Différences entre usufruit et viager ?

Usufruit et ou Viager ?
Usufruit et viager est-ce la même chose ?




Vous avez déjà entendu parler du viager grâce au film avec Jean Carmet ou avec Jeanne Calment. Ce qui vous permet d’apprécier l’intérêt pour le vendeur de ce concept.

Nous allons étudier les différentes entre Le Viager et l’usufruit pour comprendre pourquoi et comment choisir entre le viager et l’usufruit ?

Dans les deux cas, le vendeur a le droit d’user du logement et vivre à l’intérieur, alors quelles sont les différences entre le viager et l’usufruit ?

Différences du viager VS usufruit ?

Du côté du Crédit-rentier :

Le crédit-rentier est le vendeur d’un viager, celui qui perçoit la vente de son bien immobilier, tout en étant autorisé à vivre à l’intérieur et percevoir une rente jusqu’à son décès.

A la différence de l’usufruit, le viager est constitué d’un bouquet et d’une rente. Le bouquet n’est pas une obligation et peut également être perçu au début comme à la fin du viager.

   Le bouquet est une partie de la somme de la vente que le crédit-rentier reçoit le jour de la signature chez le notaire. La transmission de propriété du logement s’effectue le jour de la signature mais sera effective qu’au décès du Crédit-rentier. Le Débit-rentier (l’acheteur) a l’obligation de verser la rente mensuelle sans défaut. Car malgré la transmission de propriété, le vendeur reste prioritaire, si l’acquéreur ne règle plus sa dette il perd tout droit sur le bien et le vendeur peut annuler la vente sans dédommagement. La Rente est calculée depuis le prix de vente moins le montant d’usage calculé en fonction de l’âge du vendeur et le bouquet.

Constitution de la vente :

La valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) art 625 à 636 du code civil https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000006429783/1804-02-09/ est inférieur de 60 % au droit d’usufruit.

Le contrat de vente prévoira donc la valeur du bouquet, de la rente si le viager est occupé et la rente si le viager devient libre en augmentant conventionnellement la revalorisation de celle-ci.

Le montant de cette rente s’estime en fonction de l’âge, du sexe du Crédit-rentier et donc de son espérance de vie. Le mode de calcul le plus fréquent pour calculer l’usufruit se trouve dans l’article 669 du code général des impôts . Auquel on soustrait 60% pour avoir la valeur de la DUH.

Exemple :

Valeur du bien 200 000 €, l’âge du vendeur 75 ans soit un usufruit équivalent à 30% = 60 000 €
La DUH est inférieure de 60% soit 37 500 € (le calcul est plus complexe, il intègre le sexe du vendeur ou des vendeurs, si le viager est sur 2 têtes et de la valeur locative du logement).

La valeur du viager sera donc d’environ 200 000 – 37 500 = 162 500 €

Ce montant sera la base pour le bouquet et les rentes.

La rente perçue par le crédit-rentier est imposable avec un abattement selon l’âge où la rente a été constituée, pouvant aller jusqu’à 70%.

Différences entre Viager et Usufruit
Avantages du viager et de l’usufruit pour compléter vos ressources

Du côté du Débit-rentier :

Le Débit-rentier est un acquéreur très investi dans son achat car il conserve le vendeur comme locataire à vie. Il a comme obligation de payer sa rente sans défaut et très souvent, il est également un soutien dans la vie du crédit-rentier. Le financement s’effectue la plupart du temps par le paiement du bouquet à l’aide d’un apport et le reste du montant de la vente par des versements (rentes) réguliers jusqu’au décès du Crédit-rentier. Le vendeur et son notaire peuvent demander de prévoir une garantie supplémentaire pour lui permettre de faire face aux imprévus. En effet si l’acquéreur ne peut plus régler la rente, le vendeur a un privilège et redevient propriétaire sans dédommagement. L’acquéreur peut cependant revendre avec les mêmes conditions son viager, s’il ne peut plus continuer à verser sa rente, ce qui lui évitera de tout perdre.

Lorsque le Crédit-rentier quitte le logement c’est définitif. L’acquéreur pourra alors récupérer l’usage et les fruits du bien. Il devra augmenter la rente selon les termes définis dans le contrat, une augmentation d’environ 20 à 30%. A la différence d’un prêt immobilier, la rente ne réduira pas les loyers perçus du viager. Les revenus d’un viager sont donc uniquement réduits par la taxe foncière, les assurances et les frais de gestion éventuellement.

