Démembrement de propriété: Définition
Avant de définir le démembrement de propriété, il convient de définir la propriété pleine.
La propriété d’un bien dans son ensemble se définit par l’usus, l’abusus et le fructus.
L’abusus, c’est le droit de disposer d’un bien, et avoir la liberté de le vendre ou d’en faire donation.
L’usus, c’est le droit de jouir du bien, soit en l’occupant, ou de l’utiliser à sa convenance, en le laissant à autrui pour une occupation à titre gratuit ou en location.
Le fructus, c’est le droit de tirer profit du bien, et de percevoir les fruits qu’il peut générer (loyers par exemple).
Le démembrement de propriété, consiste tout simplement à partager vos droits entre plusieurs personnes que l’on nommera nus-propriétaires et usufruitiers.
Le démembrement de propriété – Le Nu-Propriétaire:
Le nu-propriétaire, lors du démembrement de la propriété, a le droit de disposer du bien.
En fait, le nu-propriétaire détient un titre sur la propriété, mais n’a pas tous les droits sur celle-ci, et ne peut pas déposséder la personne qui en détient l’usufruit.
En outre, il peut en toute liberté revendre son droit de nu-propriétaire à une autre personne.
le démembrement de propriété – L’Usufruitier:
L’usufruitier quant à lui a le droit de jouir du bien, de l’utiliser à sa convenance, et d’en percevoir les fruits.
Il ne pourra pas, cependant, vendre le bien en pleine propriété à une autre personne.
D’une manière générale, le démembrement de propriété devient un fait lors d’un parent ou d’une donation entre vifs.
Ce démembrement de propriété peut également se faire à titre onéreux, dans un viager par exemple.
– Décès d’un parent : tout dépend de l’acte de propriété initial.
Mais le plus souvent, le parent survivant reste propriétaire pour moitié du bien, et les héritiers deviennent successeurs de la moitié du bien du défunt en pleine propriété : cette propriété tombe alors sous le régime de l’indivision.
Dans un autre cas de figure, le conjoint survivant reste propriétaire de la moitié du bien, et usufruitier de la moitié du défunt.
Les héritiers restent alors seulement nus-propriétaires de la moitié du bien du défunt
– Afin de limiter les droits successoraux, les parents font souvent donation à leurs héritiers de la nue-propriété avant leur décès.
Ainsi, les parents restent usufruitiers du bien, et les enfants sont alors nus-propriétaires.
La pleine propriété leur revient quand les deux parents décèdent.
– La vente d’une propriété en viager permet souvent à certaines personnes de dissiper d’éventuels conflits entre les héritiers et préfèrent céder leur bien à titre onéreux : l’acquéreur devient alors nu-propriétaire en contrepartie d’un capital représentatif de sa valeur (le bouquet).
Il verse également une rente viagère aux usufruitiers jusqu’à leur décès, ou simplement au bout d’un nombre d’années défini lors de l’acquisition de la nue-propriété.
À ce terme, les acquéreurs deviennent propriétaires en pleine propriété.
Le démembrement de propriété, par définition, n’est pas une simple affaire.
Dans tous les cas, lorsqu’il y a démembrement de propriété, il faut impérativement que chacun connaisse ses droits et devoirs au titre de nu-propriétaire ou d’usufruitier.
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Bonjour Madame,
lorsque ma mère s’est mariée avec notre père elle avait déjà 3 enfants d’un premier lit. Nous sommes 4 frères et avons signé au décès de notre père pour que ma mère reste dans la maison.
Toutefois, comme nous étions jeunes est-il possible que nous ayons signé un document qui nous déposséderait à terme de la moitié nous revenant de droit (tout où partie)
Sachant que mon père est décédé en 97 et que ma mère à cette année 87 ans .
Pouvez vous éclairer ma lanterne ?
Merci d’avance
Eric
Bonjour Monsieur,
J’ai un doute quant à votre répartition dans la famille,
Votre mère avait 3 enfants dont votre père n’était pas le père ?
Vous êtes donc le seul a avoir votre mère et votre père, les 3 autres enfants sont donc des enfants qui ne bénéficieront pas de la succession de votre père.
Votre mère conserve l’usage de la maison jusqu’à son décès.
Vous êtes seul à avoir la nue-propriété ?
Concernant votre question je ne peux répondre que dans l’hypothèse car je n’ai pas assez d’éléments :
Nombre enfants étant enfants de votre père et votre mère
Votre mère a un droit d’habitation ou un usufruit
La maison appartient à qui ? achat avant le mariage ou après, y avait-il un contrat de mariage ?
Tout élément d’explication m’aidera à mieux comprendre votre situation.
Dans l’attente de votre retour,
Veuillez agréer, Monsieur, mes très sincères salutations.
