Si demain vous ne pouvez investir seul, pourquoi ne pas investir à plusieurs
On s’attend à ce que les banques soient très dures et ne permettent pas à tous les investisseurs d’obtenir leurs prêts immobiliers cette fin d’année. En effet ayant été sollicitées pour aider les entreprises à sortir de la crise du covid-19. Elles n’auront plus l’autorisation d’accorder de nouveaux prêts à des investisseurs avec les mêmes critères de solvabilité qu’hier. quelle typologie d’investisseur sera privilégiée ? les acquéreurs de résidences principales ou les investisseurs ?
Et si vous investissiez à plusieurs pour le même bien afin de détourner le problème.
Les parents souhaitent se loger dans un appartement plus petit, les enfants étant partis et recherchant à se rapprocher de la ville ou de leurs enfants.
Les enfants aimeraient commencer la création de leur patrimoine mais le logement de la famille a grevé le budget d’emprunt, ils n’ont plus les moyens d’investir.
La solution : acheter ensemble !
Pourquoi pas ! en effet les droits à payer lors de la succession ne tendant pas à baisser, ce type d’acquisition permet aux parents de prévoir la donation de leur vivant. Deux techniques :
1) Soit les parents peuvent acquérir cash leur bien, grâce à la vente de leur résidence principale. Ils prévoient donc une donation à leurs enfants et la nouvelle résidence sera la propriété démembrée entre les parents et les enfants.
Je m’explique, les parents vendent un bien dont la valeur est de 500 000 € et souhaitent acquérir un bel appartement en centre ville neuf du même montant. Cet appartement sera très certainement leur dernier logement. Ils décident donc de faire une donation à leurs enfants (une fille et un garçon) tous deux adultes et parents de 2 enfants chacun. L’âge des parents étant de 65 ans, la valeur de l’usufruit est équivalente à 40% du montant du bien immobilier, soit 200 000 €, chaque enfant recevra de ses parents 150 000 € pour acquérir leurs parts. Sachant que chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans en franchise de droits. Ce démembrement permettra aux enfants la transmission future (sans droits) d’une valeur globale de 500 000 €, soit 250 000 € chacun. Sachant qu’au jour du décès des parents, la réunion des deux droits (Usufruit + Nue-Propriété = Pleine Propriété) pas la fin de l’usufruit ne sera pas taxé. En attendant, les parents logent jusqu’à leur décès dans l’appartement et les enfants sont donc propriétaires indivisaires futurs de ce bien.
2) Soit les parents ayant revendus leur maison pour 300 000 € apportent leur contribution et les enfants souscrivent un emprunt pour acquérir leurs parts sur le bien immobilier : Les parents seront usufruitiers du bien jusqu’à leurs décès et ont versés leurs parts soit 200 000 €. Les enfants souscrivent chacun un prêt sur 20 ans de 150 000 € afin d’acquérir leurs parts de Nue-Propriété du bien. Les parents peuvent ainsi acheter l’appartement désiré et les enfants construisent leur patrimoine en douceur. Ils seront pleins propriétaires indivisaires au décès de leurs 2 parents.
Ce n’est pas attendre le décès de ses parents pour hériter, mais bien s’entraider pour acquérir et construire un patrimoine. L’objectif étant aussi d’éviter de payer trop de taxes « injustes » sur le patrimoine de ses parents lorsque l’on hérite.
Il faudra bien-sur étudier ce projet sur différents plans et définir si le bien sera logé dans une structure (SCI ou autres) pas toujours une opportunité ! Définir la convention entre les usufruitiers et les nus-propriétaires, les obligations de chaque partie et leurs droits.
L’accompagnement d’un conseiller professionnel en gestion du patrimoine est préférable, nous vous offrons un rendez-vous d’une 1/2 heure avec notre conseillère : https://calendly.com/muriel-trenquier, une analyse de votre projet vous permettra d’éviter de très désagréables déconvenues.
Les Aléas de la Vie impactent votre pouvoir d’achat
Un divorce
Un décès
La perte de votre emploi
Le départ à la retraite
Sont des moments douloureux car votre vie va être transformée. Pourquoi le départ en retraite, me direz-vous, tout le monde l’attend !
Ce que je trouve triste d’ailleurs, est-ce qu’il est logique d’attendre la retraite pour se dire maintenant je vais vivre ! n’importe quoi ! tous les jours vous avez des joies, des bons moments.
Par contre ce que l’on oublie, c’est la base de vos revenus, vous n’aurez pas les mêmes quand vous partez à la retraite. En ce moment cela change et certains privilégiés ne vont pas aimer. Mais est-il normal déjà de calculer une retraite pour certains les 6 derniers mois et d’autres sur leurs 25 meilleures années. Et ensuite faire un abattement de 25% pour certains et 50% pour les autres ………..
