Catégorie : Diversification de vos actifs

Stratégies immobilières pour compléter votre retraite

Stratégies immobilières pour compléter sa retraite

Episode 1 : la résidence principale

Une des stratégies immobilières pour compléter la retraite :

  • En moyenne il faut avoir travaillé jusqu’à 62 ans et 4 mois pour bénéficier du taux plein, pour le moment la pension est calculée sur vos 25 meilleures années puis peut-être selon des points.
  • Mais globalement vous aurez au mieux 50% de vos revenus d’aujourd’hui.
  • Si vous avez une retraite complémentaire, elle compensera mais pas entièrement.
  • Alors regardons cette stratégie d’investissement immobilier pour préparer votre retraite et augmenter vos revenus grâce à votre résidence principale.
  • Quelles sont les stratégies immobilières pour compléter votre retraite avec votre résidence principale :

Vous avez acquis votre résidence principale,

Votre résidence principale, votre investissement immobilier assurant toute votre famille.

C’est le lieu de vie de votre famille. Maintenant les enfants sont partis, ils ne reviennent en moyenne que 2 fois par an, pour l’été et Noël.

Le reste du temps le logement, la maison sont vides et donc vous n’employez que 50% de ce logement.

Il vous coute toujours la même taxe foncière, presque la même facture énergétique.

Quelles stratégies pourriez-vous trouver pour compléter vos revenus à la retraite ?

Investir dans votre résidence principale ou la louer ?

Vous comprenez maintenant pourquoi j’insiste pour investir dans sa résidence principale, plutôt que de la louer, si vous le pouvez. Et surtout si vous n’investissez dans l’immobilier qu’une seule fois dans votre vie.

C’est un placement concret et qui a plusieurs solutions de rendement intéressantes.

Votre résidence principale partagée :

Si on envisage que 50% de votre logement vous est inutile au quotidien. Est-ce qu’il peut être utile à une autre personne ?

Localisation du bien :

Selon la situation géographique de votre logement, les solutions seront plus ou moins nombreuses. En centre-ville, c’est certainement l’environnement le plus lucratif. Vous avez investi pour être proche de votre lieu de travail des études des enfants, proche des commodités etc… Ces raisons sont surement celles d’autres personnes. A l’époque vous n’aviez pas de stratégie en investissement dans votre résidence principale (c’est parfois un tort !), mais aujourd’hui vous devez en avoir une.

Que vous manque-t-il ? :

Des revenus complémentaires, de l’aide, une sécurité pérenne ? votre stratégie dépendra de vos besoins. Avez-vous calculé le montant à combler ? En moyenne au plus bas il sera égal à 50% de votre revenu moyen dans votre vie. Vous gagniez 1500 € par mois, vous aurez 750 €, il manque donc 750 €.

Si vous pensez avoir assez de revenus pour subvenir à vos besoins, est-ce que vous souhaitez de la compagnie ? et de l’aide (ménage, bricolage) ?

Combien de pièces seront disponibles ?

De nombreuses pièces pour développer de la colocation dans votre résidence principale

Plus vous aurez de surface libre, plus votre stratégie rapportera, cela parait évident.

Cependant une question se posera tout de même : dois-je garder mon logement ou le revendre et réinvestir autrement ?

Votre stratégie d’investissement en résidence principale et les compléments de revenus pour la retraite :

Stratégie de Colocation de votre logement :

Vous l’avez certainement vu dans l’émission sur TF1 grand reportage, la crise donne toujours naissance à de nouvelles idées. Les gens apprennent à s’adapter et compensent leurs manques.

Aujourd’hui se loger est une vraie richesse. Surtout se loger au plus proche de son travail ou de ses études. Le moins cher possible et le plus sécurisant possible.

Lorsque votre logement est ainsi situé, il offrira certainement une solution à un jeune actif ou un étudiant. Vous n’allez bien sur pas faire du social, à moins que ce soit votre philosophie. Mais tout service méritant contrepartie, vous pourrez mettre en place un bail de location. Ce loyer sera alors un complément de revenus pouvant être non imposable dans certaines conditions.

