Imposition sur les revenus locatifs

Vous désirez investir dans des biens immobiliers, mais avant toute chose, il faut s’informer sur les conséquences de cet investissement : l’imposition de vos revenus locatifs.

Le contribuable averti saura exactement vers qui se confier pour connaître l’imposition sur les revenus locatifs du bien dont il veut se porter acquéreur : notaires, agences immobilières, sociétés d’investissements, Gestionnaire de Patrimoine et mieux encore au Service des Impôts des Particuliers qui sauront donner les meilleurs conseils en matière d’imposition sur les revenus locatifs.

L’investissement simple dans un immeuble, en pleine propriété, ou en démembrement, implique avant tout de savoir où l’on met les pieds :

Quels apports personnels,
Quels emprunts,
À quels taux et sur
Quelle durée ?

Et ensuite, quel type d’imposition sur les revenus locatifs, avec quel amortissement, et surtout quels seront les revenus réels, après déductions des diverses charges, seront soumis à l’imposition sur les revenus locatifs ?

Tout cela semble un véritable casse-tête chinois, surtout lorsque l’on est novice en matière d’investissement immobilier.

Les revenus fonciers les plus courants proviennent d’acquisitions de biens immobiliers tout simples, c’est-à-dire sans engagement type Loi de Robien, Borloo, ou Loi Scellier.

L’imposition sur les revenus locatifs fait alors l’objet d’une déclaration de revenus fonciers (2044) surtout lorsqu’il y a des déficits générés par des travaux de remise en état de l’immeuble.

Exemple : appartement de 150 000 ; revenus (4%) 6 000 ; intérêt déductible (4%) 6 000 ; taxe foncière 500

Revenus 6 000 – intérêt déductible (4%) 6 000 – taxe foncière 500 = – 500 (reportable l’année prochaine)

Revenus 6 000 – taxe foncière 500 = 5 500

Imposition sur les revenus locatifs :

Taux Marginal d’imposition	CSG-CRDS-RSA	impôts	Revenus fonciers nets après impôts
5,5%	15,5%	5 500 X 21% = 1 155	5 500 1 155 = 4 345
14%	15,5%	5 500 X 29,5% = 1 622	5 500 1 622 = 3 877,5
30%	15,5%	5 500 X 45,5% = 2 502,5	5 500 2 502.5 = 2 997.5
41%	15,5%	5 500 X 56,5% = 3 107,5	5 500 3 107,5 = 2 392,5
45%	15,5%	5 500 X 60.5% = 3 327,5	5 500 3 327,5 = 2 172.5

En résumé, sans des charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissements) pour réduire vos revenus, ceux-ci seront d’autant plus faibles que vous serez imposés.

Les Lois fiscales immobilières cités précédemment permettent à des personnes ayant des revenus confortables de pouvoir faire une défiscalisation :

Soit au travers de l’amortissement d’un investissement qui permettra de créer un déficit foncier imputable en premier sur les revenus fonciers puis sur le revenu global (au maximum à hauteur de 10 700 ) donc réduisant l’impôt sur les revenus, et le reliquat déduira des revenus fonciers sur les 10 années suivantes. (Périssol, de Robien, Borloo)

Soit réduire l’impôt global sur 9 années et sous conditions 12 ou 15 années. (Scellier)

Les déficits (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, travaux, amortissements) permettent de réduire les revenus fonciers donc l’impôt du revenu global et surtout de payer moins de CSG-CRDS-RSA.

Contrairement aux réductions d’impôt type Scellier qui réduisent les impôts globaux mais pas les revenus fonciers qui subiront plus fortement la CSG-CRDS-RSA (de 15,5% en 2012).

Par ailleurs, l’acquisition d’un bien immobilier peut tout simplement provenir d’une succession, soit en pleine propriété, soit en démembrement est souvent la conséquence d’une donation, ou simplement du décès d’un des deux parents.

Le démembrement d’une propriété peut aussi faire l’objet d’une acquisition à titre onéreux.

Cela étant, être propriétaire d’un bien en situation de démembrement aura d’autres conséquences que d’être en pleine propriété.

Le principe du démembrement peut être résumé ainsi : être nu-propriétaire ou être usufruitier.

Dans chacun des cas, la conséquence fiscale sera différente, et l’imposition sur les revenus locatifs incombera à celui qui perçoit les revenus financiers de la propriété :

– Dans le cadre d’une succession, Le démembrement permet au parent survivant de conserver sa qualité de vie, voir son niveau de vie.

– L’usufruitier (le parent) garde ainsi les droits d’utiliser le bien ou de le donner en location. L’imposition sur les revenus locatifs est alors due par l’usufruitier, de la même manière qu’il est redevable de la taxe foncière, et éventuellement de la taxe d’habitation s’il occupe le bien à titre de résidence principale ou secondaire. Par contre la valeur de la pleine propriétaire sera déclarée dans le patrimoine de l’usufruitier.

– Le nu-propriétaire reste alors dispensé de payer l’impôt sur les revenus locatifs jusqu’à la fin du démembrement de propriété. Il sera cependant, sauf convention contraire, responsable des travaux définis dans les articles 605 et 606 du code civil, dit de grosse réparation c’est-à-dire le clos (les murs) et le couvert (le toit), comme un bailleur. Mais dans ce cas il pourra défiscaliser sur ses revenus fonciers ou globaux (jusqu’à 25 000 / an).

– Le grand avantage du nu-propriétaire est que pendant la période du démembrement la valeur de la nue propriété n’apparaitra pas dans l’actif de son patrimoine et qu’il deviendra plein propriétaire à la fin du démembrement de la propriété sans frais ni taxes supplémentaires (article 1133 du code général des impôts). Il acquiert donc un capital immobilier important.

Il ne faut pas oublier qu’à partir d’un capital supérieur à 1 300 000 euros, l’Impôt Sur la Fortune (ISF) est un petit plus de frais qui vient s’ajouter à l’imposition sur les revenus locatifs.