Donc quoi qu’il en soit vous perdez des sous et donc comment faire pour retrouver votre qualité de vie et votre niveau de vie !
Astuces et solutions vous sont proposées dans notre Club des seniors malins.
Au début je m’adressais essentiellement aux retraités, car mon obsession est que chaque personne puisse compléter ses revenus à la retraite et au moment du veuvage (car subit dans ma famille) mais en fait lorsque vous perdez votre emploi ou que vous divorcez ce sont les mêmes préoccupations. Donc je m’adresse surtout à tout ceux qui veulent améliorer leur pouvoir d’achat avec leurs acquis. Optimiser leur patrimoine et Rebondir !
Vous avez déjà entendu parler du viager grâce au film avec Jean Carmet ou avec Jeanne Calment. Ce qui vous permet d’apprécier l’intérêt pour le vendeur de ce concept.
Nous allons étudier les différentes entre Le Viager et l’usufruit pour comprendre pourquoi et comment choisir entre le viager et l’usufruit ?
Dans les deux cas, le vendeur a le droit d’user du logement et vivre à l’intérieur, alors quelles sont les différences entre le viager et l’usufruit ?
Le crédit-rentier est le vendeur d’un viager, celui qui perçoit la vente de son bien immobilier, tout en étant autorisé à vivre à l’intérieur et percevoir une rente jusqu’à son décès.
A la différence de l’usufruit, le viager est constitué d’un bouquet et d’une rente. Le bouquet n’est pas une obligation et peut également être perçu au début comme à la fin du viager.
Le bouquet est une partie de la somme de la vente que le crédit-rentier reçoit le jour de la signature chez le notaire. La transmission de propriété du logement s’effectue le jour de la signature mais sera effective qu’au décès du Crédit-rentier. Le Débit-rentier (l’acheteur) a l’obligation de verser la rente mensuelle sans défaut. Car malgré la transmission de propriété, le vendeur reste prioritaire, si l’acquéreur ne règle plus sa dette il perd tout droit sur le bien et le vendeur peut annuler la vente sans dédommagement. La Rente est calculée depuis le prix de vente moins le montant d’usage calculé en fonction de l’âge du vendeur et le bouquet.
Le contrat de vente prévoira donc la valeur du bouquet, de
la rente si le viager est occupé et la rente si le viager devient libre en
augmentant conventionnellement la revalorisation de celle-ci.
Le montant de cette rente s’estime en fonction de l’âge, du sexe du Crédit-rentier et donc de son espérance de vie. Le mode de calcul le plus fréquent pour calculer l’usufruit se trouve dans l’article 669 du code général des impôts . Auquel on soustrait 60% pour avoir la valeur de la DUH.
Exemple :
Valeur du bien 200 000 €, l’âge du vendeur 75 ans soit un usufruit équivalent à 30% = 60 000 € La DUH est inférieure de 60% soit 37 500 € (le calcul est plus complexe, il intègre le sexe du vendeur ou des vendeurs, si le viager est sur 2 têtes et de la valeur locative du logement).
La valeur du viager sera donc d’environ 200 000 – 37 500
= 162 500 €
Ce montant sera la base pour le bouquet et les rentes.
La rente perçue par le crédit-rentier est imposable avec un abattement selon l’âge où la rente a été constituée, pouvant aller jusqu’à 70%.
Avantages du viager et de l’usufruit pour compléter vos ressources
Du côté du Débit-rentier :
Le Débit-rentier est un acquéreur très investi dans son achat car il conserve le vendeur comme locataire à vie. Il a comme obligation de payer sa rente sans défaut et très souvent, il est également un soutien dans la vie du crédit-rentier. Le financement s’effectue la plupart du temps par le paiement du bouquet à l’aide d’un apport et le reste du montant de la vente par des versements (rentes) réguliers jusqu’au décès du Crédit-rentier. Le vendeur et son notaire peuvent demander de prévoir une garantie supplémentaire pour lui permettre de faire face aux imprévus. En effet si l’acquéreur ne peut plus régler la rente, le vendeur a un privilège et redevient propriétaire sans dédommagement. L’acquéreur peut cependant revendre avec les mêmes conditions son viager, s’il ne peut plus continuer à verser sa rente, ce qui lui évitera de tout perdre.
Lorsque le Crédit-rentier quitte le logement c’est définitif. L’acquéreur pourra alors récupérer l’usage et les fruits du bien. Il devra augmenter la rente selon les termes définis dans le contrat, une augmentation d’environ 20 à 30%. A la différence d’un prêt immobilier, la rente ne réduira pas les loyers perçus du viager. Les revenus d’un viager sont donc uniquement réduits par la taxe foncière, les assurances et les frais de gestion éventuellement.
