Abécédaire Concernant le démembrement

Abécédaire concernant le démembrement selon Fidexi Rouen:

Investir en démembrement
Investir en démembrement c’est l’idéal

Bailleur 

Dans le cadre de ce projet, le bailleur est un organisme gérant un parc de logements conventionnés. 

Intérêts d’emprunt (Art. 31 au I 1°d) du CGI 

Les intérêts d’emprunt versés par les nus-propriétaires d’immeubles loués et destinés à financer leur acquisition sont déductibles de leurs revenus fonciers existants où à venir pour les dix années suivantes. 

ISF (Art. 885 G du CGI et Cass. com. 31 mars 2009 n°08-14-645) 

Les biens grevés d’un droit d’usufruit sont compris en totalité dans le patrimoine de l’usufruitier pour le calcul de l’ISF et n’entrent pas dans l’actif patrimonial du nu-propriétaire. 

A contrario, la dette contractée pour l’acquisition de la Nue-propriété est déductible de l’actif patrimonial imposable à l’ISF du nu-propriétaire. 

Logements conventionnés 

Il s’agit d’un régime juridique de location par lequel le bailleur signe une convention avec l’État, en contrepartie d’une aide qu’il a obtenue pour construire ou réaliser des travaux dans un logement (prêts aidés). 

La convention ouvre droit pour le locataire à l’Aide Personnalisée au Logement (APL). 

Nue-propriété 

Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose, mais ne lui confère ni l’usage, ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose. 

Plus-Values 

Lors de cession après réunion de la propriété, il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la Nue-propriété dans le patrimoine du cédant (BOI 8M-1-05 n°135 du 4 août 2005). 

Prêts aidés (Art. R331-1 et suivants du CCH)

Ces prêts peuvent être attribués à des personnes morales  

(S.A d’HLM, SEM…) ou physiques qui s’engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à

des personnes ou organismes agréés par arrêté du Ministre chargé du logement. 

Les logements financés grâce aux prêts aidés sont attribués à des ménages dont l’ensemble des ressources, à la date d’entrée dans les lieux, ne dépasse pas un montant déterminé par arrêté conjoint des Ministres chargés du logement et des finances. (Arrêté du 31/12/2007)

Les prêts aidés sont distribué par la Caisse des Dépôts et des Consignations et/ou par tous établissements de crédits ayant signé une convention avec elle. 

Taxe foncière (Art. 1400 I et II du CGI) 

Selon l’article 1400 I et II du Code Général des Impôts, « lorsqu’un immeuble est grevé d’Usufruit, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier. » 

TVA (Art. 278 sexies 5 du CGI) 

En raison du conventionnement du bien et du financement de l’usufruit, en partie à l’aide d’un prêt PLS, la TVA sur la vente est perçue au taux réduit de 7 %. 

USUFRUIT (Art. 578 et 581 du Code Civil)

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. 

Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles. 

DROITS DE L’USUFRUITIER (Art.582, 584 et 589 du Code Civil) 

L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’Usufruit. 

Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes. 

OBLIGATIONS DE L’USUFRUITIER 

L’usufruitier ne pourra pas donner à bail pour une durée supérieure à la durée de l’Usufruit temporaire.

Le bailleur s’engage, à l’extinction de l’Usufruit, à ce que le bien

soit libre de tous droits. 

Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé

par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite

par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation

sur le logement à l’expiration de l’Usufruit. (Art. L 253-4 à L253-8 du CCH). 

La sortie est prévue et organisée par la loi aux articles L253-1

et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

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