Mon compagnon vient de décédé il m’a désignée comme usufruitière de son appartement évalué à 40.000 euros (il a deux fils qui sont donc nu-propriétaires)
le notaire me donne un devis du montant taxable j’ai 71 ans donc taxable à 30% de la valeur léguée = 12.000 euros et un abattement de 1.594 euros = 6.244 euros
mais m’étant renseignée je crois que il devrait m’appliquer une décote puisque le bien qui m’est transmis est l’objet d’un démembrement de propriété
Auriez vous l’amabilité de m’éclairer
Je vous en remercie d’avance
Monique vassart
Bonjour Madame,
Nétant pas mariée au défunt vous êtes taxée comme un tiers avec un abattement de 1 594 , les droits demandés par le notaire 6 244 soit 60% de 10 406 est la somme des droits à verser pour cette succession.
Quels articles ou réflexions vous ont fait croire quil pouvait y avoir dautres abattements.
Dans lattente de votre retour,
Cordialement
Muriel Trenquier
Je suis Tutrice de ma mère Elle est usufruitière et nous sommes ses trois enfants avec elle, nus propriétaires d’une maison et d’un appartement. Nous avons mis en vente ces deux biens avec une ordonnance de vente établie par la Juge des Tutelles
A la signature de la vente effective est-ce que ma mère aura la totalité du prix de la vente ou aura-t-elle la moitié du montant de la vente et nous les trois enfants, l’autre moitié divisé en trois, correspondant à la part de notre père décédé.
(Merci de votre réponse)
Bonjour Madame,
A la vente dun bien démembré la répartition de la vente se fait en fonction de lâge de lusufruitière, de la précédente répartition entre le défunt et lusufruitier et du nombre de nus propriétaires. Ainsi si votre mère a 80 ans son usufruit étant de 30% sur le prix de vente et si elle possède également la moitié de la pleine propriété (sa part), vous devrez vous partager 70% de 50% de la vente, soit 35% à vous répartir en 3 parts.
Très sincèrement
Bonjour,
J’aimerais votre éclairage sur une situation. Mon compagnon a acheté une maison et sa mère a fait une donnation à ses fils (qui a été investit dans la maison) et est alors usufruitière de la moitié de la maison.
Mon compagnon est donc nu propriétaire de la moitié et plein propriétaire de l’autre moitié.
Sa mère refuse que nous habitions le logement alors qu’elle n’a l’usufruit que de la moitié. Peut-on lui demander un loyer pour l’autre moitié? Peut-on exiger qu’elle donne son accord pour la vente? Nous nous retrouvons à payer un emprunt en plus d’un loyer pour un autre logement, avons-nous un recours?
D’avance merci
Bonjour,
Je ne comprends lorigine de la chose mais à priori votre compagnon étant nu propriétaire de la moitié de la maison et plein propriétaire de lautre moitié, en effet elle vous doit la moitié dun loyer de lusufruit puisque votre conjoint en est le propriétaire.
En effet si vous vendez elle devra donner son accord et récupérera la valeur de lusufruit de la moitié de la vente.
En étant plein propriétaire de la moitié et nu propriétaire de lautre moitié,
Soit vous louez la totalité à une tiers personne et vous devrez la moitié du loyer à la maman
Soit vous vendez et devez la valeur de lusufruit pour moitié à la maman
Soit la maman conserve lusage du bien et vous doit la moitié de la valeur de la location.
Concernant la valeur de lusufruit il évoluera avec lâge de lusufruitière.
Je reste à votre écoute.
Très sincèrement
Nous allons acquérir un appartement. Nue-propriété pour mes deux enfants ; usufruit pour mon épouse et moi-même. Mon banquier suggère l’utilisation du calcul de l’usufruit économique pour cette acquisition (au lieu de l’usufruit « Art 669 ») ; ma notaire me dit que les règles d’usufruit économique ne s’appliquent que pour le démembrement d’un bien déjà possédé par le futur usufruitier.
Qui a raison ?
Merci pour votre avis.
Cordialement
Bonjour,
Vous avez tous raisons, le calcul art 669 du CGI est essentiellement utilisé par ladministration fiscale pour le calcul des droits et elle nen déroge pas . Le calcul économique est le plus juste car il représente la vraie valeur du bien avec son rendement marché et la vraie répartition selon lâge et le sexe des acquéreurs.
Faites un comparatif si le calcul économique est plus intéressant pour les parties que le calcul fiscal, prenez le mais conservez les preuves de votre calcul en cas dinterrogation, de toutes les façons même si vous choisissez le calcul économique pour votre répartition cest le calcul selon lart.669 qui sera appliqué pour le calcul des droits fiscaux.
