Investissement Immobilier Locatif…

Comment rentabiliser un investissement immobilier locatif

Lorsque l’on parle d’investissement immobilier locatif, il faut automatiquement discuter argent : coût, gains, et donc, de manière logique, de rentabilité d’un investissement locatif.

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Cela pourrait paraître très simple, si le système économique et financier n’était pas compliqué.

Et dans les nouvelles formes d’investissement en démembrement de propriété, la rentabilité d’un investissement locatif ne semble pas très évidente.

Il faut donc bien peser le pour et le contre d’un investissement en pleine propriété ou d’un investissement en démembrement de propriété (nue-propriété ou usufruit).

Pour faire l’estimation de la rentabilité d’un investissement locatif, il y a plusieurs méthodes plus ou moins aléatoires.

On pourrait imaginer que le taux de rentabilité d’un investissement locatif se calcule de manière très simple :

Loyer mensuel x 12 mois x 100

Prix d’acquisition du bien

Ce calcul paraît enfantin, mais de toute évidence, il est faussé ; il ne prend pas en compte :

–          Si le logement procure effectivement des loyers (présence de locataire, loyers impayés…)

–          Les charges et frais, tels que les impôts, les charges non récupérables, le coût du crédit, frais de notaires…

Le calcul le plus juste du taux de rentabilité d’un investissement locatif serait donc le suivant :

(Loyer mensuel x 12) – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion – crédit x 100

Prix d’acquisition de l’immeuble

Investissement Votre Immobilier Locatif… Le résultat donnerait approximativement ce résultat :

Étudions ce taux de rentabilité d’un investissement locatif avec plus d’attention : il peut se présenter sous plusieurs formes telles que :

1)   RENTABILITE D’EXPLOITATION dite « NET-NET »

Ce taux de rentabilité d’exploitation dépend déjà de la situation financière et fiscale de l’investisseur.

Le but du jeu est de faire un calcul judicieux pour définir le déficit foncier et son implication à plus ou moins long terme.

Il faudra également calculer à quel moment l’investissement générera des bénéfices, avec apurement des déficits antérieurs.

Ce calcul ne pourra s’effectuer qu’en supposant que la conjoncture économique et sociale permette de louer le bien très régulièrement.

2)     La RENTABILITE FINANCIERE de Votre INVESTISSEMENT LOCATIF

Il s’agit du calcul de rentabilité le plus précis que l’on puisse proposer.

On démarre la base de calcul sur une rentabilité « net-net »de 0 à 1 %.

Le marché immobilier étant très fluctuant, la valeur d’un bien et de sa fiscalité peut varier de manière conséquente d’une année sur l’autre.

La rentabilité financière prend donc en considération une base de calcul « net-net » mais intègre également la plus value éventuelle sur l’immeuble, l’indice du coût de la construction, le coût du crédit et son taux, et l’évolution du prix de l’immobilier sur le marché.

On peut ainsi arriver à une rentabilité variant de 6 à 8 %.

J’ose avouer que ce type de calcul est très complexe, car il doit prendre en compte toutes les variables relatives aux contextes économiques.

Il existe des logiciels très performants qui permettent de faire ces calculs de manière rapide et relativement précise.

3)      LE TAUX DE RENTABILITÉ INTERNE (TRI) de votre Investissement Immobilier Locatif…

Le taux de rentabilité interne d’un investissement locatif est un calcul qui se base sur les flux positifs et les flux négatifs de l’investissement d’un bien immobilier.

Les flux positifs comprennent tous les revenus de l’immeuble, l’économie d’impôt, l’amortissement… et les flux négatifs intègrent tous les frais et charges de l’achat du bien, y compris les impôts.

Il s’agit alors d’établir une balance qui prend en compte toutes ces données, et pourra établir un taux de rentabilité interne : ce calcul judicieux permettra de définir s’il vaut mieux

effectuer un apport personnel, ou investir tout ou partie du bien à crédit.

RENTABILITE INVESTISSEMENT LOCATIF SUITE A UN DEMEMBREMENT DE PROPRIETE:

Enfin nous arrivons au grand sujet du démembrement de propriété.

Quels sont les avantages ou les inconvénients de s’engager dans un tel investissement immobilier et pour quel taux de rentabilité ?

Imaginons que VOUS soyez acquéreur de la nue-propriété, et qu’un investisseur locatif social fasse l’acquisition de l’usufruit de ce même bien.

VOUS

INVESTISSEUR LOCATIF SOCIAL

Acquisition de la nue-propriété :55 à 60 % de la valeur de la pleine propriétéAccession au patrimoine immobilier Acquisition de l’usufruit :40 à 45 % de la valeur en pleine propriété

L’usufruit locatif est basé sur une dissociation contractuelle des droits de propriété

(usufruit, nue-propriété)  dont la durée peut varier de 15 à 20 années.

Aucun revenu pendant la durée du démembrement Location sociale ou intermédiaire des immeubles sous conditions des revenus des locataires.Perception des loyers pendant 15 à 20 ans de démembrement.
Vous devenez propriétaire en pleine propriété Au bout de 15 ou 20 ans Perds ses droits d’usufruitier au terme du démembrement : n’a plus aucun droit en possession.L’usufruit est restitué au nu-propriétaire.

CONSEQUENCES FISCALES

Déduction des intérêts d’emprunts sur les autres revenus fonciers + réduction de la CSG ;Bien non Votre Investissement Immobilier à l’ISF Crédit d’acquisition déductible de l’actif taxable à l’ISF. Revenus fonciers imposables à l’impôt sur les revenus, ou à l’impôt sur les sociétés Redevable de la Taxe Foncière, ou à la contribution foncière des entreprises

Investissement Immobilier Locatif…

Ce système d’investissement locatif est rentable surtout pour celui qui en tire profit, c’est-à-dire l’usufruitier.

Les gains peuvent s’élever de 67 % à 82 % de la valeur de la nue-propriété.

Vous devez faire une étude personnalisée afin de connaître vos gains sur vos revenus fonciers, votre économie d’ISF, votre CSG-CRDS-RSA sur la durée de votre investissement.

Contactez-nous maintenant en laissant votre e-mail en haut à droite de la page pour personnaliser Votre Investissement Immobilier Locatif…

Ghizlane@ImmobilierMarrakech

L’article, qui traite d’un sujet complexe, varie trop au niveau de la présentation ce qui le rend difficile à suivre. Certains gros titres sont en rouge, certains titres de paragraphes sont en noir et soulignés, puis brusquement c’est le titre du paragraphe numéroté 3) qui est en rouge et en gros caractères. Le niveau de langage trouble également par l’enchainement d’expressions simplistes comme « ce serait simple si le système n’était pas compliqué » avec un jargon juridique et mathématique. Il faudrait uniformiser la présentation et le niveau de langage.

Muriel Trenquier

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