Différences Usufruit VS Viager ?
Du côté de l’Usufruitier VS le Crédit-rentier :
Cette une autre façon de rester locataire de sa résidence principale et recevoir un montant pouvant compenser un manque de trésorerie. A la différence du viager, l’usufruitier peut vivre dans le logement ou le louer et donc recueillir les fruits d’une location jusqu’à son décès. Cet usufruit s’appelle également usufruit viager lorsqu’il sera jusqu‘au décès de l’usufruitier. En théorie cet usufruit peut se revendre, mais en pratique étant dépendant de la survie de l’usufruitier originaire, l’aléa serait trop grand. C’est cependant possible quand l’usufruit est temporaire.
La Valeur de l’usufruit peut être calculée de 2 façons, soit selon l’article 669 du code général des impôts (base du calcul des droits fiscaux) ou selon un calcul économique. Tenant compte du sexe de l’usufruitier, son âge, s’il y a 1 ou 2 têtes et la valeur locative du logement.
Différences de la valeur d’un usufruit et d’un viager : Valeur du Bien 200 000 € et âge de l’usufruitier ou crédit-rentier : 75 ans : v
Viager : 37 500 €
Usufruit : 60 000 €
Du côté de Nu-propriétaire VS Débit-rentier :
Le Nu-propriétaire est le futur plein propriétaire du bien comme le Débit-rentier pour le viager. C’est surtout la façon de l’acquérir qui diffère. Le Nu-propriétaire peut plus facilement avoir recourt à un prêt qu’avec le viager. Tout simplement parce que la banque sera prioritaire en cas de défaut de remboursement. (Malheureusement peu de banques connaissent les subtilités de cet investissement ou ne cherchent pas à le comprendre).
Il ne pourra donc pas récupérer le bien tant que l’usufruit
ne s’est pas éteint (terme ou décès). C’est la forme la plus fréquente d’indivision
lors d’une succession où le survivant du couple conserve l’usufruit et les
enfants héréditaires reçoivent la Nue-propriété de la part du défunt.
Il y a une répartition des charges, à peu près comme entre
un propriétaire (bailleur) et son locataire. Mais une convention d’usufruit peu
en modifier les termes.
C’est un viager plus juridiquement encadré.
Comment et pourquoi choisir l’Usufruit ou le Viager :
Conserver son logement et augmenter sa qualité de vie, la différence entre Viager et Usufruit
La plupart du temps le vendeur ne connait pas la vente en usufruit, qu’il découvre le plus souvent lors d’une succession. C’est le viager qui est le plus connu. Alors que ces 2 façons de vendre existent depuis longtemps l’une comme l’autre. Le viager date des empires babylonien et égyptien, il arrivera en France en 876. Le démembrement (nue-propriété + usufruit) encadre grâce au code napoléonien la transmission les fermages de père en fils
Aujourd’hui le démembrement permet de créer un patrimoine immobilier sans les soucis de la gestion locative, avec une réduction due aux loyers non perçus pendant environ 15 ans. Les deux droits constituant le démembrement (Usufruit-Nue-propriété) sont assez indépendants l’un de l’autre.
L’objectif pour les acquéreurs est le même : acquérir de l’immobilier avec une réduction immédiate. En considérant l’aléa de vie comme une opportunité supplémentaire. Le financement et la fiscalité des revenus et des paiements ne sont cependant pas traités de la même façon.
L’objectif des vendeurs est d’obtenir des revenus complémentaires (bouquet du viager ou montant de la Nue-propriété) puis une rente ou les loyers du logement. La fiscalité des versements n’est pas la même pour l’usufruitier et le crédit-rentier.
Le démembrement de propriété constitue un choix idéal pour toutes personnes voulant investir d’une manière efficace dans le cadre immobilier.
Le Démembrement de propriété C’est la Nue-Propriété ou l’Usufruit selon vos besoins….vraiment idéal pour préparer votre retraite ou transmettre…
Le démembrement de propriété aide à faire l’acquisition d’un bien tout en bénéficiant de ses intérêts fiscaux et patrimoniaux sans s’occuper de son administration.
Ce n’est toutefois pas son seul avantage.
Réduire les droits de succession avec le démembrement de propriété.
Comment rentabiliser un investissement immobilier locatif
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier locatif, il faut automatiquement discuter argent : coût, gains, et donc, de manière logique, de rentabilité d’un investissement locatif.
Votre Investissement Immobilier pour préparer votre retraite et votre transmission de patrimoine dans de bonnes conditions
Cela pourrait paraître très simple, si le système économique et financier n’était pas compliqué.
Et dans les nouvelles formes d’investissement en démembrement de propriété, la rentabilité d’un investissement locatif ne semble pas très évidente.
