Comment Optimiser votre capital immobilier
Réduire vos impôts est-ce votre priorité?
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier offrant un capital et ou des revenus complémentaires à terme ?
QUELLE EST LA MEILLEURE SOLUTION ?
Démonstration sur les taux 2012 Nous allons comparer quelques supports d’investissement pour un même prix d’acquisition.
Prix immobilier T2 de 47 m2 : 189 048
(dont meuble : 4 000 ht)
Valeur Nue Propriété : 60% de 189 048 = 113 429
Loyer :
3.5 % TTC/TTC en Scellier et
4% HT/HT en Bouvard (rentabilité moyenne marché)
Comment Optimiser votre capital immobilier
Exemple d’un Client avec un TMI de 30%
| Sur 20 ans sans revalorisation | SCELLIER BBC SocialDernière année | DEMEMBREMENT60% de la pleine propriété | BOUVARD CENSI | LMNP |
| Montant de l’investissement | 189 048 | 113 429 | 189 048 | 189 048 |
| Retour de l’investissement :-gain fiscal-remboursement de tva-amortissements (réduction des revenus futurs) | (13 % sur 9 ans et 10% sur 6 ans) Soit43 480 | [Si revenus fonciers par ailleurs :+2 082 Si ISF à 0.55% =+624 ] Soit46 002 | TVA (19,6%) +30 981 (11 % sur 9 ans) +16 947 Soit 47 928 |
TVA (19.6%)+ 30 981 Amortissements134 357 sur 35 années à déduire des BIC positifsSoit 165338 |
| Gain d’impôt sur | Impôts de tous les revenus | Sur les revenus fonciers, la CSG et l’ISF | impôts de tous les revenus | Sur les revenus de cet investissement ou de même nature |
| Loyer estimé | +132 333 | De la 16ème à la 20ème année : +19 848 |
+126 453 (4% HT/HT) | +126 453 |
| Remboursement prêt en amortissable sur 20 ans taux 4% 0.36% d’ADI | -288 554 | -173 133 | -288 554 | -288 554 |
| Charges (taxe foncière (1 mois), assurance, frais gestion (12%) rafraichissement 10%/an et frais copropriété (3%)) | -44 098 | De la 16ème à la 20ème année :-6 615 | -20 314 (taxe foncière, comptable, 3% copro) | -20 314 (taxe foncière, comptable, 3% copro) |
| EPARGNE MENSUELLE | 653.5 | 474.58 | 560 | 631 |
| Imposition des revenus Revenu imposable : RIRevenus Fonciers : RFCharges : CIntérêts d’emprunt : IEAmortissement : ARevenus BIC : BIC | Tout revenu positif sera imposé à votre TMI + 15.5% de CSG RI = RF C – IE | Tout revenu positif sera imposé à votre TMI + 15.5% de CSG RI = 0MaisRF existants IE = new RI | Tout revenu positif sera imposé à votre TMI + 15.5% de CSGRI = BIC IE – C | Tout revenu positif sera imposé à votre TMI + 15.5% de CSG RI = BIC IE C – A |
TMI : Taux Marginal d’Imposition : 5,5% – 14% – 30% – 41% – 45% – 75%
CSG : CSG-CRDS-RSA à 15,5% sur les revenus de 2012
Comment Optimiser votre capital immobilier
Pour un même bien acquis de différente façon vous pouvez constater que l’acquisition a des impactes différents :
– L’effort d’épargne pendant l’avantage fiscal (avec revenus fonciers par ailleurs et ISF c’est le démembrement la meilleure opportunité)
– Le retour sur investissement : les gains d’impôts immédiats sont parfois de la poudre aux yeux
– L’imposition à terme des revenus : attention la plus haute fiscalité est pour les revenus fonciers, le moins taxé est le loueur grâce aux amortissements.
Comment Optimiser votre capital immobilier avec le démembrement :
Si vous n’avez ni revenus fonciers ni ISF, vous vous éviterez les tracas d’une location et vous vous constituer à terme un capital immobilier pour 666,25 mensuel , donc équivalent au Scellier sans les soucis avec locataire.
Comment Optimiser votre capital immobilier avec La loi Censi-Bouvard :
Semble intéressante, mais la perte des amortissements au profit des 11% n’est pas toujours un bon calcul pour les fiscalités égales ou supérieure à 14 % .
Ce type d’investissement n’a pas pour objectif la revente mais le revenu complémentaire, il est donc plus intéressant d’utiliser les amortissements pour annuler les revenus à venir (dont les 15,5% de CSG) que vos revenus actuels qui ne diminuent que vos impôts et pas du tout la CSG.
En termes de loyers vous n’êtes pas dépendant de l’occupation effective de votre appartement mais d’un bail commercial.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) classique est un produit immobilier de rendement peu imposé.
Comment Optimiser votre capital immobilier – Rappel :
Lorsque vous n’avez plus d’emprunt, ni de gain fiscal (loi fiscale ou travaux), vous pouvez dans certaines conditions profiter du régime micro :
| Micro foncier | Micro BIC | |
| Plafond de revenus maximum pour en bénéficier | 15 000 | 32 000 |
| Abattement | 30% | 50% |
contactez-nous maintenant pour étudier votre approche patrimoniale personnalisée 06 77 93 76 07 et vous pourrez savoir : Comment Optimiser votre capital immobilier