Bonjour,
ma soeur ainée souhaite m’aider pour que j’achète ma résidence principale à hauteur de 200k qui constituerait une « avance » sur succession. j’ai aussi une autre soeur et un autre frère. comment est-il possible qu’elle me fasse cette avance en respectant les autres frères et soeurs et le fisc? quelles sont les meilleures solutions? sci, demembrement de propriété? autre solution?
cordialement
denis
Pour vous répondre vous devez d’abord faire une étude patrimoniale avant de pouvoir définir votre stratégie…
bonjour
J’ai une cliente qui a une maison pour 1/4 en nu proopriété et 3/4 en usufruit avec une fille unique. elle souhaite tout laisser à sa fille de son vivant. est ce possible? quelles sont les démarches et cout éventuel(frais notaires, droits de succession…)
Merci par avance
Bonjour,
Vous avez quel statut par rapport à votre cliente, si vous êtes conseiller en gestion de patrimoine, le droit de la famille ne doit pas vous être inconnu !
Pour les frais voyez avec son notaire il sera à même de tout calculer et en plus il a tous les éléments que je nai pas.
Sinon concernant la faisabilité tout est possible du moment que ladministration fiscale nest pas lésée, c’est-à-dire quau-delà de 100 000 de donation dans les 15 ans il y aura des frais :
Tarifs des droits de succession en ligne directe
Montant taxable après abattement
Taux par tranche de part taxable
Moins de 8 072
5%
Entre 8 072 et 12 109
10%
Entre 12 109 et 15 932
15%
Entre 15 932 et 552 324
20%
Entre 552 324 et 902 838
30%
Entre 902 838 et 1 805 677
40%
Supérieure à 1 805 677
45%
Et une perte de revenu ou dusage selon que cette maison soit louée ou la résidence principale pour votre cliente.
Pour minimiser les frais elle na quà lui donner la nue propriété qui lui reste et à son décès tout reviendra à sa fille sans frais supplémentaire.
Mais à nouveau je nai pas assez délément pour avancer une réponse sur laquelle votre cliente pourra sappuyer, le mieux est quelle se rapproche de son notaire.
Bonjour,
est-ce que les deux définitions: le nu-propriétaire et Lusufruitier sont valables en termes généraux. c.à.d cela ne change pas d’un pays à un autre?
Je pense en effet que la définition est à peu près la même quant à la fiscalité je pense quelle peut être différente, Je ne peux malheureusement pas vous répondre je nai pas une formation en droit international.
J’ai 65 ans et je possède une résidence secondaire de 225 000.
Je souhaite en faire bénéficier mon fils unique. Quelle est la meilleure solution en terme de droit de succession?
Merci de votre réponse.
Bonjour Monsieur,
Comme vous le savez vous pouvez donner à vos enfants jusquà 100 000 par parent par enfant tous les 15 ans en franchise de droit de mutation à titre gratuit.
Si vous ne lavez déjà fait ces 15 dernières années, vous pourriez donner à votre fils la nue propriété de ce bien tout en conservant lusufruit (lusage ou la location) toute votre vie durant.
Ainsi votre fils reçoit la maison de votre vivant et ne devra rien lors de la succession.
Le calcul fiscal dit que lusufruit à 65 ans est équivalent à 40 % de la valeur soit 90 000 .
Vous serez donc redevable sur une somme de 135 000 après abattement des 100 000 sur 35 000 soit 5 234
Mais cela lui coûtera moins que lors de la succession : 225 000 100 000 = 125 000 soit 23 234
Je nai pas tenu compte dune maman qui pourrait également donner la même somme (100 000 ) ce qui résoudrait le problème lors de la donation puisque 135 000 200 000 = – 65 000 il resterait encore 65 000 de donation en franchise de taxe. Si le bien est commun aux 2 parents.
Cordiales salutations
jai une appartemenr avec mon epiuse decédi est jai des enfantsqui son heréter sur leure maire est ce que je pe vendre l appartemen avec l acore des enfants ou sans.
Bonjour Monsieur,
En effet au décès de leur mère les enfants héritent des biens lui appartenant. Comme l’appartement était certainement en communauté, et dans le cas où vous auriez fait une donation au dernier des vivants, vous restez propriétaire de la moitié ainsi que l’usufruit de la part de votre femme, vos enfants étant nue propriétaire de la part de leur maman.
Vous êtes donc tous en indivision et ne pouvez vendre qu’avec l’accord de toutes les parties. D’ailleurs un mandat de vente n’est valable qu’avec la signature de toutes les parties, sinon la vente peut être contestée lors de la signature des actes.
Je reste à votre écoute pour tout complément d’information.
Très sincèrement
Muriel.trenquier@patrimoine-en-ligne.fr