Différences Usufruit VS Viager ?

Du côté de l’Usufruitier VS le Crédit-rentier :

Cette une autre façon de rester locataire de sa résidence principale et recevoir un montant pouvant compenser un manque de trésorerie.
A la différence du viager, l’usufruitier peut vivre dans le logement ou le louer et donc recueillir les fruits d’une location jusqu’à son décès. Cet usufruit s’appelle également usufruit viager lorsqu’il sera jusqu‘au décès de l’usufruitier. En théorie cet usufruit peut se revendre, mais en pratique étant dépendant de la survie de l’usufruitier originaire, l’aléa serait trop grand. C’est cependant possible quand l’usufruit est temporaire.

La Valeur de l’usufruit peut être calculée de 2 façons, soit selon l’article 669 du code général des impôts (base du calcul des droits fiscaux) ou selon un calcul économique. Tenant compte du sexe de l’usufruitier, son âge, s’il y a 1 ou 2 têtes et la valeur locative du logement.

Différences de la valeur d’un usufruit et d’un viager : Valeur du Bien 200 000 € et âge de l’usufruitier ou crédit-rentier : 75 ans : v

  • Viager : 37 500 €
  • Usufruit : 60 000 €

Du côté de Nu-propriétaire VS Débit-rentier :

Le Nu-propriétaire est le futur plein propriétaire du bien comme le Débit-rentier pour le viager. C’est surtout la façon de l’acquérir qui diffère. Le Nu-propriétaire peut plus facilement avoir recourt à un prêt qu’avec le viager. Tout simplement parce que la banque sera prioritaire en cas de défaut de remboursement. (Malheureusement peu de banques connaissent les subtilités de cet investissement ou ne cherchent pas à le comprendre).

Il ne pourra donc pas récupérer le bien tant que l’usufruit ne s’est pas éteint (terme ou décès). C’est la forme la plus fréquente d’indivision lors d’une succession où le survivant du couple conserve l’usufruit et les enfants héréditaires reçoivent la Nue-propriété de la part du défunt.

Il y a une répartition des charges, à peu près comme entre un propriétaire (bailleur) et son locataire. Mais une convention d’usufruit peu en modifier les termes.

C’est un viager plus juridiquement encadré.

Comment et pourquoi choisir l’Usufruit ou le Viager :

Conserver son logement et augmenter sa qualité de vie, la différence entre Viager et Usufruit

La plupart du temps le vendeur ne connait pas la vente en usufruit, qu’il découvre le plus souvent lors d’une succession. C’est le viager qui est le plus connu. Alors que ces 2 façons de vendre existent depuis longtemps l’une comme l’autre. Le viager date des empires babylonien et égyptien, il arrivera en France en 876. Le démembrement (nue-propriété + usufruit) encadre grâce au code napoléonien la transmission les fermages de père en fils

Le viager est une transmission immobilière transgénérationnelle où l’acquéreur aide une personne âgée à retrouver un niveau de vie perdu.

Aujourd’hui le démembrement permet de créer un patrimoine immobilier sans les soucis de la gestion locative, avec une réduction due aux loyers non perçus pendant environ 15 ans.  Les deux droits constituant le démembrement (Usufruit-Nue-propriété) sont assez indépendants l’un de l’autre.

L’objectif pour les acquéreurs est le même : acquérir de l’immobilier avec une réduction immédiate. En considérant l’aléa de vie comme une opportunité supplémentaire. Le financement et la fiscalité des revenus et des paiements ne sont cependant pas traités de la même façon.

L’objectif des vendeurs est d’obtenir des revenus complémentaires (bouquet du viager ou montant de la Nue-propriété) puis une rente ou les loyers du logement. La fiscalité des versements n’est pas la même pour l’usufruitier et le crédit-rentier.

Il est donc opportun de définir son objectif pour choisir l’une ou l’autre façon d’acquérir cet immobilier où le vendeur reste dans les lieux.

Selon vos moyens, vos besoins, vos objectifs fiscaux et sociaux.

Nous restons à votre écoute pour une analyse complète de vos projets : https://calendly.com/muriel-trenquier

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.