Stratégie de la location saisonnière :

Votre logement est trop petit pour permettre la colocation, cependant la situation géographique de votre logement attire ponctuellement. La mise en location de ce logement le week-end ou pendant les vacances, lorsque vous-même êtes absent de ce logement. Vous rembourserez ainsi vos propres déplacements ou vacances. Ce qui ne représente pas forcément un complément de revenus bien qu’imposable, mais plus une conservation de votre qualité de vie. Ce qui contribue aussi à l’amélioration du quotidien.

Stratégie du viager :

Votre logement est votre patrimoine que peut-être vous souhaiteriez transmettre à vos héritiers. Cependant si vos revenus ne vous permettent pas de vivre correctement, de subvenir à vos besoins ou si vous avez besoin d’allez en maison de retraite (un service qui coute cher). c’est une des stratégies immobilières pour compléter sa retraite. Dans le cas contraire ce sont vos enfants qui paient vos charges, ou l’Etat qui se servira sur vos biens à votre décès, avant la succession. Donc quitte à perdre vos biens autant que vous maitrisiez la stratégie.

En vendant votre logement en viager, vous cumulez les avantages :

  • Grâce au bouquet vous pourrez de votre vivant faire des cadeaux à vos héritiers.
  • La Rente complètera vos revenus jusqu’à votre décès
  • Vous restez propriétaire prioritaire, en cas de défaut de paiements de l’acquéreur
  • Vous restez dans votre logement, aussi longtemps que vous le souhaiterez ou le pourrez.
  • En cas de départ en maison de retraite, votre rente augmentera en moyenne de 30%.

Stratégie de vente et réinvestissement intelligent :

Votre logement normalement à l’âge de la retraite vous appartient complètement c’est à dire que vous n’avez plus d’emprunt à rembourser.

La vente de votre logement considéré comme votre résidence principale n’est pas taxé à la plus-value immobilière. Cette franchise de taxation vous permet de retirer de votre investissement la totalité de son effet de levier. En moyenne l’immobilier augmente de 1,20% sur 15 ans à 1.6% sur 25 ans. C’est donc le meilleur placement à faire pour augmenter sa richesse, puisque pas taxé. Toutes proportions faites avec les taxes supportées tout au long de son existence (taxe foncière et lors de la succession).

Lorsque vous arrivez à ce stade par contre vos prochains projets doivent être réfléchis afin de vous apporter les revenus nécessaires ou les objectifs visés.

Investissements locatifs opportuns.

La colocation ne connaitrait pas la crise ?

Logement clés en main

Vous l’avez peut-être vu lors de l’émission « grand reportage » du dimanche après midi, cette émission qui vous présente plusieurs solutions répondant à une demande du marché locatif. Les offres de logements de petites surfaces sont chers et pas assez nombreux, répondant à la crise économique actuelle. Comment se loger à moindre frais, de façon agréable au centre des grandes villes ?. Ainsi ce type de location ne connait actuellement pas la crise et se développe.

Demande du marché :

Aujourd’hui le prix du foncier est élevé, le prix d’acquisition est plus important que l’évolution des loyers qui sont par les lois de l’habitation de plus en plus plafonnés. Mais reste encore assez élevés, répondant au rapport Offres / Demandes. Ainsi les locataires ont recherché d’autres façons de se loger pour réduire cette charge. c’est un peu eux qui ont développé la colocation. Tout d’abord en louant à plusieurs un grand appartement pour diviser le loyer entre eux, s’offrant un cadre de vie plus agréable que dans une studette de 9 à 20 m2 dans une résidence étudiante, bruyante et très austère au loyer assez élevé.

Mais il n’y a pas que les étudiants qui sont intéressés, aujourd’hui on se rend compte que toute la population pourra être intéressée par ce type de location. Jeunes actifs n’ayant pas encore de CDI, souhaitant placer avant d’acquérir dans leurs propres logements. Il y a également les adultes subissant les aléas de la vie, divorce, veuvage périodes pendant lesquels les moyens sont réduits. Et la solitude pèse aussi, la vie en collectivité est recherchée.

Opportunités pour les propriétaires :

Vivre en collectivité, écologique ou un besoin de ne plus être seul

Sécurité :

Ce qui fait le plus peur à un investisseur c’est la vacance locative : pas de locataire = pas de revenus et le plus souvent il faut rembourser un emprunt immobilier. Alors lorsque vous avez plusieurs personnes qui s’entendent et vous assurent le paiement du loyer, il y a plusieurs raisons pour accepter ce mode location.

