Investissement Loi Pinel, c’est d’abord le prix et l’emplacement.
Bonjour cher investisseur,
Si vous avez lu mon précédent envoi concernant un investissement Pinel avec revente à 10 ans,
« GAIN 34 000 ! »
Vous retrouverez ces données ci-dessous mais avec un complément d’étude pour le cas où vous conserveriez le bien et ne le revendiez pas :
Investissement d’un T2 à 110 000 emprunté sur 25 ans à 2.95% et ADI 3.6% du capital emprunté
Le remboursement sera de 552 /mois dont 33 d’assurance(ADI) soit un coût du crédit de 55 600 (source simulateur empruntis.com)
Investissement Loi Pinel, c’est d’abord le prix et l’emplacement.
Le loyer Pinel plafonné en zone B1 à 10,06 /m2 pour un T2 de 37 m2 sera de
(19/37)+0,7 = 1,21 (plafonné à 1,2) donc 10,06 X 1,2 = 12,07 / m2 pondéré
37 X 12,07 = 446,66
Gain Pinel pour 9 ans 18% de l’investissement répartis sur 9 années (mais vous pouvez choisir seulement 6 ans pour 12%, ou 21% pour 12 ans)
Soit 110 000 X 0,18 = 19 800 / 9 = 2 200 par an transférés de vos impôts vers votre investissement
Soit mensuellement 183,33
Ainsi 552 446.66 183,33 = – 77,99
vous aurez 77,99 en trop
qui vous permettrons de régler la taxe foncière et les frais de gestion donc une opération presque blanche sur 9 ans
Au-delà de la 9ème année, la loi Pinel vous permet de prolonger votre location durant 3 années avec une réduction d’impôt de 1% par an, soit dans l’exemple : 1 100 /an ou 91,66 /mois
Intégrons maintenant la moyenne de frais (taxe foncière et frais de gestion) qui interviendront dans votre épargne mensuelle :
Taxe Foncière environ 1 mois de loyer (447 ) et les frais de gestion avec les assurances (12 % des loyers) = 643
soit annuellement 1 090 ou 91 mensuel
Investissement Loi Pinel, c’est d’abord le prix et l’emplacement.
Ainsi pendant 3 années votre épargne personnelle mensuelle sera de seulement :
552 446,66 91,66 + 91 = 105
Il reste encore 13 années d’emprunt où il n’y aura plus d’avantage fiscal.
552 446,66 + 91 = 196,34 /mois d’épargne personnelle
Sachez que le plafonnement des loyers hors période Pinel choisie (soit au délà de la 6ème, 9ème ou 12ème année) n’est plus obligatoire donc vous pourrez avec le nouveau locataire suivant cette période, pratiquer un loyer marché (mais je n’en tiendrai pas compte ici).
En résumé : exemple non contractuel
| Période | Remboursement de l’emprunt/mois | Loyers HC*/mois | Transfert de l’impôt/mois | Frais** taxe foncière(TF)et frais de gestion |
Votre Epargne personnelle mensuelleen plus / aujourd’hui |
| 1ère à la 6ème année | 552 | 446,66 | 183,33 | 91 | 13 |
| 7ème à la 9ème année | 552 | 446,66 | 183,33 | 91 | 13 |
| 10ème à la 12ème année | 552 | 446,66 | 91,66 | 91 | 105 |
| 13ème à la 25ème année | 552 | 446,66 possiblité de pratiquer un loyer marché | 0 | 91 | 196,34 |
| Moyenne lissée sur 25 ans | 119,38 |
*HC = hors charges
** Taxe foncière, assurances, et frais de gestion qui s’imputeront sur les revenus fonciers
Investissement Loi Pinel, c’est d’abord le prix et l’emplacement.
Ainsi vous aurez constitué un capital de 110 000 avec un revenu locatif minimum*
de 5 359 / an
*hors réévaluation du loyer
Pour seulement (13 X 12 X 9) + (105 X 12 X 3) + (196,34 X 12 X13) = 35 813
Soit un rendement locatif de 5359 / 35 813 = 15 %
qui dit mieux !
Attention acheter au bon endroit, avec un bon rapport qualité/prix reste obligatoire, cet exemple est assez exceptionnel je vous l’accorde.
Investissement Loi Pinel, c’est d’abord le prix et l’emplacement.
Ce type de programme est rare, rapprochez-vous de nous et nous vous transmettrons une étude et de la documentation.
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Muriel Trenquier04 32 31 87 / 06 77 93 76 07muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr |
PS : il est rappelé que les revenus fonciers nets positifs sont imposés de la même façon que vos revenus d’activité, plus à la CSG-CRDS-RSA soit actuellement 15,5%, nous n’en avons pas pris compte dans cette démonstration, mais obtenir un appartement pour seulement 35 813 d’apports personnels peut souffrir d’un peu d’impôt, exceptionnellement !
Vous aurez la taxe foncière, assurance et les frais de gestion qui viendront réduire les revenus soit environ 2,5 loyers/an ou environ 93 mensuel, cette somme réduira les revenus fonciers positifs et donc l’impôt et la CSG.
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Bonjour, votre article est très intéressant, je souhaiterais avoir une précision sur un point: lorsqu’on fait un investissement locatif défiscalisé sur une zone, comment pouvons-nous savoir que cette zone est fréquenté, que les gens lourons facilement et que mon bien ne perdra pas de la valeur au fil du temps?
Bonjour,
En effet effectuer un investissement cest acheter au bon emplacement.
En règle général il se situe en centre ville dune grande ville, Lyon, Paris, Marseille, Bordeaux .cependant les prix pratiqués sont souvent très élevés et donc ne répondent pas à votre imposition.
Exemple : en moyenne hors Paris un T2 est à 200 000 ce qui correspond à 4 000 dimpôts.
Il faut donc regarder les pôles économiques et universitaires, les axes routiers et autoroutiers, autour de votre investissement pour vous assurer une demande locative.
Regarder également que le loyer Pinel soit inférieur voir égal au loyer marché, sinon vous ne serez pas prioritairement choisit par les locataires.
Vérifiez que vous soyez au prix du marché du neuf.
Si vous vérifiez ces critères vous aurez peu de chance de vous tromper. Cependant personne nest devin et laléa peut être possible, une évolution du quartier, la disparition de lusine employant la population locale .
Les bonnes opérations se font souvent à terme, lorsque vous revendrez, dans un premier temps faites le rapport entre la demande locative et population active.
Très sincèrement
Muriel Trenquier 06 77 93 76 07