Investir ou s’investir dans l’immobilier

Investir dans l’immobilier oui, mais à quel prix ?

Investir dans l’immobilier, c’est le rêve premier des Français : devenir propriétaire. Propriétaire de sa résidence en effet mais aussi propriétaire d’un bien locatif.

Chacun sait aujourd’hui, que les réserves de nos retraites s’épuisent et qu’il faudra certainement compenser de façon plus ou moins importante nos rentes.

Si vous avez investi dans votre résidence principale, à la retraite vous n’aurez plus besoin de payer un loyer (ou remboursement d’emprunt) c’est déjà un premier gain sur vos rentes. Mais pour conserver votre qualité de vie, où trouver ce complément ?

En investissant dans l’immobilier, il y a deux stratégies : 

Investir grâce aux revenus fonciers.

C’est le revenu que vous percevez lorsque vous louez un bien immobilier nu. Lorsque vous louez un appartement en loi de défiscalisation, vous louez en foncier.

Investir grâce aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Appartement meublé

Petit rappel : c’est une location dite meublée car vous devez meubler votre logement de façon que votre locataire puisse habiter cet appartement immédiatement. Parfois même les draps et le linge de maison sont fournis. Quelques courses seront nécessaires pour qu’il fasse ses repas, mais les casseroles, fours, frigo, assiettes, verres … sont fournis.

Nous allons aborder le revenu BIC, car il est :

  • Moins imposé
  • Le Loyer n’est pas plafonné
  • Le bail engage sur une courte période (9 mois à 1 an)

Comment augmenter ses revenus locatifs donc ?

C’est mathématique, lorsque vous investissez dans une petite surface comme un studio, vous serez dépendant de son occupation et du marché locatif de votre ville. Le seul moyen d’augmenter votre loyer sera de fournir des prestations de qualité ou plus importantes (wifi, prestations de services, prises en charge…).

Lorsque vous avez une grande surface, comment optimiser et augmenter vos revenus ?

Vous investissez dans un T3 (70 m2), jusqu’à présent les habitudes de location s’orientaient vers une location auprès d’une famille pour un montant en Pinel en zone A (12,5€) sera de 850 €.

Aujourd’hui les modes de vie ont beaucoup évoluées et dans une vie il arrive qu’une personne se retrouve au moins 2 fois en transit :

  • Dans sa période estudiantine, logement utile et pratique et si possible agréable
  • Lors d’une séparation, pas de mobilier et peu de revenus (divisés par deux + un divorce parfois)

Ceci pour vous donner un argument du marché locatif.

Réaménagement de 73 m2 en 3 colocations

Si vous divisez ce T3 de 70m2 en location meublé adapté pour des étudiants ou jeunes actifs en centre-ville. Vous augmenterez vos revenus et rendrez service à 2 voir 3 personnes.

Un studio dans les grandes villes se loue environ 450 €/mois pour une surface de vie entre 9 et 20 m2 : petit et oppressant

Votre T3 qui va recevoir 3 jeunes prêts à payer 450 € pour un espace de vie plus grand que leur studio + une chambre individuelle : cela vous fera 450 X 3 = 1 350 €

Vous avez déjà 1350 – 850 = 500 € de plus !

Même avec seulement deux locataires ou colocataires vous gagnerez 450 + 450 = 900 €, que vous pourrez augmenter avec des prestations haut de gamme.

Nous avons des projets dans plusieurs villes de France en fonction de votre budget, de vos besoins, de vos affinités.

Pourquoi choisir un programme tout packagé ?

Investir ou s’investir dans l’immobilier sont deux actions totalement différentes mais pour un même objectif : créer un patrimoine immobilier de rendement.

Investir dans l’immobilier :

C’est mettre à disposition un budget qui vous permettra d’obtenir votre objectif. Vous déléguez à des professionnels toutes les missions : recherche du bien, recherche d’artisans, suivi des travaux, recherche des locataires, gestion des locataires.

Pour différentes raisons, votre métier est très prenant, vous n’êtes pas physiquement sur place, vous n’êtes pas manuel ou bricoleur, vous ne savez pas faire… c’est très honorable d’en être conscient et de respecter ces artisans pour leur professionnalisme.

La contrepartie est que vous allez devoir rétribuer ces intervenants, tout travail méritant salaire. L’agent immobilier ou chercheur immobilier, les conseillers immobiliers, les différents corps de métiers (électricien, maçon, plombier, plaquiste, peintre, décorateur) le gestionnaire.

Mais c’est aussi le prix de votre tranquillité.

Vous vous investissez dans l’immobilier :

Vous avez décidé que vous vouliez tout gérer de A à Z, parce que vous ne faites confiance à personne ou tout simplement vous aimez cela. Plus que simple bricoleur du dimanche, vous touchez pas mal en électricité, plomberie et maçonnerie, vous avez des amis ou de la famille qui peuvent vous aider.

C’est un très beau projet, mais soyez conscient du prix à payer : tous les week-end et soirées après le travail, fatigue, des travaux qui n’en finissent plus. Des retards dans les travaux signifient, retard de loyers à venir. Parfois un divorce à la clef. Des erreurs de travaux qui vont couter le double.

Bien sûr ce n’est pas systématique mais plus fréquent que l’on ne le croit.

Alors êtes-vous ? Investisseur ou Artisan de vos investissements ?

Je vous invite à faire un bilan de votre patrimoine afin d’optimiser le développement de celui-ci. Si vous avez déjà constituer un parc immobilier ou que vous avez une forte fiscalité (beaucoup d’impôts). Certains projets pourraient être moins adéquates que d’autres. Afin d’éviter les mauvaises bonnes idées, il est nécessaire de prendre du recul et prendre en compte les remarques d’un conseiller en optimisation immobilière.

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Ensuite analyse bien l’ampleur de votre projet, ne recherchez pas à tout prix à faire tout tout seul pour gagner X € et perdre beaucoup plus (motivation, ne pas aboutir, mettre votre mariage en péril), Ce n’est pas parce que vous n’aurez pas construit votre bien de vos mains qu’il n’en sera pas rentable. D’ailleurs les investisseurs les plus riches sont ceux qui savent déléguer. Car en délégant les travaux, il gardent leur temps à la recherche de nouveaux biens ou à travailler plus, là où il gagne le plus…