP

Votre fils rachèterait la part de sa sœur sur votre RP et ou votre fille la part de son frère sur le gîte (voir avec le notaire pour l’acte) il y aura certainement un décalage de montant.
Pourquoi racheter l’usufruit qui est un cadeau que vous leur avez fait, soit en effet vous faites la donation de l’usufruit, mais quid du gîte ?

Vous avez en effet un bien qui en comprend 2 et un enfant qui souhaite sa part immédiatement.

Je pense qu’aujourd’hui vous devez vous poser les questions suivantes :

La valeur de vos 2 biens
Est-ce que la valeur de l’usufruit racheter par votre fils vous est nécessaire, donation ou vente ?
Comment compenser votre fille ?
Votre notaire sera certainement le plus compétent pour vous guider lorsque vous aurez bien défini le projet.

Vos Questions :

Mon fils devra-t-il acquérir la totalité soit 40% de la nue propriété ?

Je pense que vous vouliez dire usufruit : une partie de l’usufruit est l’occupation du gîte donc concrètement non.

Y aura t il un impôt à payer sur une plus-value éventuelle ?
Pour l’acquéreur de la nue propriété oui il y aura une augmentation de sa valeur avec le temps et vous l’aviez justement calculé

Pour l’usufruitier cela dépendra de l’évolution du prix du bien, dans votre cas si on prend la totalité de l’usufruit (ce qui n’est pas juste puisque vous utiliserez le gîte) c’est votre RP donc non. Sur le gîte oui.

Comme nous allons continuer a habiter sur la propriété peut il acquérir qu’une partie de l’usufruit? Ou pouvons nous laisser en l’état et conserver l’usufruit ?
d’où la réflexion de dissocier les deux habitations.
Si vous conservez l’usufruit, votre fils devra vous payez un loyer pour éviter de léser sa sœur (= donation indirecte)
Est ce que je peux lui laisser l’usufruit par donation ?
(nous n’avons pas fait de donation depuis 2001)
Les 15 ans étant dépassés oui vous pouvez faire une donation de 100 000 € par enfant par parent en franchise de frais.
Mais si vous donnez l’usufruit du gîte c’est vous qui lui devrez un loyer.
Ainsi vous constatez que chaque décision impactera la précédente donation.
Restant à votre écoute, cordialement.

MONTFORT Patrick

Bonjour Madame,
Merci pour vos réponses qui vont guider ma discussion avec mon notaire aujourd’hui.
Suivant votre conseil, j’ai fais estimer les deux biens par une agence
Merci encore et bravo pour votre site et votre professionnalisme

Cordialement ,

STEPHANE CERUTTI

Bonjour ,
Une maison a été acheté par ma mère et son copain tous les deux mariés lors de l ‘achat (co-emprunteur et enprunteur )
Une procuration a été faite par les deux qui étaient encore mariés .
Achat en 1990 pour une valeur de 50000 EUROS .
Ma mère étant décédé depuis 1995
Son conjoint est toujours dans cette maison en 2018 et usufruitier jusqu’a la fin de ses jours .
Quel sera le partage entre les nus propriétaires dans l indivision .
Ma mere laissant deux enfants et son conjoint deux enfants aussi .
Je pense que la part de ma mere sera plus importante que celle des autres enfants
Il a l usufruit depuis plus de 22 ans , et il a 76 ans
ma mere n a pus vivre dans la maison que 5 ans
et avait 55 ans au décès .
Dans la vente de cette maison après son décès aurons nous une part plus importante que ses enfants .
Merci

Eddy Huguenin

Bonjour Monsieur,

Votre question est donc sur la répartition de la valeur de la maison après de décès du copain de votre maman.

Apparemment votre maman et son ami ne se sont pas mariés, ils ont donc du mettre en place un démembrement croisé pour se protéger et laisser l’usufruit au survivant sinon hors mariage vous seriez indivisaire avec ce monsieur et il n’aurait pas 100% de l’usufruit comme je l’ai compris.

En effet un achat en indivision c’est la répartition à chacun des acquéreurs d’une partie du bien, en fonction d’un pourcentage défini au départ, ici vous ne m’avez pas précisé la répartition, 50% / 50% ou différemment ce qui définira la répartition à terme.

Pour répondre à votre question l’usufruit et des droits auxquels vous pourriez prétendre.
Malheureusement l’usufruit croisé ou successif est un droit auquel les nus-propriétaires n’ont pas accès
Le décès des usufruitiers permet aux nus-propriétaires de devenir pleins propriétaires de la valeur des parts de leur usufruitier.
Si votre mère avait 50% sur la maison, vous aurez 50% et vous serez en indivision avec les enfants du conjoint
Soit chacun 25%.

Espérant vous avoir éclairé.

Laurence

Bonjour,

La cession de l’usufruit temporaire peut-elle être d’une année ?
Dans l’affirmative comment valoriser cette cession ?

Valeur du bâtiment : 1.600.000 €
30 % des parts de la SCI déténues (SCI à l’IR)
Loyer mensuel HT : 13.628 €

La valeur de l’usufruit étant estimé à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans, le calcul se fait-il comme suit ?
[(1.600.000×0.30)x.23]/10=11.040 €

Vous remerciant par avance de vos éclaircissements,
Cordialement,

Eddy Huguenin

Bonjour Madame et Monsieur,
En effet la valeur de l’usufruit dépendra de sa durée, viagère en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Temporaire par dizaine d’année ou à l’économique (moins employée mais plus juste)
Soit comme vous l’avez bien remarqué 23% tous les 10 ans même si vous ne prenez que 2 ans dans votre convention.
Ainsi 1 600 000 € * 23% = 368 000 €
Vous possédez 30% des parts soit 368 000 * 30% = 110 400 €
Vous avez en effet bien calculé.
Cependant si votre notaire s’engage à le faire vous pourriez quantifier la valeur selon le calcul économique,
les droits se calculeront sur la base de l’article 669 du CGI soit 23% (des 110 400 €)….

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