L’autogestion et surveillance : les colocataires sont rarement des personnes qui se connaissent au départ, elles apprendront à s’apprécier mais un respect des autres et de leur qualité de vie rassurera le propriétaire dans la gestion de son bien. Il y a parfois une caution solidaire qui peut être demandée et qui obligera le locataire partant de trouver son remplaçant à moins de payer le loyer même après son départ.

Rentabilité :

La rentabilité c’est la somme des loyers divisée par le cout d’acquisition de ce bien. Ce qui peut la réduire c’est l’absence prolonger de locataires. Ce qui peut l’augmenter c’est la pluralité des loyers. Lorsque vous avez plusieurs personnes qui paient votre loyer, elles ne partiront pas toutes en même temps. vous aurez toujours une partie du loyer qui vous sera réglé. En réaménageant votre appartement en colocation, vous apporter un certain service en fournissant, les meubles, les appareils électro-ménager, les lits, tables, chaises, que le locataire n’aura pas à acheter. Votre locataire loue donc un peu plus qu’un simple appartement. Vous pourrez donc augmenter le loyer comparé à une location dite nue. Vous en augmenterez donc la rentabilité.

La Fiscalité :

Tout revenu du capital est taxé deux fois : sur vos revenus, aux différentes tranches 11% 30% 41% ou 45% + à la CSG-CRDS à 17,2%.

Si vous touchez 500 € de loyer mensuel (sans prendre en compte d’autres charges). Votre revenu sera de 6 000 € annuel, il sera alors imposé sur votre tranche d’impôt, si vous n’en avez pas tant mieux, mais vous serez tout de même imposé aux 17,2%.

Soit 6 000 € * 17,2% = 1 032 €

il vous reste alors dans votre poche même si vous n’êtes pas imposable que :

6 000 – 1 032 = 4 968 € ce n’est déjà pas si mal mais le tout serait mieux dans votre poche.

Quels sont les moyens de réduire le montant imposable ?

  • Créer des charges : des travaux, la taxe foncière, les frais de gestions, les assurances, les intérêts d’emprunt, les amortissements
  • A part les amortissements tous sont égaux à des frais que vous avez payé.
  • Ces amortissements sont des charges que l’on retrouve avec les revenus de location « meublé », votre colocation. vous percevez alors, non pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ils s’ajoutent aux autres frais mais ne représentent qu’une érosion des choses dans le temps : les murs, le toit, les fenêtres, les meubles, les appareils.
  • Gros avantages par rapport aux amortissement dans une entreprise, la plus value sera calculée selon la méthode de la plus value des particuliers (après 22 ans pour la plus-value à 19% et 30 ans pour la CSG-CRDS à 17,2% encore elle !)

Programmes dans toute la France

Colocation un concept de location qui ne connait pas la crise

Je vous ai sélectionné un partenaire qui vous propose des programmes dans toutes les grandes villes de France. Dans des villes où il y a une demande forte étudiants et actifs.

A Paris, Aix en Provence, Marseille, Lyon, Lille, Amiens, Nancy, Nantes ….

Je reste à votre écoute pour tout complément d’information : https://calendly.com/muriel-trenquier

Investir entre générations

Achetez ensemble vous serez plus riches !

Si demain vous ne pouvez investir seul, pourquoi ne pas investir à plusieurs

On s’attend à ce que les banques soient très dures et ne permettent pas à tous les investisseurs d’obtenir leurs prêts immobiliers cette fin d’année. En effet ayant été sollicitées pour aider les entreprises à sortir de la crise du covid-19. Elles n’auront plus l’autorisation d’accorder de nouveaux prêts à des investisseurs avec les mêmes critères de solvabilité qu’hier. quelle typologie d’investisseur sera privilégiée ? les acquéreurs de résidences principales ou les investisseurs ?

Et si vous investissiez à plusieurs pour le même bien afin de détourner le problème.

Les parents souhaitent se loger dans un appartement plus petit, les enfants étant partis et recherchant à se rapprocher de la ville ou de leurs enfants.

Les enfants aimeraient commencer la création de leur patrimoine mais le logement de la famille a grevé le budget d’emprunt, ils n’ont plus les moyens d’investir.

La solution : acheter ensemble !

Pourquoi pas ! en effet les droits à payer lors de la succession ne tendant pas à baisser, ce type d’acquisition permet aux parents de prévoir la donation de leur vivant. Deux techniques :

1) Soit les parents peuvent acquérir cash leur bien, grâce à la vente de leur résidence principale. Ils prévoient donc une donation à leurs enfants et la nouvelle résidence sera la propriété démembrée entre les parents et les enfants.

Je m’explique, les parents vendent un bien dont la valeur est de 500 000 € et souhaitent acquérir un bel appartement en centre ville neuf du même montant. Cet appartement sera très certainement leur dernier logement. Ils décident donc de faire une donation à leurs enfants (une fille et un garçon) tous deux adultes et parents de 2 enfants chacun.
L’âge des parents étant de 65 ans, la valeur de l’usufruit est équivalente à 40% du montant du bien immobilier, soit 200 000 €, chaque enfant recevra de ses parents 150 000 € pour acquérir leurs parts. Sachant que chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 100 000 € tous les 15 ans en franchise de droits. Ce démembrement permettra aux enfants la transmission future (sans droits) d’une valeur globale de 500 000 €, soit 250 000 € chacun. Sachant qu’au jour du décès des parents, la réunion des deux droits (Usufruit + Nue-Propriété = Pleine Propriété) pas la fin de l’usufruit ne sera pas taxé.
En attendant, les parents logent jusqu’à leur décès dans l’appartement et les enfants sont donc propriétaires indivisaires futurs de ce bien.

2) Soit les parents ayant revendus leur maison pour 300 000 € apportent leur contribution et les enfants souscrivent un emprunt pour acquérir leurs parts sur le bien immobilier :
Les parents seront usufruitiers du bien jusqu’à leurs décès et ont versés leurs parts soit 200 000 €.
Les enfants souscrivent chacun un prêt sur 20 ans de 150 000 € afin d’acquérir leurs parts de Nue-Propriété du bien.
Les parents peuvent ainsi acheter l’appartement désiré et les enfants construisent leur patrimoine en douceur. Ils seront pleins propriétaires indivisaires au décès de leurs 2 parents.

Ce n’est pas attendre le décès de ses parents pour hériter, mais bien s’entraider pour acquérir et construire un patrimoine. L’objectif étant aussi d’éviter de payer trop de taxes « injustes » sur le patrimoine de ses parents lorsque l’on hérite.

Il faudra bien-sur étudier ce projet sur différents plans et définir si le bien sera logé dans une structure (SCI ou autres) pas toujours une opportunité !
Définir la convention entre les usufruitiers et les nus-propriétaires, les obligations de chaque partie et leurs droits.


L’accompagnement d’un conseiller professionnel en gestion du patrimoine est préférable, nous vous offrons un rendez-vous d’une 1/2 heure avec notre conseillère : https://calendly.com/muriel-trenquier, une analyse de votre projet vous permettra d’éviter de très désagréables déconvenues.

Qui suis-je pour vous parler comme cela ?

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Votre complément de retraite grâce au démembrement

Votre complément de retraite grâce au démembrement

Votre complément de retraite grâce au démembrement de propriété, il y a plusieurs solutions de placement qui sont aujourd’hui disponibles pour les personnes voulant bien vivre leur retraite.

Les placements ordinaires, de type, PERP ou PERC peuvent ne pas suffire.

Depuis quelques années, bon nombre de personnes se tournent vers le démembrement de propriété pour compléter leur retraite.

Principe général du démembrement de propriété

Le démembrement de propriété vient du système juridique de départage de la propriété.

Cette dernières est composée de l’usus, de l’abusus et du fructus. Le premier est le droit d’utiliser le bien selon son vouloir.

Le fructus est le droit de percevoir les fruits attachés à ce bien.

Et l’abusus, la faculté de le vendre, de le fournir à une autre personne ou de le détruire.

L’usus et le fructus forme ensemble le concept de l’usufruit.

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Muriel Trenquier

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